Подобрали четыре примера из судебной практики, когда задолженность по уплате взносов на капремонт стала проблемой как для продавца квартиры/нежилого помещения, так и для покупателя.
Неудачная попытка списать долг за капремонт по сроку исковой давности
В сентябре 2022 г. жительница Красноярского края (Л.) продала свою квартиру с условием погашения задолженности по оплате капремонта. Но в ФКР ей выставили сумму в 50 893 рубля — за период с января 2015 г. по август 2022 г. Ссылаясь на исковую давность, Л. просила исключить задолженность за пределами ее трехлетнего срока. Получив от ФКР отказ, обратилась в суд.
Суд первой инстанции удовлетворил иск Л. и обязал ФКР пересчитать сумму долга за период с августа 2019 г. по август 2022 г., а ранее образовавшуюся задолженность исключить в связи с истечением срока исковой давности.
При этом руководствовался суд следующим: наличие у Л. задолженности, образовавшейся в ее бытность собственником квартиры, может в будущем нарушить право на защиту — истица не сможет реализовать право применения срока исковой давности, поскольку не будет ответчиком по иску ФКР к собственнику квартиры.
Апелляционный суд с этими выводами не согласился и в иске Л. отказал.
«С истечением срока исковой давности субъективное право кредитора не прекращается, но возможность его защиты в судебном порядке будет утрачена, если должник заявит о необходимости применить срок исковой давности».
Такой срок может быть применен только по заявлению должника в рамках предъявленного иска о взыскании задолженности. Однако ФКР соответствующее требование не заявлял, поэтому ссылка Л. на срок исковой давности оказалась преждевременной, и при рассмотрении настоящего дела положения ст. 196 Гражданского кодекса РФ неприменимы.
Кроме того, «истечение срока исковой давности не является основанием прекращения обязательств, предусмотренным главой 26 Гражданского кодекса Российской Федерации, а списание задолженности по оплате коммунальных услуг, по которой истек срок исковой давности, является правом, а не обязанностью кредитора».
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции оставил вынесенное решение без изменений (определение № 88 – 2909/2024). При этом напомнил: не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капремонт переходит к новому собственнику в силу прямого указания закона (ч. 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ). Согласие нового собственника на перевод долга не требуется, и взыскание осуществляется именно за счет его средств.
Новый собственник еще не погасил долг, но уже потребовал взыскать компенсацию с бывшего владельца квартиры
Жительница Звенигорода (З.) купила квартиру и в нагрузку получила долг по взносам на капремонт — 37 825 рублей. Договориться с предыдущим собственником о погашении задолженности не удалось, тогда З. решила действовать на опережение. Ссылаясь на то, что именно ей предстоит заплатить в ФКР почти 38 000 рублей, она обратилась в суд, чтобы взыскать указанную сумму с бывшего владельца квартиры.
Суды трех инстанций с этим не согласились. Указали на ч. 3 ст. 158 ЖК РФ (перевод долга на нового собственника) и тот факт, что З. еще ничего не погасила, но уже требует взыскать.
Подробнее в отдельной статье: «Переходит ли долг за капремонт новому собственнику квартиры»
Случай удачного возмещения расходов на уплату долга с предыдущего собственника
После покупки квартиры житель Саратовской области погасил долг предыдущего собственника по взносам на капремонт — 11 773 рубля. А потом обратился в суд, чтобы взыскать с него эту сумму как неосновательное обогащение.
Суды трех инстанций иск удовлетворили. При этом отметили: законодательство не запрещает новому собственнику, погасившему задолженность по уплате взносов на капремонт за предыдущего собственника, требовать возмещения понесенных расходов.
Подробнее в отдельной статье: «Можно ли взыскать с предыдущего собственника деньги, если оплатил его долг по капремонту»
Суды разошлись во мнениях о том, как считать размер неосновательного обогащения
Жительница Нижегородской области (З.) купила нежилое помещение, а потом получила от ФКР платежку с суммой задолженности в 300 519 рублей. Из них 222 911 рублей — долг предыдущего собственника-юрлица, который добровольно он погашать не стал, несмотря на просьбу З.
Тогда новая собственница сама уплатила взносы, а потом обратилась в суд, чтобы взыскать с юрлица сумму неосновательного обогащения — те самые 222 911 рублей за период с февраля 2015 г. по сентябрь 2020 г. При этом указала: ответчик достоверно знал о наличии задолженности, но при продаже помещения намеренно о ней умолчал.
Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме: из условий договора купли-продажи не следует, что стороны включили задолженность продавца по взносам на капремонт в счет оплаты нежилого помещения. Довод предыдущего собственника о применении срока исковой давности суд отклонил, указав, что неосновательное обогащение возникло в момент уплаты истцом спорной суммы 23.01.2023.
Апелляционный суд с размером неосновательного обогащения и подсчетами срока исковой давности не согласился. Он пришел к выводу: исходя из того, что к истице после уплаты взносов перешли права кредитора по взысканию задолженности (ч. 5 ст. 313 Гражданского кодекса РФ), к ответчику перешли права, которыми он мог бы воспользоваться при взыскании с него задолженности непосредственно ФКР, в том числе право на применение срока исковой давности.
З. обратилась в суд 01.02.2023, а значит, в пределах срока исковой давности находится только задолженность с февраля по август 2020 г. А это 23 289 рублей, которые апелляционный суд и взыскал с ответчика в пользу З. как неосновательное обогащение.
Первый кассационный суд общей юрисдикции посчитал иначе и оставил в силе решение суда первой инстанции (определение № 88 – 4637/2024).
Что не так: «суд апелляционной инстанции не учел, что истцом не ставился вопрос о взыскании задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт, а были заявлены требования в порядке ст. 1102 ГК РФ как неосновательное обогащение, право требования по которому возникает лишь после совершения реальных действий, свидетельствующих о наличии права у истца требовать возврата неосновательно сбереженного имущества (обогащения)».
➜ Больше материалов про задолженность собственников за капремонт