Собственники помещений одного из домов Иркутска были довольно начитаны по теме ЖКХ: они знали про важность отчетов управляющей организации и про её «экономию».
Им не хватило знаний про недопустимость изменения договора управления в одностороннем порядке и самовольного определения размера платы. Поэтому решения их общего собрания в суде признали недействительными (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 04.03.2021 № 88 – 2917/2021).
Собственники на этом собрании приняли решения:
✔ отменить утвержденный 6 лет назад тариф за текущий ремонт общего собрания в размере 1,59 руб./кв. м в месяц;
✔ утвердить порядок сдачи-приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества;
✔ утвердить порядок предоставления управляющей организацией отчета о выполнении договора управления и размер неустойки за просрочку его предоставления;
✔ полученную в соответствии с отчетом экономию управляющей организации направлять на текущий ремонт общего имущества.
Управляющей организации такая самодеятельность не понравилась, и она обратилась в суд с иском к инициатору собрания:
✘ решение об отмене тарифа на текущий ремонт является неправомочным, поскольку в компетенцию общего собрания не входят полномочия об отмене статьи «текущий ремонт», так как Жилищным кодексом РФ четко обозначена структура платежей за жилье. Изменять в одностороннем порядке условия договора управления, включая размер платы за содержание, не имеют права ни управляющая организация, ни собственники помещений;
✘ требования к управляющей компании («Порядок сдачи-приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ») не соответствуют закону. Заказчик имеет право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ, но не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность исполнителя. Председатель совета многоквартирного дома не имеет права на проверку сметной и фактической стоимости строительных материалов либо самих работ, на проверку финансовой стороны вопроса;
✘ договором управления не установлен срок предоставления отчета о выполнении договора управления за предыдущий год. Следовательно, управляющая компания должна предоставить данный отчет и разместить его в системе «ГИС ЖКХ» в течение первого квартала текущего года. Условие о выплате неустойки в размере 3% за каждый день просрочки от суммы платы по статье «управление многоквартирным домом», начисленной за весь отчетный год, путем снижения размера платы за данную услугу в виде начисления отдельной строкой в платежном документе в графе «перерасчеты» со знаком минус также не является соответствующим действующему законодательству, поскольку не содержит нормативного обоснования указанного условия. Поскольку основное условие о необходимости предоставления отчета о выполнении договора за предыдущий год в срок до конца января года, следующего за отчетным, является недействительным, также недействительным является условие об установлении неустойки;
✘ утверждение порядка распределения экономии является недействительным, поскольку собственники вправе предложить управляющей организации иное распределение экономии, для чего потребуется внесение изменений в договор управления по решению общего собрания собственников, однако вопрос о внесении изменений в договор управления в повестку общего собрания не вносился.
Суды единогласно встали на сторону управляющей организации.
Они пришли к выводу, что принятыми решениями на управляющую организацию возлагаются обязанности, которые не соответствуют законодательству, а отмена тарифа влечет произвольное определение размера платы без финансового обоснования.
Про приемку работ суды согласились с доводами управляющей компании о том, что собственники имеют право контролировать процесс, сроки и качество выполняемых работ в доме, однако не вправе вмешиваться в оперативно-хозяйственную деятельность управляющей компании.
«в перечень полномочий совета дома не входит функция подписания актов приемки выполненных управляющей компанией работ, следовательно, члены совета многоквартирного дома, равно как и остальные собственники помещений в доме, не имеют право подписывать данный акт, акт приемки выполненных работ с управляющей организацией от лица всех собственников помещений в многоквартирном доме обязан председатель совета дома».
Про отчет суды написали, что решения о необходимости предоставления отчета о выполнении договора за предыдущий год в срок до конца января года при отсутствии данного условия в договоре управления многоквартирным домом противоречит ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
То же самое судебные инстанции указали про экономию: раз такого условия нет в договоре управления, то решение противоречит ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Инициатор собрания считал, что принятые решения не нарушают права управляющей организации, поэтому в иске следовало отказать.
Кроме того, он считал, что решения десятилетней давности о выборе управляющей организации ничтожны, и еще до своего собрания обращался в суд с иском о признании договора управления незаключенным, но проиграл.
Поэтому суды сослались на этот проигрыш в обоснование того, что управляющая организация-истец действительно управляет домом.
«При этом, решений собственников многоквартирного дома об избрании иной управляющей компании либо ином способе управления многоквартирным домом, при рассмотрении дела не представлено».
Видимо, собственникам стоило выбирать новую управляющую организацию, которая была бы согласна прописать все пожелания жильцов в договоре управления, а не тратить несколько лет на бодания с компанией-истцом.