ДомОнлайн провёл вебинар по теме индексации платы за содержание жилья. Публикуем материалы вебинара (запись вебинара размещена на канале ДомОнлайн).
Материал опубликован 18.11.2022. Обновлен 15.02.2023
Мы проанализировали судебные акты за 2022 год, в которых упоминалась, рассматривалась индексация платы за содержание жилья.
Большинство споров – эта дела между управляющими организациями (УО) и органами лицензионного контроля (жилищными инспекциями). Также среди примеров будут споры с собственниками (из судов общей юрисдикции).
Содержание:
→ История вопроса.
→ Последствия индексации или не индексации размера платы.
→ Ошибки в формулировках условий об индексации.
→ Случаи успешной индексации платы.
→ Случаи, когда индексация не прописана в договоре управления.
→ Встречающиеся нарушения порядка индексации.
→ Индексация в договорах, которые заключены между УО и ЖСК (ТСЖ).
→ Примеры споров с собственниками.
→ Правила индексации.
Если материал кажется большим, а времени на чтение сейчас не хватает, скачайте PDF-вариант:
Краткая история вопроса
Что в Жилищном кодексе
В договоре управления должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги (подп. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). То есть не цена или размер платы, а порядок ее определения.
Размер платы за содержание жилого помещения в доме, где не созданы ТСЖ или кооператив, определяется на общем собрании собственников (за исключением КР СОИ). Размер платы за содержание определяется с учетом предложений УО и устанавливается на срок не менее, чем один год (согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
Минстрой РФ
В 2014 году вышел приказ Минстроя РФ № 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний».
В подп. «а» п. 9 Примерных условий договора управления предусматривалась возможность индексации платы за содержание жилья:
«Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может определяться на период более одного календарного года с учетом применения указанного в договоре управления индекса к планово-договорной стоимости работ, услуг, установленной в договоре управления на соответствующий год действия такого договора».
В 2018 году Минстрой отменил этот приказ (приказом № 696/пр). Причина отмены – требование Минюста, который обнаружил, что приказ не зарегистрирован в Минюсте, а в компетенцию Минстроя РФ не входит утверждение примерных условий договора.
Однако приказ просуществовал достаточно, чтобы во многих договорах управления по всей стране появились условия об индексации платы за содержание жилья.
Судебная практика
При этом долгое время суды признавали индексацию незаконной, называли это односторонним изменением платы.
В конце 2018 года Верховный Суд РФ отказал[1] ГЖИ Нижегородской области в передаче ее жалобы для дальнейшего рассмотрения. До этого инспекция проиграла все нижестоящие инстанции как раз по вопросу индексации платы за содержание жилья. Но то определение было лаконичным, «отказным», без подробной мотивировки.
Летом 2019 года Верховный Суд РФ поддержал[2] управляющую компанию из Калининграда. Это было одно из первых полноценных, подробных определений Судебной коллегии по этой теме. Тогда суд признал необоснованной позицию суда округа о законности предписания контролирующего органа о перерасчёте проиндексированной платы.
Приведенная Верховным Судом РФ мотивировка теперь встречается практически в каждом судебном акте по теме индексации.
- основным (первоочередным) способом установления и изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников на законодательном уровне определено только волеизъявление собственников путем принятия решения об этом на общем собрании.
- соблюдение подобной процедуры направлено на защиту прав и законных интересов таких лиц, а также пресечение необоснованного изменения платы со стороны УО в одностороннем порядке, по собственному усмотрению.
- закон не предусматривает возможность самовольного увеличения УО размера платы за содержание, в том числе на уровень инфляции или индекс потребительских цен, без решения общего собрания.
- в рассматриваемом деле было установлено, что собственниками на общем собрании принято решение об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, определен порядок индексации и изменения данной платы, а также утвержден договор управления домом. Это решение никем не оспорено и является действительным. Договор управления утвержден собственниками также на общем собрании в редакции, предусматривающей наличие условий про индексацию платы.
- таким образом, собственниками фактически принято решение, предоставляющее УО право индексации размера платы за содержание жилого помещения в отсутствие ежегодного оформления изменений цен решениями общих собраний.
Позже ВС РФ рассмотрел другой похожий спор уже в пользу контролирующего органа. Но впоследствии стал занимать[3] позиции УК – если его устраивало, как условия индексации были прописаны в договоре управления.
Из проанализированных нами дел 2022 года видно, что в спорах с жилищными инспекциями УО чаще проигрывают; в спорах с собственниками – выигрывают.
При этом причина проигрышей УО – в неправильно сформулированных условиях индексации или в нарушении порядка ее проведения.
Что интересно, неиндексация размера платы тоже может привести к неприятностям.
Последствия индексации и неиндексации платы за содержание жилья
Взыскание убытков с директора УО за неиндексацию
В Ленинградской области[4] с бывшего директора УО взыскали 1 млн 139 тысяч рублей «ущерба, причиненного непринятием мер по своевременной индексации тарифов на обслуживание жилых домов».
Суды долго рассматривали дело, оно дважды доходило до кассации (последний раз – как раз в октябре 2022 года). Они исходили из того, что по условиям заключенных с собственниками договоров УО была вправе в одностороннем порядке ежегодно изменять плату в связи с ее индексацией без соответствующего решения собственников. Однако такая индексация не проводилась.
Бывший директор ссылался на неоднозначную судебную практику в тот период, в который от него хотели видеть индексацию. Но суды отклонили этот довод, просто сославшись на условия договора управления. Они посчитали поведение руководителя «недостаточно разумным», повлёкшим убытки для УО.
Штраф за индексацию
В Белгороде[5] ООО «УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ПО ЖИЛЬЮ № 4» получила штраф 250 000 р. за нарушение лицензионных требований. Это нарушение выразилось в индексации платы за содержание жилья.
Индексация была предусмотрена договором на случай, если собственники не примут решение о размере платы. Но также в договоре было прописано полномочие УК по проведению общего собрания. До индексации вопрос о размере платы на голосование не выносился, никаких предложений УК собственникам не направляла. Поэтому суды оставили штраф в силе.
Предписания за применение муниципального тарифа вместо индексации
Некоторые управляющие организации при наличии в договоре условия об индексации вместо индексации берут и начисляют по так называемому муниципальному тарифу.
В Калининграде[6] ООО «МДК Сервис» получило предписание из-за того, что стала начислять плату по размеру, утвержденному городской администрацией. Хотя в договоре был прописан порядок индексации.
Суды оставили предписание в силе. Они указали, что собственники фактически наделили УО правом на индексацию без дополнительных решений общего собрания, а УО не воспользовалась этим правом.
Похожая история[7] случилась с ООО «Прибрежный» из того же Калининграда. По договору размер платы был 12 р. с возможностью индексации. Но вместо индексации оказалось «выгоднее» взять муниципальный размер платы почти в 23 р.
Суды согласились с требованиями контролирующего органа о перерасчете платы.
Однако чаще УО получают предписания именно за индексацию платы за содержание жилья. Неправильные формулировки условий – одна из основных причин. Печально то, что одни и те же условия договора управления суды могут оценивать по-разному.
Неправильные формулировки
В Алтайском крае[8] ООО «УК «СервисСТК»» не смогло выиграть спор с инспекцией.
Условия договора:
4.1. Размер платы за жилое помещение устанавливается на общем собрании собственников на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.
4.3. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги (индексация платы), может изменяться в течение действия настоящего Договора при наличии законных оснований с обязательным уведомлением собственников МКД (изменение уровня инфляции, уровня потребительских цен или их значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей, или изменение стоимости услуг подрядных и обслуживающих организаций). Изменение может произойти не более одного раза в год. При наличии вышеуказанных обстоятельств, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении платы не является обязательным.
Суд отклонил доводы УК, которая ссылалась на эти условия:
«ссылка заявителя на пункт 4.3 не может являться основанием для применения индексации к утвержденному на общем собрании тарифу на содержание жилья, поскольку данный пункт договора является дополнительным условием возможности увеличения тарифа путем применения индексации, но не может применяться без положений пункта 4.1. договора управления и части 7 статьи 156 ЖК РФ – то есть без решения общего собрания о применении индексации.
Учитывая, что собственниками помещений в указанном многоквартирном доме тариф утвержден на неопределенный срок, вопрос об индексации такого тарифа на общем собрании не решался, протоколы общих собраний не оспорены, не признаны недействительными, иные тарифы не утверждены, прежние тарифы не отменены, увеличение тарифа на текущее содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах в одностороннем порядке управляющей организацией путем его индексации недопустимо».
В Краснодарском крае[9] ООО «Краевая управляющая компания «Кубань»» оспаривала предписание ГЖИ.
Условия договора:
Планово-договорная стоимость работ, услуг, включенных в перечень работ, услуг по содержанию и текущему ремонту, перечень работ по управлению, перечень платных услуг, оказываемых Управляющей компанией на каждый год действия Договора, определяется на дату заключения Договора.
Во второй и последующие годы действия Договора такая стоимость ежегодно индексируется на индекс потребительских цен, в целом по товарам и услугам рассчитываемый территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Краснодарскому краю (Краснодарстат) за каждый предыдущий год, в случае если ежегодное общее собрание собственников не состоялось, либо не проводилось.
Стоимость отдельных видов работ и услуг при индексации размера платы по договору управления и в течение периода его действия может изменяться в пределах планово-договорной стоимости на основании:
- по содержанию: из расчёта единичных расценок по видам работ, выполняемых Управляющей компанией и согласованных подрядными организациями;
- по текущему ремонту: ежеквартальных индексов роста стоимости ремонтно-строительных работ в текущих ценах к базовым ценам 2001 года, рассчитываемым для организаций, осуществляющих жилищно-коммунальные услуги;
- по сбору и вывозу твёрдых бытовых отходов, обслуживание АСПЗ, домофонной системы, лифтов и др.: расчёта стоимости организаций, оказывающих данный вид деятельности.
Суд решил, что здесь не установлен порядок и условия индексации платы, а именно:
- отсутствует привязка размера инфляции к конкретному уровню цен конкретного потребительского товара (работ, услуг);
- не установлен размер тарифа, к которому применяется уровень инфляции;
- отсутствует планово-договорной размер стоимости.
В Красноярском крае[10] ООО «Покровка лайф» оспаривало предостережение Службы строительного надзора и жилищного контроля, но проиграло первую инстанцию.
Условия договора:
Управляющая организация вправе произвести индексацию платы за управление и содержание жилого помещения в одностороннем порядке на размер индекса инфляции по региону при изменении минимального размера оплаты труда, а также установления размера минимальной заработной платы в субъекте РФ; изменении налогового законодательства; изменении стоимости расходных материалов, используемых управляющей организацией в ходе исполнения работ деятельности по содержанию и обслуживанию МКД, если стоимость таких материалов увеличилась более чем на 5%.
Суд указал, что такое условие не предусматривает конкретный механизм индексации:
- основания применения уровня инфляции установлены неконкретно (допускают произвольное толкование, могут наступить одновременно, неоднократно в течение неопределенного количества времени);
- периоды применения конкретных показателей и значений не установлены;
- не названы конкретные органы, утверждающие показатели, используемые для изменения размера платы, место их публикации.
Суд отметил, что в целом порядок расчета (изменения) размера платы с использованием механизма индексации в договоре управления с необходимой степенью конкретности не определен, что исключает возможность применения указанной индексации.
В том же Красноярском крае[11] ООО УК «Щит» тоже проиграла первую инстанцию Службе строительного надзора и жилищного контроля.
Условие договора:
Размер платы за комплекс жилищных услуг жилого помещения, указанный в пункте 4.3. договора в соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ применяется не менее одного года. Размер платы за каждый последующий год действия договор, начиная со второго и последующие годы индексируется на индекс потребительских цен по РФ в проценте к предыдущему году.
Суд также решил, что договор не предусматривает конкретный механизм индексации:
- не установлены основания применения уровня инфляции,
- период применения конкретных показателей и значений (периоды указаны недостаточно определенно),
- не названы конкретные органы, утверждающие такие значения,
- отсутствуют положения, устанавливающие порядок индексации в случае принятия собственниками решений об изменении размера платы.
Очень много споров вызывает формулировка типа «индексация на инфляцию»
Больше всего такой практики – в Краснодарском крае. Там УО, как правило, проигрывают ГЖИ. В других же регионах УО чаще выдается выигрывать суды.
В Краснодарском крае[12] ООО «ЖК КП» попыталось оспорить предписание ГЖИ, но смогло.
В договоре управления условие было прописано так:
Планово-договорная (фиксированная) стоимость каждой услуги и работы, из числа включенных в Перечень работ, услуг (кроме стоимости за ТО и ремонт лифтов, вывоз ТБО), определяется Управляющей организацией на текущий год (на 12 месяцев со срока действия Перечня работ и услуг). Во второй и последующие годы действия Договора такая стоимость ежегодно индексируется без принятия общим собранием собственников на уровень инфляции (потребительских цен), который устанавливается на каждый предстоящий год при утверждении федерального бюджета на соответствующий финансовый год.
УО ссылалась на наличие этого условия в обоснование проведенной индексации.
Однако суды отметили, что одного лишь наличия условия мало:
- в договоре не предусмотрен конкретный механизм индексации;
- не указано применительно к индексу какого потребительского товара (услуги) должна быть учтена инфляция;
- не названы конкретные государственные органы, утверждающие такой индекс.
Вывод суда: в договоре управления не прописан четкий порядок индексации.
В том же Краснодарском крае[13] другая УО – ООО «МИКСС» – тоже проиграла спор ГЖИ.
Условия из договора управления:
Размер платы за управление, содержание и резерва средств на проведение текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме подлежит ежегодной индексации в соответствии с прогнозными показателями инфляции, определяемыми Минэкономразвития России с учетом динамики предыдущего года на основании индекса потребительских цен на платные услуги населению, скорректированного на индекс выпадающих доходов, сложившийся из соотношения фактического индекса предыдущего периода и прогнозного индекса на регулируемый период.
Все изменения стоимости услуг должны фиксироваться дополнительным соглашением к настоящему договору, подписываемым председателем совета МКД и исполнителем не чаще одного раза в год.
УО и председатель совета МКД во исполнение этих условий заключили дополнительное соглашение о повышении платы на 4,3%.
Однако суды вновь согласились с ГЖИ и отметили, что механизм индексации не является конкретным:
- не указано, применительно к уровню какого потребительского товара (услуги) должна быть учтена инфляция;
- не обозначен тариф, к которому должна быть применена инфляция (с учетом структуры платы за жилое помещение согласно статье 154 Жилищного кодекса РФ);
- не установлены основания применения уровня инфляции;
- не установлен период применения конкретных показателей и значений;
- не названы конкретные органы, утверждающие такие значения;
- не определено, каким образом должна учитываться динамика предыдущего года.
Вывод суда: условие сформулировано неоднозначно, объемно и труднопонимаемо для рядового потребителя услуг.
В Краснодарском крае[14] ООО «К+» тоже не смогло через суд признать предписание ГЖИ незаконным.
Условия договора:
…Во второй и последующие годы стоимость ежегодно индексируется без принятия решения общим собранием собственников на уровень инфляции (потребительских цен), который устанавливается на предстоящий год при утверждении федерального бюджета на соответствующий год.
Суд решил, что условия сформулированы неконкретно:
«С учетом недостаточной конкретности способа индексирования размера платы в договоре управления, суд полагает, что договором управления определен только способ ежегодной индексации, но не право установления конкретных размеров платы за содержание жилья в одностороннем порядке управляющей организацией, без одобрения собственников помещений».
В Краснодарском крае[15] суд отказали другой УО – ООО «Комфортстрой» в признании предписании ГЖИ незаконным.
Условие договора:
Размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества МКД подлежит ежегодной индексации в соответствии с курсом инфляции на территории РФ и города – курорта Геленджика.
Суду такое условие не понравилось:
- не указано, применительно к какому уровню, и какого потребительского товара (услуги), должна учитываться инфляция;
- не обозначен тариф, к которому применяется инфляция (с учетом структуры платы за помещение согласно статье 154 Жилищного кодекса);
- не установлены основания применения уровня инфляции, период применения конкретных показателей и значений, не названы конкретные органы, утверждающие такие значения.
«Судом установлено, что порядок расчета (изменения) размера платы с использованием механизма индексации в договоре управления с необходимой степенью конкретности не определен, что исключает возможность применения указанной индексации».
В Ленинградской области[16] ООО «Управдом-СБ» добилось отмены предписания Комитета государственного жилищного надзора и контроля.
Собственники на общем собрании принято решение о предоставлении управляющей организации права индексировать размер платы за содержание жилого помещения в порядке, установленном договором управления, без проведения собрания. Протокол не оспорен, недействительным не признан.
Условие договора управления, которое устроило суд:
Планово-договорная стоимость работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества, определенная на дату заключения договора, указывается в Перечне работ, услуг, приведенном в Приложении №9 к договору. Размер платы ежегодно индексируется в соответствии с прогнозными показателями инфляции, установленными федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий календарный год. Изменение размера платы в указанном случае не требует принятия дополнительного решения общим собранием собственников.
В той же Ленинградской области[17] суд отменил еще одно предписание Комитета государственного жилищного надзора и контроля, которому не понравилась индексация платы за содержание жилья.
ООО «Подпорожская РЭС» успешно оспорило в суде предписание, Комитета, который полагал повышение платы за содержание жилья незаконным и требовал вернуть собственникам «излишне» оплаченное.
Условие договора:
Общество вправе в начале каждого календарного года изменить уровень тарифов на жилищно-коммунальные услуги с применением индексации тарифа на официально объявленный уровень инфляции по РФ.
Суды учли, что право на изменение размера платы предусмотрено договором управления. Они даже отклонили доводы Комитета о том, что до индексации прошло меньше года. Хотя этот аргумент иногда работает.
В Тверской области[18] ООО УК «Наш район» добилось признания предписания ГЖИ незаконным.
Условия договора:
Плата за услуги содержания и текущий ремонт в рамках договора устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с действующим перечнем и составом услуг, которые указаны в пунктах 2.1.2, 2.1.3 Договора, и составляет 11 руб. 76 коп.
Пунктом 2.2.2 Договора предусмотрено право управляющей организации по увеличению платы за содержание общего имущества, в том числе путем индексации размера платы за содержание и ремонт жилого помещения при изменении уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых управляющей компанией на основании совокупности указанных показателей, на величину такого изменения.
Суды пришли к выводу, что собственники приняли решение, предоставляющее УО право один раз в год производить индексацию размера платы за содержание и текущий ремонт общего имущества на величину инфляции.
«Правильность примененных Обществом значений индексов потребительских цен ГЖИ не оспаривается (индекс потребительских цен в РФ опубликован в общем доступе на официальном сайте Росстата, и каждый собственник помещений в спорном МКД имеет возможность самостоятельно проверить размер платы за содержание и ремонт общего имущества данного многоквартирного дома с учетом процента темпа роста инфляции)».
В Липецкой области[19] ООО «Металлург» попыталось признать недействительным предписание ГЖИ, но компанию подвела формулировка из договора управления.
Условие договора:
Один раз в год согласно коэффициенту инфляции в одностороннем порядке изменять тариф на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством РФ (Письмо Минэкономразвития России от 16.09.2016 №28175-АВ/Д03и).
УО использовала при индексации индекс потребительских цен, хотя в договоре упомянут «коэффициент инфляции».
Суд отметил: в договоре не указано, что именно понимается под «коэффициентом инфляции», соответствует он или нет понятию «индекс потребительских цен», каким образом (по какой формуле, методике, за какой период и т.п.) рассчитывается «коэффициент инфляции».
Использованное в договоре понятие «коэффициент инфляции» также не является установленным или определенным в каком-либо нормативно-правовом акте, а также не упоминается ни в одном официальном источнике в качестве официального статистического показателя.
Упомянутое в договоре Письмо Минэкономразвития представляет собой ожидаемые итоги социально-экономического развития в 2016 году и уточненный прогноз социально-экономического развития РФ на плановый период 2017 и 2018 годов. Письмо не содержит ни одного упоминания «коэффициента инфляции».
Суд согласился с инспекцией, что содержание договора управления не позволяет определить конкретный механизм корректировки стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
Успешные случаи индексации
В Краснодарском крае[20] суд признал недействительным предписание ГЖИ о перерасчете проиндексированной платы, выданное ООО «Южная управляющая компания».
Условие договора:
Размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения подлежит ежегодной индексации в соответствии с прогнозными показателями инфляции, определяемыми Минэкономразвития России с учетом динамики предыдущего года на основании индекса потребительских цен на платные услуги населению, скорректированного на индекс выпадающих доходов, сложившийся из соотношения фактического индекса предыдущего периода и прогнозного индекса на регулируемый период.
В 2021 году ГЖИ выдала УК предписание пересчитать всю плату с 2015 года согласно первоначальной ставке (2014 года), так как считала, что компания повышала плату самовольно, в одностороннем порядке.
По иску УК суд признал предписание недействительным: индексация предусмотрена договором; положения договора недействительными не признаны. Кроме того, ГЖИ требует перерасчета за пределами срока трехлетней давности.
Стоит отметить, что к таким выводам апелляционная инстанция пришла только после того, как дело вернулось на новое рассмотрение из суда округа: до этого суды считали, что права именно инспекция.
В Башкортостане[21] ООО УК «Единство» удалось выиграть суд у Госкомитета РБ. Для этого пришлось дойти до апелляционной инстанции.
Условие договора:
Во второй и последующие годы договора размер платы может быть проиндексирован на индекс потребительских цен, рассчитываемый Госкомстатом России за каждый предыдущий год в целом по товарам и услугам. При этом инфляция применяется к последнему действующему тарифу.
Изменение размера платы в указанном случае не требует принятия дополнительного решения общим собранием собственников.
Информация о размере проиндексированной в указанном порядке стоимости работ, услуг на соответствующий год действия договора (в годовой величине в целом по дому и в расчете на 1 кв. м в месяц) доводится управляющей организацией до сведения собственников и пользователей помещений.
На основании данных Госкомстата России ООО УК «Единство» проиндексировало размер платы за содержание жилья на 3 %.
Апелляционная инстанция посчитала индексацию законной.
В Липецкой области[22] суд признал незаконным предписание ГЖИ Липецкой области, касающееся индексации.
Условия договора:
В случае изменения стоимости отдельных видов услуг, предоставляемых специализированными организациями, в том числе при их изменении в связи с введением в действие новых нормативов и тарифов, утвержденных нормативно-правовыми актами органов государственной власти, местного самоуправления, а также при существенном изменении стоимости работ и услуг сторонних организаций, цен на строительные материалы и ином необходимом увеличении затрат, с учетом которых складывается размер платы за содержание и ремонт жилья, т.е. изменения базового индекса потребительских цен, управляющая компания вправе за 30 календарных дней обратиться к собственникам жилых помещений с экономически обоснованным предложением изменить условия договора управления, разместив уведомление в платежных документах о корректировке стоимости услуг по содержанию и ремонту общего имущества.
В случае если в установленный срок ответа на такое уведомление от собственника (совместно с остальными собственниками помещений) не последовало, квитанции за квартплату, содержащие уведомление об увеличении тарифа, оплачены собственниками, обладающими более 50% доли в общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, предложение управляющей компании считается принятым собственниками.
Совокупность вышеуказанных действий будет считаться основанием для изменения тарифа на содержание и ремонт общего имущества собственников в следующем календарном месяце. Изменения условий договора управления будут считаться согласованными сторонами.
При проверке ГЖИ пришла к выводу, что ООО «ЛУК» неправильно проиндексировала плату жителям. Компания получила предписания исключить индексацию из платежек.
Суды пришли к другому выводу: порядок повышения платы не нарушен. Собственники реализовали свое право на определение размера и порядка платы за содержание и ремонт жилых помещений, делегировав УК на общем собрании право производить индексацию стоимости за содержание и ремонт жилого помещения без проведения собрания. Заключенный на основании решения общего собрания договор управления также устанавливает возможность индексации платежей.
Аналогичный спор[23] ГЖИ Липецкой области проиграла тому же ООО «Лук» в отношении предписания, выданного по другому дому.
В самом начале была упомянута положительная практика Верховного Суда РФ, которая все изменила. Приведем формулировки условий договоров управления из тех дел.
Пример из Калининградской области:[24]
- Размер платы за услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен на период действия договора, начиная с даты утверждения его условий на общем собрании собственников, с ежегодным индексированием.
- По истечении года с даты последнего установления решением предыдущего собрания собственников цен (тарифов) на работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме цены (тарифы) за указанные виды работ и услуг ежегодно устанавливаются методом индексирования данных цен (тарифов) в соответствии с изменением уровня потребительских цен за каждый истекший год в форме базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата в соответствии с «Основными положениями определения индекса потребительских цен».
- При этом ежегодное оформление решениями общих собраний собственниками изменений данных цен (тарифов) не осуществляется.
Другой пример тоже из Калининградской области:[25]
- Размер платы по договору ежегодно индексируется на индекс потребительских цен, рассчитываемый федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по формированию официальной статистической информации, за каждый предыдущий год по Калининградской области.
- Размер платы за содержание и ремонт общего имущества дома может подлежать изменению не чаще одного раза в год, при этом подписание дополнительного соглашения к договору и принятие общим собранием собственников дополнительного решения о размере платы, определяемом в вышеназванном порядке, не требуется.
- Цена работ и услуг по договору управления может быть изменена в случае обоснованного изменения тарифов и/или стоимости услуг, оказываемых управляющей организации со стороны специализированных организаций, выполняющих на подрядной основе услуги монопольного характера.
- Стороны признают, что на весь период действия настоящего договора согласовали условие, устанавливающее порядок (механизм) определения платы, поэтому фактическое изменение суммы платы в случаях, установленных договором, не является изменением условия договора о размере платы, а представляет собой исполнение сторонами данного условия, поэтому внесения соответствующих изменений в договор не требуется.
В Иркутской области:[26]
- Стоимость работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества определяется управляющей организацией ежегодно, исходя из планово-договорной стоимости соответствующих работ и услуг.
- Планово-договорная стоимость работ, услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию общего имущества, определена на дату заключения договора и указана в Приложении к настоящему Договору, а во второй и последующие годы действия договора подлежит ежегодной индексации с учетом величины индекса роста потребительских цен, определенной Министерством экономического развития РФ на соответствующий год, и указывается в Перечне работ, услуг, составляемом в порядке, предусмотренном настоящим договором.
- Управляющая организация оказывает собственнику услуги по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем и периодичностью, указанными в Приложении к настоящему Договору. Размер платы на каждый последующий год действия Договора, начиная со второго, определяемый с учётом индексации планово-договорной стоимости работ и услуг на соответствующий год, производимой Управляющей организацией, указывается в Перечне услуг и работ на последующий год, который доводится до сведения собственников помещений путем размещения на информационных досках в каждом подъезде многоквартирного дома.
- Установление размера платы в указанном порядке не требует принятия дополнительного решения общего собрания собственников.
Если индексации нет в договоре управления
Если индексация не прописана в договоре управления, а проиндексировать хочется, то некоторые УО выносят такой вопрос на общее собрание собственников.
Здесь тоже важны формулировки. Протокол должен быть реальным, а не мифическим.
В Краснодарском крае[27] по иску ООО «КомфортСервис Люкс» суд признал недействительным предписание ГЖИ.
На общем собрании собственники приняли решение об утверждении ежегодного индексирования тарифа на содержание и текущий ремонт и услуги управления МКД на уровень ставки инфляции по Краснодарскому краю. При этом в договоре управления индексация отсутствовала.
Суды указали, что решения общего собрания не оспорены, поэтому УО правомерно ими руководствовалась. В этот раз доводы инспекции о неконкретности механизма индексации не сработали.
В Мурманской области[28] ООО «Вторая управляющая+» оспаривает предостережение Министерства государственного жилищного и строительного надзора, но пока у нее не очень получается.
Решением собрания утвержден размер ежегодной индексации платы за содержание и ремонт помещений на уровень официально установленной инфляции за истекший год.
Суд пришел к выводу, что в договоре управления условие об индексации отсутствует, поэтому руководствовался содержанием решения собрания.
Для индексации УО использовала данные годовой инфляции в Мурманской области, размещенные на сайте Центрального Банка РФ – 6,4%. Она не использовала данные, указанные в законе о бюджете на очередной год, – 4%.
Суд отметил, что решением собрания не предусмотрено, какими именно документами определяется уровень официально установленной инфляции за истекший год при непосредственном расчете платы за содержание и ремонт на очередной год.
Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 08.12.2020 № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов» утвержден уровень инфляции, не превышающий 4%.
Суд согласился с контролирующим органом, что при расчете платы на 2022 год может быть применено только повышение платы на 4%, поскольку ни в решении общего собрания, ни договоре не оговаривается возможность применения коэффициентов инфляции, рассчитанных органами статистики либо в целом для РФ либо для субъекта РФ.
«В данном случае собственники должны ясно и однозначно понимать, исходя из каких показателей должна рассчитываться плата за содержание и ремонт на очередной год в связи с инфляцией, а также источников таких показателей, в ином случае управляющая компания может лишь применить минимально установленные официальные значения, при этом не имеет правого значения, что Общество не является получателем бюджетных средств, в противном случае размер платы зависел бы от усмотрения управляющей организации, что недопустимо.
Применяя при расчете платы за содержание и ремонт показатель инфляции, равный 6,4%, Общество произвольно и необоснованно увеличивает размер такой платы, что нарушает условия договора управления и решения общего собрания».
Арбитражный суд Саратовской области[29] отказал ООО «Управляющая компания „Жилой квартал“» в признании предписания ГЖИ недействительным.
УО предоставила копии протоколов собраний, где утверждался размер платы «с последующей индексацией на уровень инфляции (применять индекс потребительских цен РФ)».
Суды критически отнеслись к этим протоколам:
- формулировки не конкретны, не содержат порядок и условия индексации;
- оригиналы документов не представлены.
Аналогичная ситуация[30] между теми же лицами была рассмотрена судом в рамках другого дела. УО проиграла две судебные инстанции.
Еще один такой же спор[31] между теми же УО И ГЖИ прошел через три инстанции, и опять суды встали на сторону ГЖИ – по тем же самым причинам: в договоре управления индексация не прописана, а протокол собрания вызывает вопросы.
В Калининградской области[32] ООО «ЖЭУ-18» обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным и отмене предписания Департамента жилищного контроля и надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области.
Однако УО проиграла суд: в договоре управления индексация формально имелась, но не было представлено протокола об утверждении этих условий договора управления. Также не было представлено протокола собрания с решением о ежегодной индексации платы за содержание жилья и об утверждении порядка изменения такой платы.
Чего точно не стоит делать, если индексации нет в договоре, так это подделывать договор управления.
В Смоленской области[33] ООО «Управляющая компания „Союз-менеджмент“» попыталась признать недействительным предписание инспекции. Не вышло.
Суд установил, что первоначально на сайте ГИС ЖКХ был договор управления, который не содержал условия об индексации, а предусматривал, что размер платы устанавливается на общем собрании собственников. Такая же версия договора управления была представлена в инспекцию в копии при подаче заявления о внесении изменений в реестр лицензий.
Впоследствии в ГИС ЖКХ появилась другая редакция договора, в которой появился пункт про индексацию.
УО начала ссылаться на то, что в ГИС ЖКХ по ошибке загружен не тот договор, копия в инспекции заверена другой УО, а настоящий оригинал договора отправлен в ГЖИ простым письмом и, видимо, не дошел.
По версии ГЖИ, пункт про индексацию появился в договоре после того, как поменялась практика судов по этому вопросу.
Из этих двух объяснений суд выбрал позицию ГЖИ, потому что оригинал договора с условием об индексации не был представлен не только в инспекцию, но и в суд.
Нарушения порядка индексации
В ряде случаев инспекции и суды видят нарушения не в самом факте индексации, вызванном невнятным порядком в договоре управления или в решении общего собрания, а в нарушении того порядка, который установлен договором или собранием.
Это могут быть:
- неправильные расчеты (например, не тот «индекс»);
- неуведомление собственников об изменении размера платы;
- невыполнение каких-либо условий, предусмотренных договором в качестве обязательных перед индексацией (например, проведение собрания).
Индексация сразу за несколько лет и досрочная индексация (раньше года)– тоже вызывает вопросы, но тут практика расходится.
В Мурманской области[34] ООО «Управляющая компания „Имандра“» тоже попыталась оспорить предостережение контролирующего органа, но не получилось.
Условия договора:
4.3. По истечении года, с даты последнего установления, плата за содержание и ремонт помещений изменяется методом индексирования данных цен (тарифов) в соответствии с изменением уровня потребительских цен за каждый истекший год в форме базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата в соответствии с «Основными положениями определения индекса потребительских цен».
4.4. Размер платы на каждый последующий год действия договора, начиная со второго, определяется в порядке, установленном пунктом 4.3 договора и доводится до сведения собственников помещений путем размещения на информационных досках в каждом подъезде многоквартирного дома или размещением в платежных документах. Установление размера платы в указанном порядке не требует принятия дополнительного решения общего собрания собственников.
Суд установил, что УО применила не базовые коэффициенты базового индекса потребительских цен, рассчитываемого территориальным органом Росстата по Мурманской области, а коэффициенты, рассчитанные для РФ в целом. При этом величины таких данных отличаются. Согласно данным Росстата по РФ коэффициент составляет: на 2021 год ‑4,9%, на 2022 год ‑8,49%, а согласно данным Росстата по Мурманской области: на 2021 год ‑4,09%, на 2022 год ‑7,17%. Фактически УО взяла повышенные коэффициенты.
В Вологодской области[35] ООО «ЖилРемСоюз» не удалось признать представление прокуратуры недействительным. Прокуратура требовала от УО провести процедуру увеличения размера тарифа на содержание общего имущества МКД в соответствии с требованиями законодательства и договором управления.
Условия договора:
5.2. Плата за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в рамках договора ежегодно устанавливается на общем собрании собственников помещений с учетом предложений совета МКД и управляющей организации, либо в соответствии с действующим жилищным законодательством в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД, в соответствии с действующим перечнем, составом и периодичностью работ (услуг), указанным в Приложениях и обеспечивающим комфортные и безопасные условия для проживания граждан.
Плата за услуги по содержанию и текущему ремонту подлежит ежегодному пересмотру в соответствии с удорожанием работ/услуг, темпов роста инфляции, изменением перечня, периодичности предоставления услуг по договору.
В случае, если собственники помещений не проведут очередное собрание, или на очередном собрании не примут решение об утверждении цены на работы по управлению МКД, содержанию и ремонту общего имущества МКД, размер платы будет увеличен управляющей компанией после согласования с советом дома такого увеличения.
Новый размер утверждается путем подписания соглашения управляющей компанией и советом дома не позднее, чем за два месяца до даты прекращения действия предыдущего тарифа.
Информация о таком изменении доводится до собственников в квитанциях и в порядке пункта 4.1.8 Договора. При этом максимальный размер повышенного тарифа не может превысить размер, определяемый путем индексации предыдущего тарифа на процент темпа роста инфляции.
4.1.8. Управляющая организация обязуется доводить информацию до собственника и нанимателя путем размещения объявлений на первом этаже каждого подъезда (перед входом в подъезд), информационном стенде подъезда(ов) МКД (при их наличии), стендах «для потребителей» управляющей организации, выставляемых квитанциях на оплату жилищно-коммунальных услуг (по усмотрению управляющей организации) или официальном сайте управляющей организации в разумный срок, не превышающий срок, установленный действующим законодательством, а также направлять председателю совета МКД под подпись.
УО указывала: решением общего собрания предусмотрено, что утвержденный тариф подлежит повышению на коэффициент инфляции потребительских цен за товары и услуги, но не чаще 1 раза в год, при условии повышения стоимости услуг сторонних организаций.
Однако суды отметили, что решение собрания не изменило действие и содержание пункта 5.2 Договора, в том числе установленного в нем порядка согласования повышения тарифа с советом МКД и срока доведения информации об изменении размера спорной платы до граждан-собственников.
«В Договоре стороны установили специальные (следовательно, существенные для себя) условия и процедуру, устанавливающие порядок изменения размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД. Общество не отрицает, что согласования спорного повышения платы от совета МКД не получало, предложение на такое согласование совету МКД не направляло, соглашения между советом дома и управляющей организацией по вопросу применения нового размера платы не заключалось».
В Хабаровском крае[36] ООО «ДВ-Союз» в споре с административным органом выиграло первую инстанцию, но проиграла последующие две.
Условия договора:
3.2.7. Управляющая компания имеет право при не утверждении собственниками МКД тарифа на каждый последующий год, изменять размер платы по содержанию и ремонту общего имущества МКД, платы за управление МКД, дополнительных платных услуг, в соответствии с действующим законодательством (индексация тарифа в зависимости от роста цен (в т.ч. и потребительских) и уровня инфляции, на каждый год начиная с 01.01.2009, при неизменном перечне услуг, или применение размера платы, установленного органом местного самоуправления – пункт 4 статьи 158 ЖК РФ.
4.5. Ежегодно в срок до 01 декабря текущего года собственники обязаны утвердить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на будущий год с учетом предложений управляющей организации в соответствии с пунктом 7 статьи 156 ЖК РФ.
В случае не утверждения собственниками на общем собрании экономически обоснованного размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, управляющая организация вправе повысить размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на следующий календарный год в соответствии с пунктом 3.2.7 настоящего договора, а также пунктом 4 статьи 158 ЖК РФ.
Две инстанции, которые проиграла УО, истолковали эти условия так:
- повышению платы по содержанию и ремонту общего имущества МКД управляющей организацией должно предшествовать проведение общего собрания собственников помещений МКД, на котором собственниками принимается решение об утверждении или не утверждении нового тарифа, то есть должно быть получено положительное или отрицательное решение по вопросу повышения размера платы.
- лишь после этого УО вправе произвести индексацию тарифа в порядке статьи 3.2.7 договора управления.
Так как доказательств проведения такого собрания суду представлено не было, предписание контролирующего органа оставили в силе.
Также суды указали на отсутствие в договоре конкретного механизма индексации, источника показателя изменения уровня потребительских цен, используемых для индексации, непредставления заявителем соответствующих расчетов, позволяющих проверить обоснованность тарифа.
УО ссылалась на письмо администрации города Хабаровска, направленное в адрес УО об уровне инфляции на 2021 год и на плановый период 2021 – 2022, но суды не приняли его во внимание: «письмо носит рекомендательный характер и содержит прогнозируемые показатели уровня инфляции».
В Белгородской области[37] ООО «Управляющая компания по жилью № 4» выиграла спор с Управлением Государственного жилищного надзора. Дело прошло три инстанции.
Собственники на собрании решили установить в договоре управления, что в отсутствие соответствующего решения собственников управляющая организация ежегодно индексирует размер платы за содержание жилого помещения на коэффициент инфляции (индекс потребительских цен на текущий год), согласно данным службы государственной статистики и сложившихся цен на работы и услуги специализированных организаций. Индексация размера платы за содержание жилого помещения должна быть обоснованной и осуществляться в пределах коэффициента инфляции (индекса потребительских цен).
Также собственники решили установить в договоре управления, что в случае, если размер платы за содержание жилого помещения, в том числе в результате его индексации, не обеспечивает содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, УО организует проведение общего собрания, вносит на его рассмотрение обоснованное предложение по размеру платы за содержание жилого помещения.
В договоре управления закрепили:
- аналогичные положения, возлагающие на собственников помещений в МКД полномочие проводить годовое собрание;
- положения, дающие право УО в отсутствие соответствующего решения собственников ежегодно индексировать размер платы на коэффициент инфляции (индекс потребительских цен на текущий год), либо в соответствующих случаях организовывать проведение общего собрания собственников для рассмотрения обоснованных предложений по размеру платы за содержание жилого помещения.
Суды истолковали условия договора управления так:
- УО обязана предпринимать меры к организации и проведению общего собрания по вопросу установления размера платы за содержание жилого помещения только в том случае, если размер платы за содержание жилого помещения, в частности, в результате его индексации, не обеспечивает содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства.
- По общему же правилу ежегодное общее собрание с рассмотрением на нем вопросов о размере платы за содержание жилого помещения инициируется самими собственниками, а в отсутствие соответствующего решения собственников УО правомочна в одностороннем порядке индексировать размер платы за содержание жилого помещения на коэффициент инфляции (индекс потребительских цен на текущий год).
Отсюда суды пришли к выводу: в договоре и в решении собрания установлен порядок определения размера платы за содержание жилого помещения. Этот порядок в одностороннем порядке УО не изменялся, поскольку плата увеличивалась с учетом изменения индекса потребительских цен.
«В рассматриваемом случае, в том числе с учетом отсутствия у управляющей компании обязанности ежегодно инициировать созыв и проведение общего собрания по данному вопросу, действия УО по увеличению размера платы за содержание жилого помещения не являются односторонними и требованиям законодательства не противоречат».
В Ленинградской области[38] ООО «Управляющая компания Всеволожского района» не смогла признать недействительным предписание Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области. Она не доказала уведомление собственников об индексации платы.
Условие договора:
Размер платы подлежит изменению в случае изменения решением общего собрания собственников размера платы за управление, содержание и ремонт общего имущества, за дополнительные (прочие) услуги. Размер платы за содержание жилого помещения в МКД определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее года.
В случае, если в указанный срок собственники помещений в МКД на общем собрании не приняли решения об изменении платы за содержание жилого помещения с учетом предложений управляющей организации или не провели соответствующего собрания, размер платы за содержание жилого помещения в МКД, установленный ранее, может быть индексирован управляющей организацией на коэффициент, равный величине прогнозного индекса повышения потребительских цен.
Об индексации платы за содержание жилого помещения в МКД управляющая организация уведомляет собственников за месяц до увеличения.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции УО заявила ходатайство о приобщении к материалам дела доказательств уведомления собственников помещений в МКД о повышении платы за жилое помещение, а именно акта и фотоматериалов о размещении уведомлений на стенде.
Суд не стал их принимать, так в первой инстанции УО эти доказательства не предоставляла.
УО стала ссылаться, что в первую инстанцию документы не приносила, так как их не спрашивали. А претензии Комитета сводились не к порядку уведомления.
Однако суды остались на стороне Комитета.
Кроме недоказанности соблюдения порядка уведомления, они отметили отсутствие доказательств обоснованности размера проиндексированной платы.
«Ссылка Общества на общедоступность сведений об индексе повышения потребительских цен не может быть принята во внимание, поскольку размер проиндексированной на основании пункта 4.5 Договора платы за жилое помещение в МКД должен быть подтвержден и обоснован соответствующими расчетами, которые Общество не представило.
Общество, оспаривая предписание Комитета, последовательно в ходе рассмотрения дела ссылалось на наличие у него права проиндексировать размер платы за жилое помещение на основании пункта 4.5 Договора, однако в нарушение статьи 65 АПК РФ не представило доказательств соблюдения им как управляющей организацией предусмотренных данным пунктом Договора условий для такой индексации».
Аналогичную ситуацию[39] между теми же сторонами рассмотрел арбитражный суд в рамках другого дела. Первую инстанцию УО проиграла. Наученная прошлым опытом, УО принесла в первую инстанцию доказательства уведомления собственников, но они не устроили судью.
«Условие договора о применении управляющей организацией индекса потребительских цен хоть и является ясным и определимым, однако не изменило срока доведения информации об изменении размера спорной платы до граждан-собственников и не устранило соответствующую обязанность Общества.
Из представленных Обществом фотографий не усматривается, где именно размещены объявления об извещении жильцов об индексации размера платы (в акте от 10.01.2021 отсутствует указание на применение средств фотографирования). На представленных Обществом извещениях не указана величина, на которую проиндексирован размер платы».
В Воронежской области[40] ООО Управляющая компания «Вега» не смогла признать недействительным предписание жилищной инспекции. Она три года не индексировала размер платы, а потом посчитала процент за все три года сразу.
В 2016 году собственники на общем собрании приняли решение утвердить тариф по строке «содержание и текущий ремонт общего имущества» в размере 11,10 руб./м2 общей площади помещения в месяц с его ежегодной индексацией с учетом уровня инфляции на основании изменения индекса потребительских цен за предшествующий год, рассчитанного государственными органами статистики РФ.
В договоре управления стороны также согласовали, что на момент заключения договора размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества составляет 11,10 руб./м2, если иное не установлено общим собранием собственников многоквартирного дома. Размер платы подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции. Индексация осуществляется управляющей компанией на основании изменения индекса потребительских цен за предшествующий год, рассчитанного государственными органами статистики РФ.
Суд истолковал это следующим образом: плата за содержание и текущий ремонт общего имущества может ежегодно увеличиваться управляющей организацией при изменении уровня инфляции на основании индекса потребительских цен исключительно за предшествующий год.
Однако УО в 2020 году произвела индексацию с учетом индекса потребительских цен 2017, 2018, 2019 года. Она ссылалась на то, что все эти годы содержала общее имущество по первоначальному размеру платы.
Суд возразил:
- это не свидетельствует об автоматической индексации тарифа с учетом индексов за 3 года;
- сама возможность произведения ежегодной индексации тарифа предполагает волю и принятие управляющей организацией соответствующих мер по ее реализации, в том числе посредством выставления счетов на оплату оказываемых услуг по проиндексированному с учетом уровня инфляции на основании изменения индекса потребительских цен тарифу с предварительным уведомлением потребителей об этом;
- произведение же индексации тарифа (увеличения платы) за содержание и ремонт в рассматриваемой ситуации правомерно исключительно в пределах уровня инфляции на основании изменения индекса потребительских цен за предшествующий год.
В ХМАО[41] муниципальное предприятие «Водоканал» выиграло первую инстанцию у Службы жилищного и строительного надзора.
Предприятие проиндексировало размер платы за обслуживание машино-места в рамках договора управления на техническое обслуживание автостоянки сразу за два года.
Суд поддержал предприятие.
Служба не обосновала вывод о том, что в случае, если МП «Водоканал» не воспользовалось своим правом на индексацию услуг в предыдущем периоде оказания услуг, такое действие (бездействие) принимается как отказ от права МП «Водоканал» на индексацию за этот же период в последующем.
Суд согласился с предприятием в том, что управляющая компания, не воспользовавшаяся своим правом на индексацию платы за предыдущий период (за 2019), не лишена права произвести индексацию платы в последующем периоде сразу за два года (за 2019 и 2020 год) с соблюдением сроков такой индексации (с 1 апреля каждого года – как прописано в решении собрания).
В Самарской области[42] ООО «Опора» проиграло спор инспекции об оспаривании предписания. При повышении платы УО нарушила минимальный срок действия размера платы, равный одному году.
В этом деле в договоре управления был предусмотрен смешанный порядок повышения платы: применению подлежал муниципальный тариф, а если нового муниципального тарифа в течение года не было принято, то тогда УО должна была проиндексировать плату.
Условие договора:
Размер платы устанавливается в соответствии с нормативно-правовым актом орган местного самоуправления, регулирующим вопрос оплаты Нанимателями жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма специализированных жилых помещений муниципального жилищного фонда, и подлежит увеличению в соответствии с данным нормативно-правовым актом.
В случае отсутствия в течение календарного года изменения платы указанным нормативно-правовым актом органа местного самоуправления, управляющая организация ежегодно индексирует размер платы за содержание и ремонт жилого помещения на индекс потребительских цен в РФ на жилищно-коммунальные услуги на октябрь с начала отчетного (текущего) года в процентах к соответствующему периоду предыдущего года, определенный и официально опубликованный в порядке, установленном действующим законодательством.
Суд из этих условий сделал вывод, что размер платы раньше, чем через год менять нельзя.
УО отсчитывала год с момента подписания договора управления (июнь), а по факту приступила к управлению домом с сентября. При утверждении муниципалитетом нового тарифа УО начала начислять плату по нему, хотя год с начала фактического управления не прошел.
Суды же ориентировались на дату начала фактического управления домом, поэтому признали предписание законным.
Кроме дела об оспаривании предписания, эта же управляющая организация не смогла выиграть спор[43] об оспаривании штрафа в 125 000 р., полученный за то же повышение размера платы.
В ХМАО[44] муниципальное предприятие и Служба жилищного и строительного надзора прошли все судебные инстанции по вопросу индексации раньше года. ВС РФ отказал Службе в передаче жалобы на рассмотрение Судебной коллегии.
Протоколом от 09.07.2019 собственники утвердили тариф с 01.07.2019. Этим же протоколом было предусмотрено право управляющей организации на индексацию платы за содержание жилого помещения.
Служба не оспаривала возможность индексации, но считала, что повышение платы с 01.04.2020 является нарушением части 7 статьи 156 ЖК РФ.
Однако суд руководствовался неоспоренным решением общего собрания: поскольку в рассматриваемом случае решение собрания не только утвердило тариф (размер платы), но и внесло в договор управления пункт про индексацию с первого апреля каждого года, то действия предприятия по индексации с 01.04.2020 тарифа согласуются с волеизъявлением собственников помещений в МКД и направлены на ее исполнение.
Ленивые ТСЖ (ЖСК)
Индексация встречается не только в договорах управления с собственниками, но и в договорах, которые УО заключают с ТСЖ и ЖСК.
В 2022 году по этому поводу в картотеке арбитражных дел нашлось два спора с контролирующими органами.
В Санкт-Петербурге[45] суд признал недействительным предписание ГЖИ, которая по поводу проведенной индексации выдала предписание кооперативу. Инспекции не понравился расчет индексации.
Однако суд установил, что по договору управления все полномочия переданы управляющей организации. Именно она начисляет и взимает плату, оказывает услуги по управлению и содержанию общего имущества. Кооператив не может выполнить перерасчет платы. По мнению суда, ГЖИ выдала предписание не тому лицу.
В Ленинградской области[46] ООО «ЖЭС №4» успешно оспорило предписание надзорного органа. Эта УО управляла домом по договору управления, который тоже был заключен с ЖСК на основании решения конференции ЖСК.
В договоре управления было установлено, что размер платы за содержание жилого помещения, за дополнительные и прочие услуги ежегодно индексируются Управляющей организацией, если на общем собрании не принято решение об утверждении иного размера платы. Размер платы за содержание и ремонт общего имущества МКД устанавливается на срок не менее чем 1 (один) год. Размер платы, установленный ранее настоящим договором, подлежит индексации на коэффициент потребительского индекса в указанном периоде, опубликованного государственными органами статистики РФ в порядке, предусмотренном законом, но не реже чем 1 раз в календарный год.
Эти условия не оспорены и недействительными не признаны. Поэтому суд пришел к выводу об отсутствии у Комитета правовых оснований для возложения на УО обязанности произвести перерасчет платы по первоначальному размеру.
Споры с жителями
Индексация – одна из причин встречи УО и собственников в суде. Это могут быть и оспаривания решений собраний, и иски собственников к УО о взыскании излишне начисленной платы.
Доводы об индексации иногда встречаются по делам о взыскании задолженности за содержание жилья. Взыскание долгов обычно проходит без проблем для УО. Суды общей юрисдикции не вчитываются в условия договора и не сильно проверяют соблюдение порядка индексации.
В Приморском крае[47] собственник обжаловал до кассации решение о взыскании с него задолженности.
Судебная коллегия пришла к выводу, что УО при начислении платы за содержание общего имущества обоснованно применен тариф с учетом его индексации.
«Судебная коллегия апелляционной инстанции исходила из того, что договор управления утвержден собственниками помещений на общем собрании в редакции, предусматривающей наличие пункта 4.1.2, согласно которому размер тарифа, первоначально утвержденный на общем собрании собственников помещений МКД, может индексироваться на основании изменения уровня инфляции, потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей».
В Свердловской области[48] должники тоже прошли три инстанции, но суд посчитал правильным расчет долга с учетом индексации.
Условиями договора предусмотрена возможность индексации тарифа по решению управляющей компании в соответствии с изменением индекса потребительских цен на жилищные услуги в РФ в предшествующем календарном году, определенном Росстатом и официально опубликованном в порядке, установленном законодательством РФ.
Некоторые собственники обращаются в суд первыми – с исками о взыскании излишне начисленной платы.
В Брянске[49] собственники проиграли подобный спор ООО УК «Комфорт- сервис».
Условия договора:
Управляющая организация вправе не чаще одного раза в год производить индексацию размера платы на услуги по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома, но не более показателя инфляции предыдущего года по данным Министерства экономического развития РФ.
Размер платы за услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме установлен на период действия договора, начиная с даты утверждения его условий на общем собрании собственников, с ежегодным индексированием.
По истечении года с даты последнего установления решением предыдущего собрания собственников цен (тарифов) на работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме цены (тарифы) за указанные виды работ и услуг ежегодно устанавливаются методом индексирования данных цен (тарифов) в соответствии с изменением с уровнем потребительских цен за каждый истекший год.
При этом ежегодное оформление решениями общих собраний собственниками изменений данных цен (тарифов) не осуществляется.
Суд первой инстанции решил, что собственники не уполномочивали управляющую компанию ежегодно индексировать размер платы за содержания жилого помещения без проведения общего собрания собственников.
Апелляционная и кассационная инстанции отметили, что это не так, и указали на условия договора управления, которые не оспорены, недействительными не признаны.
«Таким образом, собственниками дома согласовано, что в случае непринятия решения собранием собственником об утверждении иной платы за содержание и ремонт общего имущества на новый период, размер платы за содержание и ремонт общего имущества за каждый последующий год действия договора управления индексируется, но не более показателя инфляции предыдущего года».
В Москве[50] собственники хотели добиться от ООО «Юнисервис» перерасчета платы, но у них ничего не получилось.
Договор управления был заключен на основании решения собрания 2014 года. Там же, в договоре, был прописан первоначальный размер платы и возможность его индексации.
Из платежных документов истцам стало известно, что УО с 2015 по 2020 год производила повышение тарифов за «техническое обслуживание» жилого помещения многоквартирного жилого дома, и «охрану придомовой территории».
По мнению собственников, это было незаконным односторонним повышением платы.
Однако суд обратил внимание на условия договора управления, в соответствии с которыми УО вправе изменять стоимость работ и услуг, если это обусловлено принятием новых нормативных актов, тарифов, налогов, а также изменением уровня инфляции, уровня потребительских цен или значений, рассчитываемых на основании совокупности указанных показателей. Уровень инфляции принимается равным размеру ставки рефинансирования Центрального банка РФ, установленной на последний рабочий день года. Управляющая компания информирует Заказчика о любых изменениях условий Договора с обязательным указанием причин и не менее, чем за 15 (пятнадцать) календарных дней до введения изменений.
Суд установил, что УО проинформировала собственников об изменении размера платы, на информационных стендах многоквартирного дома, а также в квитанциях.
Кроме того, суд отметил пропуск срока исковой давности по требованиям о перерасчете с 2015 по 2018 год.
Собственники ссылались на то, что достоверность договора не доказана, однако суд напомнил: каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований. Истцы не доказали подложность договора управления.
В Иркутске[51] ООО «Управляющая компания „Острог“» проиграла собственнику дело о перерасчете платы. С нее взыскали 7000 р. переплаты, 6000 р. штрафа и 5000 р. компенсации морального вреда.
Согласно договору, в случаях, если на очередной календарный год решение об установлении размера платы за управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества не принимается (не изменяется) ни собственниками помещений, ни органом местного самоуправления, размер такой платы на очередной календарный год может быть повышен исполнителем в одностороннем порядке путем ежегодной индексации на уровень инфляции или индекс роста потребительских цен.
На последующем собрании собственники проголосовали против предложения управляющей организации ООО «УК «Острог» об утверждении тарифа за содержание общего имущества.
После этого ООО «УК «Острог» проиндексировала размер платы на 27,7% (суммарный индекс потребительских цен на товары и услуги по Иркутской области за 4 года).
Суды истолковали договор таким образом: УО вправе проиндексировать в одностороннем порядке размер такой платы только на очередной календарный год, в случае если ни собственниками помещений, ни органом местного самоуправления не принимается и не изменяется решение об установлении размера такой платы. Механизм индексации тарифа путем увеличения тарифа на суммарный уровень инфляции за несколько предыдущих лет не предусмотрен.
Другая группа споров между УО и собственниками связана с решениями общих собраний.
В Москве[52] собственники помещений в жилом комплексе судятся с ООО «Реставрация‑Н+» о признании недействительным решения общего собрания собственников в части утверждения размера оплаты за содержание жилого помещения, указывая, что ставка является экономически необоснованной. Кроме ставки, решение собрания предусматривало ежегодную индексацию и формулу для этой индексации. Этот случай интересен не столько индексацией, сколько судебной экспертизой.
Первая и вторая инстанция отказали в иске, однако кассационный суд направил дело на новое рассмотрение, которое не завершилось к моменту подготовки этого материала.
Истцы предоставили в суд заключения специалистов о том, что размер платы чрезмерный. Суд назначил судебную финансово-экономическую экспертизу. Эксперт пришел к выводу, что размер платы обоснованный. Опираясь на это заключение, две первые инстанции приняли решение в пользу УО.
На что обратил внимание кассационный суд:
- утвержденный общим собранием собственников размер платы не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства и отвечать требованиям разумности.
- «установление необоснованных и завышенных тарифов противоречит общим принципам регулирования тарифов о достижении баланса интересов потребителей услуг».
Нижестоящие суды не стали принимать во внимание рецензию на заключение экспертизы, которую принесли собственники.
Между тем экспертиза и пояснения эксперта действительно вызывают вопросы:
- «при исследовании влияния налога на добавленную стоимость на размер ставки платы за содержание помещений эксперт, по сути, проводил исследование по вопросу права, отстаивал правовую презумпцию о необходимости доначисления НДС, если в протоколе общего собрания не указано, что ставка утверждалась с НДС»;
- «также экспертом не было пояснено, почему необходимо включать коммунальные расходы на общие нужды в ставку платы за содержание помещений при расчёте ставок у домов-аналогов, если это две разные статьи расходов для жильцов ЖК, что следует из обжалуемого протокола»;
- «при опросе эксперт не пояснил необходимость ежегодной индексации тарифов в домах аналогах при проведении расчетов».
Также эксперт не провел исследования по сравнению ставок платы за нежилые помещения; не указал конкретные страницы сайтов, откуда брал данные; при опросе не смог подтвердить свои исходные данные в таблицах, ограничившись пояснением, что цифры на разных сайтах разные, поэтому эксперт брал те, которые посчитал правильными.
Кассационная инстанция отметила, что тут имелись все основания для проведения повторной экспертизы.
Также суд отметил, что нижестоящие инстанции необоснованного отказали в приобщении заключения специалиста, представленное собственниками относительно того, что услуги, которые якобы оказывались собственникам помещений, по факту не могли оказываться в силу объективных причин, поскольку строительные, отделочные, иные работы, в том числе по благоустройству придомовой и внутридомовой территории, в полном объеме не были завершены.
То есть суду надо было установить, оказывались ли, и в каком объеме оказывались услуги управляющей компанией в предшествующие годы, а эксперт при ответе на вопрос об экономически обоснованной (рыночной) плате (руб./кв.м./мес.) за указанные периоды должен был учесть указанные обстоятельства.
Суд кассационной инстанции обратил внимание на то, что технико-экономическое обоснование утвержденных тарифов УО представлено не было, а сметы таковыми не являются, что может говорить о произвольности расчетов, предлагаемых к утверждению тарифов за содержание общего имущества и о злоупотреблении ответчиком своими правами.
Дело направлено на новое рассмотрение, проводится повторная экспертиза.
В Ленинградской области[53] по второму кругу рассматривается спор по иску ООО «ЖилКомСервис», которое оспаривает решение собрания собственников. Собственники на этом собрании решили изменить договор управления, убрав из него условие про индексацию.
В обоснование своего требования УО указала: принятие оспариваемого решения не может служить основанием для понуждения УО к исполнению этого решения, поскольку для изменения условий договора предусмотрена специальная процедура. Также УО считала, что на собрании не было кворума.
Суд первой инстанции со всем этим согласился – и с отсутствием кворума, и с отсутствием у УО обязанности заключать дополнительное соглашение к договору управления на условиях, которые собственники определили без ее участия.
Апелляционный суд отменил решение и отказал УК в удовлетворении иска. Он отметил, что кворум на собрании имелся.
Третий кассационный суд общей юрисдикции согласился, что кворум был, однако нижестоящий суд забыл оценить законность одностороннего изменения условий договора управления.
В данном случае требовалось оценить, повлекло ли оспариваемое решение нарушение каких-либо прав УО. С одной стороны, это решение можно расценить как оформление волеизъявления собственников и основание для последующего обращения к УО с предложением об изменении договора. С другой стороны, принятое решение можно расценить как одностороннее изменение собственниками договора управления.
От правовой квалификации этого обстоятельства зависит вывод о нарушении прав УК и возможности удовлетворения заявленных требований.
С учетом этого кассационный суд отменил решение нижестоящего суда и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.
Правила индексации размера платы
Индексацию лучше всего прописывать в договоре правления. Если ее там нет, и решение об индексации принимается на общем собрании, то желательно:
- оформить это дополнительным соглашением к договору управления, или
- как минимум убедиться, что решение собрания не противоречит тому порядку, который закреплен в договоре управления.
Порядок индексации должен быть максимально прозрачным и понятным для собственников и ГЖИ. В договоре нужно прописать:
- какой изначальный размер платы будет в последующем индексироваться;
- условия, основания применения индексации – после наступления каких событий или в какие сроки плата будет проиндексирована;
- показатель, на который будет проиндексирована плата – откуда берется, кто конкретно его утверждает, за какой период будет браться этот показатель, где он публикуется.
- Проще и прозрачнее сразу прописать конкретный процент, например, 4% или 4,5%.
Региональную специфику тоже стоит учитывать, потому как одни и те же условия в разных местах могут оцениваться по-разному.
Если условие прописано нормально, и настало время индексации, то надо следовать порядку, установленному в договоре управления:
- соблюсти порядок и сроки уведомления об изменении размера платы;
- посчитать так, как это прописано в договоре, а не использовать другие индексы;
- если в договоре есть дополнительные условия (попытка проведения собрания, согласование с советом дома), то это тоже нужно выполнить.
Данный материал подготовлен при участии ДомОнлайн. Это сервис для управляющих организаций и ТСЖ по учету собственников (ведение актуальных реестров), подготовке и проведению общих собраний собственников, работе с должниками.
Другие материалы вебинаров:
→ Как УО не потерять зимой сотни тысяч из-за балконных козырьков
→ Онлайн-собрания: проводить или погодить? Первые итоги судебной практики
→ Собственники утвердили свой размер платы. Как управляющей организации избежать убытков
→ Грань между ошибкой и преступлением: что инициатор собрания должен знать о составлении протокола
→ Кого лишают свободы за упавшую сосульку или забитый вентканал, и что нужно знать, чтобы этого не случилось
→ Суды по качеству отопления. Перспективы для УО и ТСЖ
→ Использование общедомового имущества провайдерами
[1] Определение Верховного суда РФ от 25.12.2018 №301-КГ18 – 22044
[2] Определение СКЭС ВС РФ от 5 июля 2019 г. № 307-ЭС19 – 2677
[3] Определение СКЭС ВС РФ от 21.11.2019 № 307-ЭС19 – 11346, определения об отказе в передаче жалоб для рассмотрения от 14.11.2019 №302-ЭС19 – 22662, от 25.02.2020 №307-ЭС19 – 27977, от 14.08.2020 №303-ЭС20 – 10862, от 12.07.2021 №307-ЭС21 – 10186 и другие
[4] Дело № А56 – 43976/2019
[5] Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 16 – 1176/2022
[6] Дело № А21 – 6467/2021
[7] Дело № А21 – 4616/2021
[8] Дело № А03 – 419/2022
[9] Дело № А32 – 36645/2021
[10] Дело № А33 – 14046/2022
[11] Дело № А33 – 11880/2022, на момент публикации материала решение обжалуется в апелляционной инстанции
[12] Дело № А32 – 44583/2021
[13] Дело № А32 – 32780/2021
[14] Дело № А32 – 42434/2021
[15] Дело № А32 – 35550/2021
[16] Дело №А56 – 74587/2021
[17] Дело №А56 – 88181/2021
[18] Дело № А66 – 15375/2021
[19] Дело № А36 – 2395/2022, на момент публикации материала дело рассматривается в апелляции
[20] Дело № А32 – 7687/2021
[21] Дело № А07 – 27514/2021
[22] Дело № А36 – 8822/2021
[23] Дело № А36 – 9837/2021
[24] Дело № А21 – 463/2018
[25] Дело №А21 – 10882/2018
[26] Дело № А19 – 13922/2018
[27] Дело № А32 – 733/2022
[28] Дело № А42 – 5599/2022, на момент подготовки материала дело находится в апелляции
[29] Дело № А57 – 20461/2021
[30] Дело №А57 – 20459/2021
[31] Дело № А57 – 20455/2021
[32] Дело №А21 – 11275/2021
[33] Дело № А62 – 10520/2021
[34] Дело № А42 – 5544/2022
[35] Дело № А13 – 2340/2021
[36] Дело № А73 – 9882/2021
[37] Дело №А08 – 4139/2021
[38] Дело № А56 – 88182/2021
[39] Дело №А56 – 18765/2022, на момент подготовки материала дело рассматривается в апелляции
[40] Дело №А14 – 6264/2021
[41] Дело №А75 – 12101/2022
[42] Дело № А55 – 31026/2021
[43] Дело № А55 – 31049/2021
[44] Дело № А75 – 1791/2021
[45] Дело № А56 – 116566/2021
[46] Дело №А56 – 87743/2021
[47] Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 6718/2022
[48] Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции №88 – 9091/2022
[49] Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 11733/2022
[50] Апелляционное определение Мосгорсуда № 33 – 270/2022
[51] Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 16745/2022
[52] Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 10676/2022, на момент подготовки материала – находится на новом рассмотрении
[53] Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 10710/2022