Общее имущество нельзя в судебном порядке признать частью квартиры. К такому выводу пришёл Московский городской суд (дело № 33 – 15605/2021).
Квартира собственника расположена в доме, который признан объектом культурного наследия федерального значения. Вход в квартиру — отдельный, представляет собой лестницу из трёх пролётов с двумя промежуточными лестничными площадками и двумя дверными проёмами — на входе в помещение и на входе непосредственно в квартиру.
Владелец квартиры за свой счёт произвёл восстановительный ремонт лестницы и лестничных площадок, установил металлическую дверь и камеру видеонаблюдения.
Поскольку фактически лестница обслуживают только квартиру собственника, он решил, что есть основания признать право общей долевой собственности собственников помещений отсутствующим.
ТСЖ не согласилось с таким подходом и направило собственнику предписание, в котором было указано, что владелец квартиры:
• самовольно, без решения общего собрания, без разрешений нарушил требования закона, перекрыл проход в подъезд, который относится к общему имуществу;
• самостоятельно установил новую входную дверь в подъезд с запирающим устройством;
• захватил для единоличного использования общее имущество всех собственников;
• захламил места общего пользования личными вещами.
ТСЖ предложило собственнику в семидневный срок устранить нарушения.
Однако владелец квартиры обратился в суд с целым рядом требований, в том числе просил признать право собственности на помещение лестницы, признать помещение лестницы частью квартиры, признать отсутствующим право общей собственности на лестницу.
Истец ссылался на то, что доступ в его квартиру есть только с улицы — через отдельный вход и лестницу, которые возведены специально для этого.
Лестница и вход не предназначены для обслуживания иных помещений, кроме квартиры истца. Поэтому он вправе владеть и пользоваться не только квартирой, но и указанными лестницей и отдельным входом. Вправе произвести восстановительный ремонт и разместить в них своё оборудование.
Районный суд в иске отказал:
• собственник помещения в многоквартирном доме не вправе выделять свою долю в натуре в праве общей собственности на общее имущество в МКД;
• лестница ведёт в общий подвал, поэтому её нельзя признать помещением, обслуживающими лишь одну квартиру;
• сам факт использования площадки и лестничного марша, ведущего в квартиру истца, не приводит к возникновению у истца права собственности на указанное помещение.
Московский городской суд установил, что вопреки утверждениям истца, спорное помещение — неизолированный объект. Из поэтажного плана видно, что лестница с первого этажа ведёт в подвальное помещение.
Вывод суда — спорное помещение входит в состав общего имущества в МКД. Признание его «частью квартиры истца» приведёт к уменьшению общего имущества, что возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
В результате суд признал:
• спорный объект не находится в единоличной собственности истца;
• лестница — вспомогательный объект, который обслуживает более одного помещения в жилом доме и является частью общего имущества;
• нарушений прав истца не установлено, как не установлено и оснований для истребования спорного имущества из чужого незаконного владения.
Поэтому суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении иска.
✔ Особенности защиты прав на общедомовое имущество
✔ Можно ли признать право общей собственности на подвал?