Александра Павлова in Новости для организаций ЖКХСтатьи для собственников

Собственники жилых и нежилых помещений не поделили доступ в подвал

В Ростове-на-Дону собственники не смогли определить порядок доступа в подвал многоквартирного дома. Точку в конфликте поставил Четвертый кассационный суд общей юрисдикции (определение по делу № 88 – 14967/2021).

При покупке двух квартир, переведенных позже в нежилые помещения, собственник (истец) получил «бонус» — ключи от расположенных в подвале подсобок. Он стал хранить там личные вещи.
Доступ в подвал был свободным. Там же находились подсобные помещения и других собственников. Часть из них пустовала.

Однако в 2018 г. председатель совета МКД установила в подвал новую дверь. Ключи истцу не выдала, мотивируя это тем, что владельцы нежилых помещений не имеют права пользования общедомовым подвалом.

Истец посчитал, что своим отказом председатель препятствует в реализации его права собственности на общедомовое имущество и ограничивает доступ к личным вещам. Устранить это нарушение можно, если выдать истцу дубликат ключей от дверей в подвал.
С этой просьбой истец обратился в УК, но и там получил отказ. УК ссылалась на то, что «согласно пп. 3.4.5 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда № 170 входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах), о месте хранения делается специальная надпись на двери».

Несогласный с отказами истец обратился в суд. В своем заявлении просил обязать председателя совета дома (далее — ответчик) устранить препятствия в пользовании общедомовым подвальным помещением и выдать дубликат ключей от дверей в подвал.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований:

Истец является собственником нежилых помещений. Имеет доступ в изолированную часть подвала с отдельным входом площадью 44 кв. м, находящуюся в индивидуальной собственности. Никто из сособственников не чинит ему препятствий во владении, пользовании и распоряжении этим имуществом.
С момента вселения в МКД собственники определили фактический порядок пользования нежилыми помещениями в подвале. Они использовались и используются для хранения личных вещей.
В 2018 г. собственники жилых помещений провели общее собрание и решили оформить право общей долевой собственности на все нежилые помещения МКД, кроме изолированной части подвала. На этом же собрании собственники решили прекратить доступ истцу в подвальные помещения МКД.
Право общей долевой собственности зарегистрировали, после чего подсобки были распределены между собственниками жилых помещений для использования в личных целях.
На момент рассмотрения дела у других собственников МКД также нет ключей от замков на дверях подвала.
Истец не смог пояснить, какие именно вещи и в каких подсобках он хранит.

Важно! В соответствии с пп. «а» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД № 491 подвальные помещения относят к общедомовому имуществу. Решения о пользовании ими принимает общее собрание собственников (ст. 44 Жилищного кодекса РФ). Что они и сделали в этом случае, «обойдя» своим решением часть подвала, находящуюся в индивидуальной собственности.

Суд первой инстанции указал, что наличие у истца права общей долевой собственности в силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ на места общего пользования (в данном случае — подвал), не является достаточным для удовлетворения его требований.
Отказ в выдаче дубликата ключей не ограничивает истца, как собственника нежилых помещений, в его правах на пользование, распоряжение общедомовым имуществом в установленном законом порядке.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил его решение без изменений.

Кассационный суд также отметил, что общее собрание собственников не принимало решений о предоставлении подвального помещения в пользование истцу для хранения его личного имущества, и отказал в удовлетворении жалобы.