ЖКХФЛ

Особенности защиты прав на общедомовое имущество

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции указал, что требование о признании зарегистрированного права на недвижимость отсутствующим можно предъявлять только в случаях, когда исчерпаны возможности защитить право путём предъявления негаторного, виндикационного и иных исков (дело № 88 – 10323/2021).

Чтобы проиграть дело в суде, достаточно выбрать ненадлежащий способ защиты. Именно такая ситуация сложилась при рассмотрении судебного спора по иску одного из собственников нежилого помещения.

Собственник нежилого помещения обратился в Ялтинской городской суд Республики Крым с иском к ООО «Ливадия-Эстейт», Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым. Он просил признать отсутствующим право собственности на недвижимость и исключить запись о праве из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Эта формулировка здесь важна.Истец посчитал, что ответчик неправомерно оформил в собственность общее имущество — холл, который предназначен для прохода к лифту в нежилом здании.
Собственник проиграл дело в суде первой и второй инстанций и подал кассационную жалобу.

Кассационный суд, оценивая законность судебных постановлений, сослался на положение Гражданского кодекса РФ, согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304).

Совместным Постановлением Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (абз. 4 п. 52).

Следуя указанным положениям, суд отметил два основных момента:
1. Предъявление иска о признании права отсутствующим допускается в тех случаях, когда возможность защиты нарушенного права иными средствами путем предъявления негаторного, виндикационного и иных исков исчерпана.
2. Возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена лицу, которое не только является собственником спорного имущества, но и одновременно является лицом, владеющим этим имуществом.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество (п. 9 Постановления Пленума N 64).

Суд подчеркнул, что если запись о праве индивидуальной собственности на общее имущество лишает других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

По материалам дела суд установил, что спорное нежилое помещение — холл, по своим характеристикам относится к общему имуществу здания и не может быть передано в индивидуальную собственность ООО «Ливадия-Эстейт».

Однако оспаривание зарегистрированного права подлежит судебной защите путем признания такого право отсутствующим только в том случае, если запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования из чужого незаконного владения (п. 52 Постановления Пленума № 10/22).

Вместо того, чтобы предъявить иск об истребовании спорного имущества и о признании данного права за всеми совладельцами нежилого здания, истец выбрал ненадлежащий способ защиты.
Несмотря на то, что помещение холла не может быть передано в индивидуальную собственность ответчика, оснований для удовлетворения иска у суда не имелось.

Суд кассационной инстанции не нашёл оснований для отмены или изменения судебных постановлений.
При этом кассационное определение суда содержит подсказку для истца о том, каким способом он может защитить нарушенное право. Для этого необходимо правильно сформулировать исковые требования.

Похожие новости
Колонка редактораЖКХФЛ

Как узнать, признан ли дом аварийным?

ЖКХФЛПишут читатели

Можно ли демонтировать вентиляционный короб в квартире

Колонка редактораЖКХФЛ

Как попасть в правление ТСЖ

ЖКХФЛ

Если УК плохо убирает подъезды, это надо доказать