Восьмой кассационный суд общей юрисдикции предоставил ТСЖ право ограниченного бессрочного пользования нежилым помещением собственника для обслуживания общего имущества многоквартирного дома (дело № 88 – 3248/2021).
Товарищество собственников жилья «Дом со шпилем» из Омска могло обслуживать чердак и другие нежилые помещения общего назначения, только используя проход через нежилое помещение верхнего этажа одного из собственников.
Собственник возражал против использования Товариществом принадлежащего ему помещения.
ТСЖ обратилось в Куйбышевский районный суд г. Омска с иском к собственнику и просило установить бессрочный сервитут на нежилое помещение.
Истец просил предоставить ему беспрепятственный доступ к общему имуществу собственников и установить плату за сервитут — 100 рублей за каждый день фактического использования помещения.
Суд установил право истца на ограниченное пользование (частный сервитут) нежилым помещением для прохода к общему имуществу МКД и установил плату за пользование из расчета: за день – 1024 рубля, за месяц – 31140 рублей, за год – 373680 рублей.
Омский областной суд изменил решение и установил бессрочный бесплатный частный сервитут для прохода к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Восьмой кассационный суд общей юрисдикции апелляционное определение отменил и отправил дело на новое рассмотрение.
Апелляционная инстанция при повторном рассмотрении дела решение районного суда изменила в части срока сервитута, платы за него и площади обременения и установила право ограниченного бессрочного пользования (частный сервитут) нежилым помещением, уменьшила площадь, которую можно использовать для прохода к общему имуществу и определила плату в размере 132 рубля в день, 4 000 рублей в месяц, 48 000 рубля в год за фактическое использование помещения пропорционально продолжительности выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту.
Собственник-ответчик обжаловал апелляционное определение и просил его отменить.
В кассационной жалобе он ссылался на то, что выход к общему имуществу возможен не только с использованием принадлежащего ему помещения, но и через иные выходы в доме, а дверной проем для выхода к общему имуществу был возведён самовольно и может представлять угрозу жизни и здоровью.
Ответчик оспаривал и обоснованность установленной судом площади прохода, поскольку фактически сервитут установлен в отношении всего помещения.
Кассационная инстанция указала, что помещение, которое принадлежит ответчику, на момент первой приватизации:
Суд установил, что доступ на крышу для технической эксплуатации и обслуживания шпиля должен был осуществляться через выход на кровлю, расположенный именно в спорном нежилом помещении, иных выходов на кровлю в доме не имеется.
Вопреки доводам ответчика, проём, через который осуществляется доступ к общему имуществу, был оборудован на момент сдачи дома в эксплуатацию.
Установление сервитута необходимо, чтобы истец мог выполнять возложенные на него законом обязанности по обслуживанию общего имущества. Спорное помещение требуется не для эксплуатации, а для периодических выходов к общему имуществу. Поэтому оснований для обременения сервитутом всей площади помещения у суда первой инстанции не имелось.
Правовых оснований для возложения на ТСЖ обязанности по реконструкции слуховых окон, чтобы обеспечить доступ к общему имуществу, не имеется. Такие работы относятся к капитальному ремонту и возможны только с соблюдением процедуры, предусмотренной жилищным законодательством РФ.