Недавно в нашем чате «Беседка ЖКХ» поднялся спор по поводу того, нужен ли председатель совета МКД для подписания актов о некачественных услугах.
Проблема в том, что наделение председателя таким правом происходит через решение общего собрания (даже если оставить за скобками спорный вопрос о необходимом количестве голосов).
При этом Правила предоставления коммунальных услуг №354 прямо предусматривают участие председателя совета МКД в подписании актов о некачественных коммунальных услугах.
Этот же порядок касается актирования некачественных работ по содержанию общедомового имущества.
Варианты действий. Есть такие читатели, у которых получилось составить акт без председателя совета МКД и получить на его основе перерасчет платы.
Однако не следует сильно ориентироваться на такой опыт: без подписи председателя суд может отказать в перерасчете платы / в снижении задолженности при ее взыскании.
Например, Четвертый КСОЮ направил на новое рассмотрение дело о взыскании задолженности: собственник ссылался на некачественные услуги, которые подтверждались многочисленными жалобами и актом, подписанными пятью собственниками (но без подписи председателя). Апелляционный суд поначалу решил, что некачественность услуг доказана, однако кассационная инстанция отметила, что должник не предоставил акта, подписанного председателем совета МКД. Закончилось дело в пользу УО (определение 4 КСОЮ № 88 – 16111/2022).
Многие не то, что не подписывают акты с председателем, а полностью игнорируют порядок фиксации некачественных услуг. Это приводит к проигрышам в судах.
Например, на сайте описывалась попытка возмещения убытков из Ярославля и попытка взыскания неустойки за грязный подъезд из Белгорода.
Теоретически, факт нарушения может подтверждаться не только актом, но и показаниями свидетелей или заключением эксперта. Это прямо прописано в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22. Однако суды применяют этот пункт очень избирательно, в чем можно убедиться на примере нашего обобщения практики по некачественному отоплению.
Еще сложность: часто АДС отказываются фиксировать заявки, особенно по содержанию жилья. Это незаконно, но имеет свои плюсы — собственники смогут составить акт без участия УК.
В Санкт-Петербурге было дело, когда собственник судился с УК по поводу оплаты некачественных услуг. В суд он принес аудиозапись, из которой следовало, что руководство УК запрещает составлять акты о несоответствии услуг требованиям или об их неоказании. Однако суд отказал собственнику: «в такой ситуации истец не был лишен возможности самостоятельно зафиксировать указанные факты в порядке, предусмотренном Правилами №354» (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 4089/2022).
Правильно составленные акты нужны не только для перерасчета платы. Это важная штука, которая при смене управляющей компании поможет вытащить из старой УО «экономию», отраженную в годовых отчетах. Поэтому не стоит пренебрегать соблюдением процедуры.
➜ Памятка — как составлять акт о некачественной услуге без управляющей организации
➜ Подписаться на канал автора в Telegram