Важное обновление: в апреле 2024 года (уже после написания материала) вступили в силу изменения в закон о связи и в Жилищный кодекс. Теперь провайдеры и операторы связи бесплатно и практически беспрепятственно могут размещать свое оборудование в МКД (подробнее)
В 2019 году УК «Гермес» заключила с оператором связи (ПАО «МТС») договор о предоставлении доступа к общему имуществу в отношении 11 находящихся под ее управлением МКД. Была установлена плата за данную услугу – 250 рублей в месяц с одного дома.
В течение 2020 и 2021 годов во всех этих МКД были проведены ОСС, на которых собственники:
УК подготовила и направила провайдеру проекты договоров на размещение оборудования, но он их не подписал. Затем УК выставила ПАО «МТС» счета и акты для оплаты услуг за размещение оборудования, которые также были проигнорированы.
Поэтому УК обратилась к оператору связи с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде разницы между новой (1000 руб. и 650 руб. в месяц на разных МКД) и старой (250 руб. в месяц) стоимостью размещения оборудования связи.
УК настаивала: договоры о предоставлении доступа к общему имуществу МКД за 250 рублей в месяц нельзя отождествлять с договорами о предоставлении в пользование общего имущества МКД для размещения оборудования связи, которые компания предложила заключить на основании новых решений ОСС.
Три судебные инстанции (постановление АС Поволжского округа по делу № А72 – 5261/2022) отказали во взыскании с оператора связи неосновательного обогащения по следующим основаниям:
- Провайдер использовал общедомовое имущество на основании заключенных договоров о предоставлении доступа к общедомовому имуществу и вносил соответствующую плату.
- Неважно, как поименован договор – «договор о доступе к общему имуществу», «договор об аренде общего имущества», «договор о предоставлении в пользование части общего имущества» – правовую природу договора определяют только его условия.
- Заключенный сторонами договор о доступе к общему имуществу МКД, с учетом его условий и «акта о размещении оборудования», имеет смешанную правовую природу и регулируется положениями законодательства об аренде и о возмездном оказании услуг.
- Условиями действующего договора о доступе к общему имуществу МКД не предусмотрено возможности одностороннего увеличения стоимости услуг. УК и ПАО «МТС» не подписывали совместного соглашения об изменении цены договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Поэтому нет оснований применять размер платы, установленный решениями ОСС в 2020 – 2021 годах.
Выводы
А что если договор о пользовании общим имуществом уже заключен, а оговорки о том, что плата по договору базируется на решениях ОСС в нем нет?
Предложите оператору связи подписать дополнительное соглашение об увеличении цены договора на основании решения ОСС. Не соглашается? Значит, единственный выход – расторжение действующего договора и направление провайдеру нового договора. Практика показывает, что понудить оператора через суд заключить дополнительное соглашение с новой ценой, установленной решением ОСС, вряд ли удастся (постановление АС Волго-Вятского округа по делу № А79 – 4809/2022).
→ Использование общедомового имущества провайдерами (большое обобщение практики)