Правила осуществления государственного контроля (надзора) за соблюдением региональными операторами капитального ремонта установленных требований № 1702 расставили точки в вопросах компетенции ОГЖН при осуществлении контроля за деятельностью региональных операторов (далее — РО, ФКР). Мы обобщили первые результаты судебной практики, связанной с проведением такого контроля, и делимся результатами с заинтересованными лицами. В этом материале рассмотрим вопрос недопуска работников подрядчика в квартиры собственников для капремонта общего имущества.
Также читатели могут скачать обобщение полностью:
Если собственники не допускают подрядчика для выполнения работ, то отсутствие со стороны РО попыток получения доступа в квартиры расценивается как пренебрежительное отношение к исполнению возложенных обязательств по проведению капитального ремонта.
Из 79 квартир 5‑этажного дома подрядчик выполнил капремонт инженерных сетей только в 10 квартирах (по двум стоякам в одном подъезде). Ещё 11 квартир были согласны на проведение капремонта, но находились эти квартиры разрозненно (не располагались по стояку), и подрядчик решил, что такие работы проводить нецелесообразно (частичная замена проектом не предусмотрена, информации о применённых собственниками материалах и диаметрах труб в каждой конкретной квартире нет, невозможно гарантировать работоспособность системы и её безаварийную работу).
Однако Арбитражный суд Камчатского края по делу № А24 – 2680/2023 отказал в признании недействительным предписания ОГЖН:
«1) выполнить работы по ремонту транзитных инженерных систем горячего и холодного водоснабжения в помещениях многоквартирного дома № 81 по пр. Циолковского в г. Петропавловске-Камчатском, собственники которых предоставили доступ в квартиры;
2) представить в ГЖИ Камчатского края документы, подтверждающие выполнение указанных работ».
Доводы РО в части риска просрочки выполнения работ по капремонту в случае обращения РО в суд с иском о понуждении жильцов, отказавшихся о предоставлении доступа в помещения, равно как и отсутствие обязанности у РО разрешения вопроса о допуске подрядчика в такие квартиры в судебном порядке суд отклонил.
- Согласно п. 4 ч. 4 ст. 168 ЖК РФ, в региональную программу капремонта при её актуализации вносятся изменения, предусматривающие перенос установленного срока капремонта на более поздний период, в случае, если определена невозможность выполнения работ (в том числе завершения ранее начатого выполнения работ) в связи с недопуском собственниками подрядной организации в помещения и (или) к строительным конструкциям и инженерным сетям МКД.
- Нет доказательств о принятии РО мер, направленных на внесение изменений в Региональную программу в части переноса срока капремонта на более поздний период. Напротив, подрядная организация в соответствии с договором произвела ремонтно-строительные работы, что подтверждается актами приёмки. При таких обстоятельствах выводы ОГЖН о непроявлении РО в должной степени заботливости и осмотрительности являются обоснованными.
- Ссылка РО на принятие работ по капремонту принята быть не может, поскольку это не исключает факт проведения работ не в полном объёме. Суд признает необоснованным вывод заявителя о том, что РО был достигнут основной объем работ по капитальному ремонту (63% от общего объёма), поскольку работы по замене инженерных систем МКД, предусмотренные проектной документацией и оплаченные собственниками, фактически выполнены не в полном объёме.
Препятствия со стороны собственников в период гарантийного срока иногда могут быть оценены судом как признак неисполнимости предписания.
В Ставропольском крае недостатки проведённого ранее капремонта крыши привели к залитию двух квартир. РО получил предписание, но попросил Управление снять его с контроля, так как «не представляется возможным подрядчику регионального оператора устранить следы залития потолка, так как собственник залитых помещений желает лично обследовать чердачные помещения крыши и самой крыши для установления причины протечки. Собственник квартиры № 6 установил дверь и ограничил беспрепятственный доступ к лестнице, ведущей на чердачное помещение».
Управление провело повторную проверку и, убедившись, что предписание не исполнено, выдало повторное. Также был составлен протокол об административном правонарушении. Позже сроки исполнения предписаний были продлены.
Суд согласился с РО, посчитав, что предписание неисполнимо.
Возобновление работы комиссии по устранению недостатков, допущенных при капитальном ремонте крыши, в рамках исполнения гарантийных обязательств возможно только после достижения согласия в доступе на крышу через лестничный марш, расположенный в квартире № 6.
При этом фонд не уполномочен в регулировании гражданских споров по данному факту.
При этом суд обращает внимание на то, что подрядчик гарантирует произвести работы по устранению недостатков после проведения работ по капитальному ремонту крыши, повлёкших залитие квартир № 1 и № 2 и возмещение ущерба при предоставлении допуска, о чем свидетельствует гарантийное письмо.
Изложенные выше фактические обстоятельства позволяют суду сделать вывод о неисполнимости оспариваемого предписания, что влечёт его признание недействительным.
(решение Арбитражного суда Ставропольского края по делу №А63 – 5299/2023, не обжаловалось).
Препятствия со стороны собственников во время капремонта — повод к переносу сроков ремонта, а не дозволение на некачественный или неполный ремонт.
В ХМАО после капремонта перестали нормально работать полотенцесушители. Причина: недопуск работников подрядчика в отдельные квартиры для ремонта.
Позиция РО: выполнение части работ не во всем доме приводит к разбалансировке работы стояка горячего водоснабжения и системы водоснабжения в доме в целом. Устранение дефекта возможно только при полной замене в доме трубопроводов горячего водоснабжения; для восстановления работоспособности полотенцесушителей собственникам необходимо было предоставить 100 % доступ для замены трубопровода с полотенцесушителями и обратного трубопровода с сушилками для обуви, о чем фонд информировал как управляющую компанию, так и ОГЖН в ходе проверки.
Позиция судов:
- Воспрепятствование собственников капремонту, зафиксированное в установленном порядке, не является основанием для бездействия РО, если в результате проведения части работ не достигнута преследуемая цель, которой в этом случае являлась работоспособность системы горячего водоснабжения в МКД.
- Установление фактов воспрепятствования проведению работ собственниками помещений в многоквартирном доме является основанием для актуализации региональной программы, а именно – переноса работ на более поздний срок (пункт 4 части 4 статьи 168 ЖК РФ).
- Фонд, как региональный оператор, в случае недопуска собственниками подрядной организации имеет полномочия инициировать перенос срока выполнения работ на более позднее время. Вместе с тем, в настоящем случае, как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, фонд не направлял предложения в части переноса срока.
- Неправомерное поведение части собственников помещений не освобождает РО по совершению действий, направленных на перенос срока выполнения ремонтных работ на более поздний срок путём актуализации Программы, что им сделано не было. При этом бездействие фонда в рассматриваемом случае нарушило в первую очередь права добросовестных собственников помещений, допустивших подрядную организацию к выполнению ремонтных работ в помещения, но в итоге не получивших услугу по капитальному ремонту надлежащего качества.
(решение Арбитражного суда ХМАО по делу №А75 – 10976/2023, оставлено в силе апелляционным судом)
Похожий случай был в Санкт-Петербурге. От РО требовалось организовать выполнение работ по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем водоотведения в пяти квартирах, куда не пустили представителей подрядчика.
Фонд ссылался на то, что он не обязан обращаться в суд для обеспечения доступа в жилое помещения для проведения капитального ремонта, однако суд возразил:
В данном случае в предписании ГЖИ ссылается на тот факт, что заявителем нарушен порядок установления фактов воспрепятствования в предоставлении доступа в жилые помещения для осуществления работ по капремонту, между тем именно РО обязан обеспечить установление фактов воспрепятствования проведению работ собственниками помещений в МКД или управляющим домом (п. 4.1 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ), а установление такого факта является основанием для актуализации региональной программы, а именно переноса работ на более поздний срок (п. 4 ч. 4 ст. 168 ЖК РФ), что по существу входит в организацию выполнения работ по капремонту.
(решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу № А56 – 93596/2023, обжалуется).
Другие материалы по спорам между ФКР и ГЖИ:
➜ Срок исполнения предписания
➜ Передача функций технического заказчика
➜ Выявление дефектов в течение гарантийного срока
➜ Проектная документация
➜ Сроки выполнения работ по капремонту
➜ Формулировки предписаний
➜ Обращение в суд как способ устранения нарушений
➜ Влияние административок по ст. 19.5 КоАП РФ на оценку предписаний
Обобщение написано для нашего Telegram-канала «Жилищный инспектор»