Верховный Суд РФ рассмотрел два спора о передаче технической документации на многоквартирные дома. По обоим делам нижестоящие суды не смогли разобраться самостоятельно. Их ошибки привели к тому, что Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ направила дела на новое рассмотрение.
Жильцы одного дома из Новосибирска поменяли управляющую организацию: была УК «Кедр», стала УК «Дзержинец». Вновь выбранная компания обратилась в суд, чтобы обязать предшественницу передать недостающие документы на дом.
Суды частично удовлетворили требования и обязали УК «Кедр» передать документы. В списке документов оказались паспорт фасада и энергетический паспорт МКД, которых не было у УК «Кедр». Именно из-за этих документов дело дошло до Верховного Суда РФ.
УК «Кедр» во всех жалобах указывала, что требование об изготовлении за её счет паспорта фасада и энергетического паспорта являются незаконными:
- этих документов нет в перечне обязательной технической документации,
- собственники не принимали решения об изготовлении этих документов, не определяли источник финансирования,
- по действующему в городе «Порядку выдачи паспортов фасадов» старая управляющая организация не может обратиться с заявлением о выдаче паспорта, так домом уже не управляет.
Однако апелляционный суд, а за ним суд округа повторяли:
- отсутствие или утрата документации не прекращает обязанность по её передаче;
- техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица;
- добросовестно управляя домом, ООО УК «Кедр» должно было располагать всей необходимой документацией, предусмотренной законодательством в качестве необходимой для управления домом.
Верховный Суд РФ поддержал управляющую организацию. Он согласился с ее доводами и указал:
Отсутствие или утрата этой документации не может являться основанием для прекращения обязанности по передаче документации МКД новой управляющей организации. В этом случае документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Однако суд, исходя из конкретных обстоятельств дела, может сделать вывод об объективной невозможности исполнения обязательства по передаче определенного документа, относящегося к технической документации на МКД или иным связанным с управлением МКД документом, и отказать в удовлетворении искового требования в этой части. Доказывать объективную невозможность должен ответчик.
Суды должны учитывать, что бездействие собственников, приведшее к невозможности надлежащим образом выполнять управляющей организацией свои обязанности, может служить основанием для ее освобождения от ответственности.
«УК «Кедр» неоднократно ссылалось на объективную невозможность восстановить и передать документы, потому что собственники не принимали решения об оформлении паспортов.
«Однако, несмотря на возражения общества УК «Кедр», фактически возлагая на него обязанность по оформлению паспортов и передаче их новой управляющей организации, суды оставили эти доводы без внимания, не дав им оценки с учетом действовавших норм права, регулирующих спорные отношения, констатировав лишь, что отсутствие документации не может считаться основанием для прекращения обязанности», - заключил Верховный Суд РФ и отправил дело в части передачи паспортов на новое рассмотрение.
Почитать решения судов полностью можно в картотеке арбитражных дел.
Здесь управляющую организацию сменили собственники из Калининграда. У них было ООО «Эгида-Строй-Инвест», а стало ООО «Территория уюта».
Старая управляющая организация передала документы и оборудование, но не всё: «Территория уюта» не досчиталась нескольких документов и пожарных рукавов.
Вновь избранная организация попросила суд обязать передать документы и оборудование по такому списку:
Нижестоящие суды отказали новой управляющей организации. Они исходили из того, что старая управляющая организация передала всё то, что получила от предыдущей компании, а больше у нее ничего нет и быть не может. Вот примеры доводов судов:
Верховный Суд РФ не согласился с такой мотивировкой. Он напомнил, что следует исходить из презумпции наличия у лица, осуществлявшего в течение длительного времени управление МКД, всей предусмотренной действующим законодательством документации, технических средств и оборудования, связанных с управлением таким домом. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении домом.
Именно предыдущая управляющая организация должна доказывать объективную невозможность исполнения обязанности по передаче испрашиваемых истцом документов, технических средств и оборудования, в том числе по причине их фактического отсутствия.
Суд напомнил нормы про состав технической документации и про обязанность управляющей организации содержать общее имущество таким образом, чтобы обеспечивалось соблюдение норм пожарной безопасности.
«Однако, освобождая общество «Эгида-Строй-Инвест» от установленной законом обязанности, суды не учли вышеуказанные нормы права, оставив без внимания доводы истца об обязанности управляющей организации привести за период управления МКД документацию, технические средства и оборудование в соответствии с требованиями действующего законодательства», - отметил Верховный Суд РФ, направляя дело на новое рассмотрение.
Почитать решения судов полностью можно в картотеке арбитражных дел.