Принято считать, что подвалы — общедомовое имущество. Однако это утверждение не всегда верно. Когда собственники обнаруживают занятый кем-то подвал, то часто обращаются в суд с требованиями о признании общей долевой собственности на подвальные помещения (или с подобными требованиями). Однако суды не всегда встают на сторону истцов. Приведем свежие примеры подобных дел.
Московский городской суд отказал собственникам в признании права на подвал (дело № 33 – 11257/21).
Собственники квартир в МКД узнали, что подвал в доме находится в собственности г. Москвы. Полагая, что подвал — общедомовое имущество и должен принадлежать собственникам помещений в МКД, истцы обратились в суд и потребовали признать отсутствующим право собственности г. Москвы на подвал.
Тверской районный суда г. Москвы в иске собственникам отказал.
Мосгорсуд рассмотрел апелляционную жалобу и указал, что по смыслу Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» (ч. 2 ст. 3) с момента начала приватизации жилья на основании Закона о приватизации жилищного фонда жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если на указанный момент подвалы были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Что суд принял во внимание
Из документов БТИ, технического паспорта следовало:
- спорное подвальное помещение сформировано как самостоятельный объект недвижимости и в этом качестве прошло технический учет;
- на период времени первой приватизации подвал был сформирован в качестве самостоятельного (обособленного) объекта;
- дом не был построен на средства собственников квартир и спорные помещения не находятся в составе кондоминиума;
- собственники помещений МКД не владели и не могли владеть подвалом, поскольку оно не предназначено для обслуживания всего дома;
- узлов, агрегатов и щитовых, обслуживающих иные помещения в подвале не имеется;
- между Департаментом городского имущества города Москвы и ПТК «Информационная технология» в отношении подвала заключен договор аренды для использования помещения под контору, что также противоречит мнению истцов о техническом предназначении подвала.
Коллегия судей указала, что право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ста. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Само по себе наличие в подвале инженерных коммуникаций не относит помещение к общему имуществу, если нет свидетельств того, что имеющиеся коммуникации обслуживают более одного помещения.
Когда суд может признать право собственности на подвал за жильцами
Арбитражный суд Московского округа признал за собственниками право на помещения подвала по иску ТСЖ к Департаменту городского имущества города Москвы (дело № А40 – 34000/2020).
ТСЖ «На Можайке, 45, корпус 1» из Москвы обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы. ТСЖ просило признать право общей долевой собственности на ряд нежилых помещений в подвале, а также признать отсутствующим право собственности ответчика на эти нежилые помещения.
Арбитражный суд удовлетворил исковые требования в части признания права собственности жильцов на спорные помещения подвала. Апелляционная инстанция признала решение законным.
Арбитражный суд Московского округа рассмотрел кассационную жалобу Департамента, в которой ответчик ссылался на пропуск истцом срока исковой давности и на то, что спорные нежилые помещения сформированы как самостоятельные объекты недвижимости.
Суд указал, что разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения — возможности его использования как самостоятельное.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Разрешение этого вопроса зависит от того, были ли спорные помещения на указанный момент предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (Постановление Президиума ВАС РФ № 13391/09).
В то время как право собственности ответчика зарегистрировано в 2019 году, спорные помещения использовались с 2010 для обслуживания многоквартирного дома. Помещения предназначены для эксплуатации подземного паркинга МКД, то есть нужд всех собственников.
Решения нижестоящих судов были оставлены без изменения.