Жилищный кодекс РФ предусматривает: в состав общедомового имущества входит земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства, иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенными на указанном участке объектами (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). На управляющие организации ложится обязанность по содержанию такой придомовой территории, а на собственников МКД — по несению соответствующих расходов.
Однако помимо ЖК РФ с общедомовым земельным участком, есть правила благоустройства и право органов местного самоуправления определять границы прилегающей территории для МКД, которую тоже нужно содержать.
Прилегающая территория — территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации (п. 37 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов), обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования (ч. 9 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).
| Границы прилегающих территорий: примеры из правил благоустройства и областных законов об определении границ прилегающих территорий | |
| Вологда | В пределах 15 м по периметру от границ земельного участка, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства, но не более 15 метров от границ МКД. |
| Хабаровск | В границах земельного участка, входящего в состав общедомового имущества. |
| Тверь | Для многоквартирных домов (за исключением МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов) — 0 м. |
| Ростов-на-Дону | «Прилегающая территория определяется администрацией района по согласованию с уполномоченными представителями организации, осуществляющей управление многоквартирным домом (а также ТСЖ, ЖСК, ЖК и пр.), индивидуально для каждого дома с учетом границ отведенной территории, расположения мест временного складирования отходов, придомовых открытых автостоянок (парковок), придомовых детских площадок». |
| Уфа | От границ образованного под МКД участка — 5 м. |
| Краснодар | По периметру от границ земельного участка МКД — 20 м, но не далее границы проезжей части улицы (за исключением домов, под которыми земельные участки не образованы или образованы по границам таких домов). |
| Барнаул | Для малоэтажной многоквартирной жилой застройки, среднеэтажной жилой застройки, многоэтажной жилой застройки (высотной застройки), общежитий — 10 м по периметру от границ сформированных под ними участка. |
| Владивосток | От границ земельных участков, на которых расположены МКД, — 2 м. |
Таким образом, границы прилегающих территорий для МКД не всегда совпадают с придомовой территорией. Это вызывает недовольство управляющих организаций и собственников МКД, потому что приходится содержать и платить за содержание земельного участка, в состав общедомового имущества не входящего. Иногда такое недовольство заканчивается исками о признании отдельных положений правил благоустройства недействующими.
Разберем подробнее основные аргументы УК и собственников, не желающих участвовать в содержании прилегающей территории.
«Это противоречит правилам содержания общего имущества № 491!»
Согласно пп. «в» п. 15 Правил содержания общего имущества № 491, в состав услуг и работ по содержанию общедомового имущества не входят уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, озеленение такой территории. Указанные действия выполняют собственники этих участков.
Собственник МКД обратился в Верховный суд РФ, чтобы признать пп. «в» п. 15 Правил № 491 недействующим. Ссылался на противоречие этой нормы требованиям Градостроительного кодекса РФ.
То есть, если собственник будет выполнять Правила № 491 и не участвовать в содержании прилегающих к дому территорий, не являющихся общим имуществом, то к нему могут предъявить претензии, основанные уже на нормах градостроительного законодательства, обладающего более высокой юридической силой. Речь как раз о содержании прилегающих территорий и ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ.
Верховный Суд РФ в удовлетворении иска отказал, а впоследствии оставил без удовлетворения и апелляционную жалобу истца (определение от 28 ноября 2019 г. по делу № АПЛ19 – 427).
Правила № 491 касаются содержания лишь общедомового имущества и не затрагивают землю, которая не является общей собственностью жителей. Они не регулируют вопросы благоустройства придомовой территории, не являющейся общедомовым имуществом, что следует из буквального толкования оспариваемого пункта.
В то же время правила благоустройства, принимаемые на местном уровне, могут предусматривать участие собственников, других законных владельцев зданий в содержании любых прилегающих территорий. Однако законом предусмотрено исключение из этого правила: оно не касается собственников помещений в МКД, участки под которыми не образованы или образованы по границам домов (ч. 9 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ).
В итоге ВС РФ пришел к выводу о том, что оспариваемая норма Правил № 491 не может противоречить положениям градостроительного законодательства. Она регламентирует другие отношения, а именно содержание общей собственности в МКД, и не касается вопросов благоустройства, которые регулируются на местном уровне. «Прилегающая территория, границы которой определены правилами благоустройства, не идентична земельному участку, на котором располагается многоквартирный дом, входящему в состав общего имущества собственников».
«УК не должна это терпеть, а должна оспорить правила благоустройства»
Периодически управляющие компании идут в суд, выражая несогласие с обязанностью содержать территорию, не входящую в состав общедомового имущества. Правда, шансы выиграть дело стремятся к нулю, если правила благоустройства не противоречат Градостроительному кодексу РФ.
Например, несколько УК обратились в суд с иском к Думе городского округа Самара. Просили признать недействующими положения Правил благоустройства № 444, определяющие границы прилегающих территорий (25 м от границ сформированного под МКД участка).
Аргументы предсказуемые: оспариваемые нормы неправомерно обязывают содержать территорию, не входящую в состав общедомового имущества, за счет собственных средств физических и юридических лиц решать вопросы местного значения.
Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали:
- Правила благоустройства № 444 утверждены решением Думы г. о. Самара в рамках установленной компетенции.
- Комплекс мероприятий, направленных на достижение целей благоустройства территории в рамках градостроительной деятельности, осуществляют в том числе собственники и (или) иные законные владельцы зданий, строений, сооружений, земельных участков.
Муниципальное образование вправе установить порядок участия собственников и (или) иных законных владельцев земельных участков в содержании прилегающих территорий. - Императивная норма об обязанности принимать участие в содержании прилегающих территорий установлена федеральным законодательством, имеющим большую юридическую силу, чем Правила благоустройства № 444.
Таким образом, оспариваемые нормы не противоречат закону, и оснований для удовлетворения иска нет (определение Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции по делу № 66а-2897/2021).
Больше примеров из судебной практики по теме:
| Требование УК/собственников | Результат рассмотрения дела | Реквизиты дела/решения |
| Признание недействующими отдельных положений Правил благоустройства территории муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края | Отказано | Апелляционное определение ВС РФ от 18 сентября 2019 г. по делу № 19-АПА19 – 12 |
| Признание недействующими отдельных положений Правил благоустройства муниципального образования «Город Вологда» | Отказано | Апелляционное определение ВС РФ от 5 июля 2019 г. по делу № 2‑АПА19 – 5 |
| Признание недействующими отдельных положений Правил благоустройства территории городского округа «Город Йошкар-Ола» | Отказано | Решение Верховного суда Республики Марий Эл от 11 апреля 2023 г. по делу № 3а‑5/2023 |
| Признание недействующими отдельных положений Правил благоустройства городского округа Пущино Московской области | Отказано | Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 29 августа 2022 г. № 88а-23170/2022 |
| Признание недействующими отдельных положений Правил благоустройства городского округа Домодедово | Отказано | Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17 мая 2021 г. № 88а-11022/2021 |
«Вот пример, когда УК успешно оспорила правила благоустройства»
Решением от 26 января 2017 г. № 203 Совет Сегежского городского поселения утвердил Правила благоустройства.
Согласно п. 3 ст. 5 этих Правил, «субъекты благоустройства обязаны ежедневно в течение дня производить уборку территории в границах земельного участка, на котором расположено здание (помещение), принадлежащее, арендованное или используемое субъектом благоустройства, а также в радиусе 5 метров от границ этого участка».
Пункт 4 ст. 5 предусматривает, что «в случае, если невозможно определить границы земельного участка, указанного в пункте 3 настоящей статьи, то субъект благоустройства обязан ежедневно производить уборку территории на расстоянии 15 (пятнадцати) метров от здания (помещения), принадлежащего, арендованного или используемого субъектом благоустройства».
ООО «УК Дом» с этими положениями не согласилось и обратилось в суд. Просило признать недействующими п. 3 ст. 5 — в части слов «а также в радиусе 5 метров от границ этого участка», п. 4 ст. 5 — полностью.
Ссылалась УК на то, что Правила благоустройства неправомерно обязывают ее убирать территорию, не входящую в состав общедомового имущества. А это влечет за собой дополнительные расходы.
Верховный Суд Республики Карелия удовлетворил иск УК.
При этом в отношении п. 4 ст. 5 Правил благоустройства указал: Совет Сегежского городского поселения вышел за пределы полномочий органа местного самоуправления, потому что обязать собственников, владельцев или пользователей земельных участков содержать прилегающие к их участкам территории можно только на основании федерального закона или договора.
Формулировка п. 3 ст. 5 в части слов «а также в радиусе 5 метров от границ этого участка» вызывает неоднозначное толкование, допуская правовую неопределенность.
Верховный Суд РФ частично отменил вынесенное решение — в отношении п. 3 ст. 5 Правил благоустройства.
Пункт 4 ст. 5 Правил благоустройства противоречит федеральному законодательству, потому обоснованно признан недействующим. В ч. 9 ст. 55.25 Градостроительный кодекс РФ содержит исключение, которое освобождает собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов от обязанности содержать прилегающую территорию.
Однако, вопреки этой норме, Совет Сегежского городского поселения ввел иное правовое регулирование. И здесь ВС РФ согласился с нижестоящим судом, который «справедливо посчитал такое регулирование не только нарушающим права собственников помещений в таких многоквартирных домах, но и установленным с превышением компетенции органа местного самоуправления в сфере благоустройства, которому, по сути, предоставлено право лишь предусмотреть порядок и формы участия в содержании прилегающих территорий».
А вот формулировку п. 3 ст. 5 о пяти метрах ВС РФ признал вполне законной. «Норма имеет целевую направленность, предусматривая обязанность собственников или иных законных владельцев зданий (помещений) по уборке территории в границах земельного участка, на котором расположено здание (помещение), принадлежащее, арендованное или используемое субъектом благоустройства, она недвусмысленно определяет расстояние прилегающей территории в метрах от периметра зданий, строений, сооружений, границ земельных участков, в случае если такие земельные участки образованы».
Таким образом, всё зависит от правового статуса земельного участка, на котором расположен МКД. Если этот участок сформирован, и его границы определены, орган местного самоуправления может закрепить в правилах благоустройства обязанность по содержанию прилегающей территории.
В данном случае УК оспорила то, что в Правилах благоустройства противоречило действующему федеральному законодательству. И это не означает, что по одному только желанию собственников или УК можно оспорить любые правила благоустройства, предусматривающие соответствующую обязанность.
«А у нас участок не сформирован, поэтому платить мы все равно не должны»
Верно это лишь отчасти — в отношении прилегающих территорий. Ведь если участок под МКД не сформирован, то действует исключение, предусмотренное ч. 9 ст. 55.25 Градостроительного кодекса РФ: собственники и (или) законные владельцы помещений в таких домах освобождаются от содержания прилегающих территорий.
Однако есть понятие «придомовая территория». И здесь ситуация немного другая.
Пока участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, его собственником является публично-правовое образование. При этом, согласно п. 67 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, «собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме».
А раз собственники владеют и пользуются участком, то несут обязанность по его надлежащему содержанию.
Именно так суды трех инстанций мотивировали отказ в иске жителю г. Калининграда, который посчитал:
— раз участок под МКД не сформирован (не образован), то в состав общедомового имущества не входит;
— УК неправомерно начисляет плату за содержание придомовой территории и должна вернуть излишне ей уплаченное, а заодно и пени, штраф, компенсацию морального вреда.
На это суды указали: «до формирования участка и возникновения права собственности на него у собственников помещений в МКД они владеют и пользуются этим участком, что предполагает их обязанность по надлежащему содержанию данного участка». Кроме того, законность действий УК подтверждает и вступившее в законную силу решение суда в рамках другого дела.
Еще один случай: Госжилинспекция Московской области предписала УК пересчитать плату за содержание придомовой территории, так как участок под МКД не сформирован и расположен на землях неразграниченной государственной собственности. Тариф на содержание жилого помещения утвержден местной администрацией, и в дальнейшем УК надлежало исключить из него расходы на содержание соответствующего земельного участка.
Суды с ГЖИ не согласились. Ссылаясь на ст. 36 ЖК РФ, ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ и уже упомянутое постановление № 10/22, они указали на обязанность УК по содержанию придомовой территории, даже если участок под МКД не сформирован. При этом УК фактически выполняет соответствующие работы, и ГЖИ это не оспаривала. Плата за содержание придомовой территории установлена обязательными к применению ч. 3 ст. 156 ЖК РФ и постановлениями органа местного самоуправления.
В похожем споре с той же Госжилинспекцией Московской области отстоять законность начисления платы за содержание придомовой территории при несформированном участке под МКД удалось и другой УК.
Интересно, что «на неоднократный уточняющий вопрос апелляционного суда о должном, по мнению административного органа, поведении управляющей организации в данном случае: следует ли не производить уборку придомовой территории вовсе или следует ее производить безвозмездно за счет собственных средств, представитель Госжилинспекции ответить затруднился».