В 2009 году ТСЖ «Дружба» в г.Санкт-Петербурге арендовало у КУГИ земельный участок (7 555 кв.м.) под организацию парковки для жильцов МКД. С собственниками помещений были заключены соглашения, предусматривающие внесение единовременных целевых взносов (15000 рублей) на благоустройство этого участка. Взамен ТСЖ обязалось выделить на организованной парковке одно парковочное место для автомобиля собственника или постоянно проживающих в МКД членов его семьи (без права передачи парковочного места третьим лицам). Плату за аренду земельного участка под парковой ТСЖ ежемесячно распределяло на всех собственников пропорционально их доле в общем имуществе МКД.
Решением общего собрания членов ТСЖ был установлен «прейскурант» за парковку на территории ТСЖ на 2020 и 2021 годы – 700 рублей в месяц с квартиры – за первую и вторую машины и 1500 рублей – за каждую последующую машину собственника (или членов его семьи), 300 рублей – за парковку «гостевого» автомобиля в ночное время с 22.00.
В 2020 году собственник квартиры в МКД под управлением ТСЖ «Дружба» сдал свое жилье по договору найма. Квартиросъемщики парковали на территории ТСЖ три автомобиля. Товарищество квалифицировало их машины как «гостевые» и предъявило к оплате квитанции с суммами 17000 – 18000 рублей в месяц за услугу «упорядочение парковки».
Собственник отказался оплачивать такие начисления и обратился в суд с иском к ТСЖ «Дружба», в котором просил:
Собственник указал: начисления незаконны, так как не предусмотрены положениями жилищного законодательства и решениями ОСС.
ТСЖ предъявило встречный иск, в котором просило взыскать с собственника задолженность по услуге «упорядочение парковки» – 183 200 рублей, пени.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска собственника отказал, встречный иск ТСЖ удовлетворил, мотивировав это тем, что собственник обязан вносить плату за эксплуатацию парковки, установленную решением общего собрания членов ТСЖ.
Суд апелляционной инстанции частично отменил это решение: обязал ТСЖ исключить из платежных документов графу «упорядочение парковки» и задолженность за данную услугу, и отказал в удовлетворении встречного иска ТСЖ. Суд руководствовался следующим:
- Наниматель жилого помещения в МКД имеет право пользоваться не только помещением, но и общедомовым имуществом (п. 2 ст. 673 ГК РФ).
- Собственнику помещения в МКД принадлежит безусловное и неотчуждаемое право пользования общим имуществом МКД, а значит, и земельным участком у дома (ст. 36, ч. 4 ст. 37 ЖК РФ). Поэтому решения общего собрания членов ТСЖ, ограничивающие право собственника на проезд и временную парковку на придомовой территории, – ничтожны (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
- Статья «упорядочение парковки» не является разновидностью расходов по содержанию общего имущества МКД (ст. 39, 155 ЖК РФ).
- Вопросы пользования общедомовым земельным участком относятся к компетенции ОСС (п. 2, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). ОСС не принимало решений о взимании платы за парковку, значит, начисления незаконны.
Суд кассационной инстанции отменил определение апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям (определение 3 КСОЮ по делу № 88 – 16235/2023):
- Апелляционный суд не обосновал вывода о признании земельного участка под автостоянкой общедомовым имуществом. Земельный участок под МКД не сформирован и не поставлен на кадастровый учет. А участок под парковку – арендованный. Где конкретно парковались квартиросъемщики и парковались ли вообще – суды достоверно не установили.
- Вопросы использования арендованного ТСЖ земельного участка находятся в компетенции общего собрания членов ТСЖ, а не ОСС (п. 3 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ).
- Решением общего собрания членов ТСЖ установлена не плата за услугу парковки, а взносы на упорядочение размещения автомобилей, покрывающие расходы на содержание территории, поста охраны, системы видеонаблюдения, электропривода ворот и шлагбаумов и пр.
- Суды не дали оценку доводам собственника о том, что автомобили квартиросъемщиков должны приравниваться к автомобилям собственников и не могут признаваться «гостевыми».
➜История написана для нашего Telegram-канала «ТСЖ (ТСН) – судебная практика»