Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Годовой отчет управляющей компании перед собственниками в 2024 году

Управляющая организация должна ежегодно отчитываться перед собственниками о своей работе. Однако на практике отчетность УК вызывает много вопросов.

Вы найдете в этой статье:
Как управляющая компания отчитывается перед собственниками
Где искать отчет управляющей компании
Ответственность за неразмещение отчета в ГИС ЖКХ
Иски собственников об обязании выложить отчет управляющей организации
Оспаривание собственниками годовых отчетов УК
Рекомендации собственниками и управляющим организациям

Также можно скачать материал в виде памятки:

Материал опубликован 25.02.2021. Обновлен 01.03.2024

Как управляющая компания отчитывается перед собственниками

Как предоставляется отчет

Управляющая компания в первом квартале каждого года предоставляет собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а ещё размещает этот отчет в ГИС ЖКХ. При этом в договоре управления можно предусмотреть другой порядок отчетности (ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Управление домом обеспечивается предоставлением собственникам отчетов об исполнении обязательств по управлению домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления (подп. «з» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению домами № 416).

Таким образом, как управляющая организация должна отчитываться по конкретному дому, надо смотреть в договоре управления с собственниками этого дома.

Часто собственники никак не пытаются влиять на условия договора управления перед тем, как утвердить его на собрании. Это приводит к тому, что условие об отчетности прописано так, как удобно самой управляющей организации.
Например, может быть прописано, что отчет составляется по форме, утвержденной в самой компании, размещается в ГИС ЖКХ, и при отсутствии возражений собственников в течении 5 дней с момента размещения считается принятым, а указанные в нем работы и услуги – выполненными в надлежащем качестве и полном объеме.

Подробнее о проблеме можно почитать в материале «Невыгодные условия договора управления: отчётность УК»

Среди собственников распространено заблуждение, что управляющая организация обязана отчитываться на общем собрании. Это справедливо лишь в случае, если это предусмотрено в договоре управления. Если там такого нет, то по Жилищному кодексу УК обязана лишь «предоставить» (например, она может повесить бумажку на информационных досках) и разместить в ГИС ЖКХ.

В Петрозаводске суд отказал в иске о защите прав потребителя к управляющей организации.
Собственница среди прочего жаловалась на непроведение общих собраний. Однако суд указал:
«В силу части 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, если иное не установлено договором управления, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Однако из существа приведенной нормы права не следует сама форма отображения отчетности, следовательно, ее предоставление не влечет необходимости общего собрания собственников многоквартирного дома» (определение Третьего КСОЮ № 88 – 7217/2020).

В Красноярске суды отказали собственникам, которые хотели обязать управляющую организацию вернуть деньги на лицевые счета собственников. Они указывали, что «расходы по отчету изначально не согласовывались с собственниками, договоры на исполнение работ и услуг по предоставленному отчету не утверждались общим собранием, совет дома в известность о таких значительных расходах не уведомлялся».
Суд пришел к выводу, что «жилищным законодательством не предусмотрено утверждение отчета управляющей компании о выполнении договора управления общим собранием собственников. Доводы истцов в указанной части основаны на неверном толковании закона» (определение Восьмого КСОЮ № 88 – 1922/2019).

В Ульяновске собственник обратился в суд с иском к ООО «Альбион». Он хотел признать недействительным пункт договора управления, но у него ничего не получилось.
Сокращенное содержание спорного пункта:

- УО в течение первого квартала текущего года готовит для собственников отчет о выполнении условий договора управления за год;
- до конца 1 квартала года, следующего за отчетным, УО обязана разместить на информационных досках в подъездах МКД и на информационном стенде в офисе УО информацию о месте, где собственники могут ознакомиться с годовым отчетом;
- собственники в течение 2 месяцев второго квартала года, следующего за отчетным, обязаны на общем собрании либо утвердить, либо отклонить годовой отчет;
- в случае отклонения годового отчета, протокол собрания должен быть направлен в УО;
- в течение 5 календарных дней с момента получения УО протокола об отклонении, стороны обязаны создать Согласительную комиссию по разрешению споров;
- за 5 календарных дней до окончания второго квартала года, следующего за отчетным, Согласительная комиссия обязана либо утвердить годовой отчет, либо передать на разрешение споров между сторонами в судебном порядке;
- в случае непередачи в течение первых 10 календарных дней первого месяца третьего квартала разногласий на разрешение в суд, годовой отчет считается принятым и утвержденным собственниками;
- если до 10 числа третьего месяца второго квартала года, следующего за отчетным в УО не поступил протокол общего собрания собственников об отклонении годового отчета, то он считается принятым и утвержденным собственниками.

Позиция суда: выбирая управляющую организацию, собственники приняли предложенные ею условия договора управления; теперь они могут инициировать расторжение либо изменение договора в предусмотренном законом порядке. Оспариваемые условия договора в целом соответствуют принципу гражданского права о свободе договора (апелляционное определение Ульяновского областного суда № 33 – 5370/2023).

Когда управляющая организация предоставляет отчет 

Общее правило: управляющая компания отчитывается в первом квартале каждого года, если договором управления не установлено другое (ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

В Ростове-на-Дону собственник обратился в суд с иском к ООО “УО «РСУ-58»”, так как считал, что управляющая организация неправильно отчитывается. Суды не увидели нарушений и отказали в компенсации морального вреда. 
“Из пункта 15 раздела 10 Приказа следует, что информация об отчете о выполнении договора управления подлежит размещению ежегодно, в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором управляющая организация осуществляла деятельность по управлению многоквартирным домом, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом”.
При этом в договоре было прописано: “отчеты о выполнении договора управления многоквартирным домом Управляющая организация обязана размещать в системе ГИС ЖКХ в срок не более одного месяца с даты поступления запроса на размещение указанной информации от Председателя Совета дома”.
Фактически договоры были размещены в ГИС ЖКХ за 2018 год – в апреле 2019 года, за 2019 год – в марте 2020 года, за 2020 год – в апреле 2021 года, за 2021 год – в августе 2022 года. Истец не доказал, что размещение информации имело место в срок более одного месяца с момента обращения председателя совета дома (кассационное определение Четвертого КСОЮ № 8г-16553/2023).

В Тульской области собственник через суд хотел признать отчёт УО как размещенный на сайте ГИС ЖКХ с нарушенным сроком. Однако суд пришёл к выводу об отсутствии нарушений, так как решил, что по условиям договора управления «отчетный период» исчисляется с момента, когда управляющая компания приступила к исполнению обязанностей.
«Управляющая компания приступила к исполнению обязанностей с 01.12.2022 года, следовательно, годовой отчет о выполненной работе управляющая компания должна будет предоставить за период с 01.12.2022 года по 01.12.2023 года, что соответствует календарному году.
12 месяцев, по истечении которых ответчик должен предоставить отчет не истекли, что свидетельствует об отсутствии нарушении каких-либо прав и законных интересов истца»
(определение Тульского областного суда по делу № 33 – 279/2024).

По какой форме предоставляется отчет

Форму (содержание) отчета можно поискать в договоре управления. Если ее там нет, или написано, что содержание отчета – по усмотрению управляющей компании, то на выходе может получиться абсолютно неинформативная для собственников табличка с несколькими цифрами.

Сейчас закон особых требований к форме отчета не предъявляет.

1. Раньше примерные пункты отчета содержались в Приказе Минстроя №411/пр, но он отменен в конце 2018 года Приказом Минстроя России № 696/пр. То есть он давно не действует. К сожалению, многие в интернете до сих пор на него ссылаются.

2. Есть «форма 2.8», которая утверждена Приказом Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр.
С этой формой проблема в том, что она утверждена для раскрытия информации на сайте Реформа ЖКХ, а управляющие организации сейчас размещают сведения в ГИС ЖКХ. Этот приказ (№ 882/пр) издан в соответствии с п. 2 постановления Правительства РФ 2014 года №988, которое утратило силу с 1 января 2021 года. Сами утвержденные формы, в том числе форма 2.8, предназначались, чтобы детализировать виды информации, предусмотренные Стандартом раскрытия информации (постановление Правительства РФ № 731), который тоже утратил силу. Тем не менее управляющие организации то ли по привычке, то ли в силу каких-то других причин часто используют именно эту форму.

3. Так как отчет размещается в ГИС ЖКХ, то про него указано в приказе Минкомсвязи России №74, Минстроя России №114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ» (п. 15 раздела 10), однако подробного содержания отчета там тоже не содержится.

В Оренбурге собственник пытался обязать ООО «УК «Радужная» предоставить отчеты по определенной форме, так как они не позволяли “собственнику осуществлять надлежащий контроль за исполнением заключенного с управляющей компанией договора управления”.
Истец хотел видеть в отчетах УО сведения о начислениях, поступлениях, задолженности, суммах поступлений за использование общего имущества, объемах проведенной претензионно-исковой работы по взысканию дебиторской задолженности, детальный перечень выполненных работ, оказанных коммунальных услуг, периодичность, стоимость.
Согласно договору управления, “форма отчета о выполнении обязательств по договору управления устанавливается уполномоченным государственным органом в виде информации, подлежащей раскрытию управляющей организацией”.
Поэтому истец ссылался на Приказ Минстроя России № 882/пр от 22 декабря 2014 года, которым утверждались формы раскрытия информации управляющими организациями. 
Однако суды указали, что этот приказ утратил силу с 1 июля 2019 года, значит, “в спорные периоды с 2019 года по 2021 год у ответчика отсутствовала обязанность предоставлять отчеты по вышеуказанной форме” (определение Шестого КСОЮ № 88 – 29002/2023).

Как найти отчет управляющей компании

Маловероятно, что в договоре управления изменено правило из Жилищного кодекса РФ, действующее «по умолчанию», – о размещении отчета в ГИС ЖКХ. Поэтому почти всегда отчет стоит искать именно там.

  1. Для этого в Реестре объектов жилищного фонда находим свой дом:

2. Внизу появляется дом, нужно выбрать «Сведения об объекте жилищного фонда»:

3. На открывшейся странице нажать на ссылку «Информация об управлении МКД»:

4. В свёрнутом меню выбрать отчет по управлению:

На этом этапе также можно скачать и почитать договор управления многоквартирным домом.

5. Если отчетов нет, то будет написано, что информация отсутствует.
Если отчеты есть, то ГИС ЖКХ позволит выбрать отчетный период и выдаст отчет по нему:

В Калининграде собственник решил, что ООО «БСКС» после расторжения договора управления в 2021 году не выложило в ГИС ЖКХ отчет по управлению МКД за тот год, поэтому должно компенсировать моральный вред, причиненный этим фактом.
Суды отказали в иске. 
Выяснилось, что до суда собственник обращался с жалобой в надзорный орган, откуда получил ответ о том, что информация размещена в полном объеме, однако отчет недоступен для просмотра в открытой части системы ГИС ЖКХ, поэтому надо обратиться в службу поддержки ГИС ЖКХ.

Судья сделал запрос в АО «Оператор информационной системы», который ответил: информация об отчете исполнения управляющей организацией ООО «БСКС» договора управления домом размещена в открытой части ГИС ЖКХ, доступ к которой пользователи системы имеют без прохождения процедур регистрации, идентификации и аутентификации. Информация об отчете управляющей организации доступна в разделе «Реестры» – «Реестры поставщиков информации», при этом обращено внимание, что данный отчет размещен во вкладке «завершенное управление». В настоящее время файл доступен для скачивания.

Отсюда следовало, что ООО «БСКС» выполнил свою обязанность по размещению годового отчета в системе ГИС ЖКХ, поэтому в иске было отказано.
“Сама по себе возникшая у истца сложность в поиске данной информации на Интернет-сайте ГИС ЖКХ (www.dom.gosuslugi.ru), явившейся следствием того, что ООО «БСКС» прекратило управление названным выше многоквартирным домом, и такая информация перешла в категорию «завершенное управление», не может свидетельствовать о наличии вины управляющей компании в недоведении данного отчета до потребителя” (определение Третьего КСОЮ № 88 – 8919/2023).

Итак, как найти отчёты прошлой управляющей организации (если она их разместила):

1. В Реестре поставщиков информации найти нужную организацию, например, по ИНН. Нажать на название.

2. В открывшемся окне внизу выбрать пункт «Информация об организации, осуществляющей управление многоквартирными домами».

3. Дальше нужно открыть вкладку «Перечень многоквартирных домов».

4. Поставить выбор в «Завершенное управление», нажать «найти», а в результатах выдачи выбрать нужный дом.

5. Дальше всё как и для текущей управляющей организации — раскрыть меню справа сверху и выбрать «отчёт по управлению».

6. Выбрать интересующий период.

7. Скачать файлы.

Ответственность за неразмещение отчета УК в ГИС ЖКХ

Административная ответственность предусмотрена в ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ.
Наказание прописано только для должностных лиц:
«Неразмещение информации в соответствии с законодательством РФ в ГИС ЖКХ или нарушение установленных законодательством РФ порядка, способов и (или) сроков размещения информации, либо размещение информации не в полном объеме, либо размещение недостоверной информации лицами осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами,
- влечет предупреждение или наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от 5000 до 10 000 рублей».

На практике ничего неожиданного – именно столько и назначают:
- предупреждение (решение Абаканского городского суда Республики Хакасия по материалу № 12 – 606/2020);
- штраф в размере 5 000 рублей (решение Володарского районного суда г. Брянска по материалу № 12 – 143/2020).

Иногда назначенные штрафы признают незаконными из-за процессуальных нарушений, в том числе при истечении срока давности.

Например, решением Благовещенского городского суда Амурской области по материалу № 12 – 950/2020 отменено постановление мирового судьи о назначении наказания в виде предупреждения из-за истечения сроков давности:
«В соответствии с положениями ст. 4.5 КоАП РФ давность привлечения к ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ, составляет 3 месяца со дня совершения правонарушения.
Из буквального содержания Приказа Минстроя России № 114/пр следует, что информация об отчете должна быть размещена в течение I квартала текущего года за предыдущий год, в котором организация осуществляла деятельность по управлению МКД, если иное не установлено договором управления.
В рассматриваемом случае (отчет за 2018 год) информация должна была быть размещена до 31 марта 2019 года. Следовательно, трехмесячный срок давности привлечения к административной ответственности по ч. 2 ст. 13.19.2 КоАП РФ истек 30 июня 2019 года».

После таких решений руководители управляющих организаций не стесняются обращаться с исками к жилищной инспекции о возмещении ущерба и компенсации морального вреда.

Например, решением Центрального районного суда города Барнаула Алтайского края по делу № 2 – 3984/2020 частично удовлетворен иск директора управляющей организации к Инспекции строительного и жилищного надзора Алтайского края.
В иске директор указал, что мировой судья дважды прекращал производства по делам об административном правонарушении из-за истечения сроков давности. Директор УК понес издержки на юридическую помощь, а ещё он «испытывал чувство унижения, дискомфорта».
Причинение морального вреда суд посчитал недоказанным, а убытки и расходы на представителя взыскал. Вместе с госпошлиной и почтовыми расходами суммарно вышло на 15 000 рублей.

Кроме штрафов управляющей организации может достаться предписание контролирующего органа. 

Из примеров можно привести дело № А32 – 36127/2021 из Краснодарского края.
ГЖИ обнаружила отсутствие отчетов о выполнении договора управления многоквартирным домом за 2018 – 2020 годы в ГИС ЖКХ. Срок привлечения к ответственности истек, поэтому компании выдали только предписание с требование разместить отчеты.
УК обжаловала предписание в суде, ссылаясь на нарушения при проверке, но проиграла три инстанции. 

Иски собственников об обязании выложить отчет управляющей организации

Не только руководители управляющих организаций взыскивают деньги с обидевших их жилищных инспекций. Иногда в суд идут сами собственники: по искам о защите прав потребителя на информацию они просят обязать УК выложить отчет, компенсировать моральный вред и выплатить «потребительский» штраф за отказ решить вопрос до суда.

Пример - решение Ленинского районного суда г. Ульяновска по делу № 2 – 2824/2020.
Собственница неоднократно обращалась к УК с требованием представить ей отчеты об исполнении договора управления, но эту информацию в полном объеме так и не получила.
Суд запросил у Министерства энергетики, жилищно-коммунального комплекса и городской среды Ульяновской области, какая информация по дому в ГИС ЖКХ не размещена.
Пришел ответ, из которого суд сделал вывод: не хватает информации, предусмотренной пунктами 15.1 – 15.4 раздела 10 Приказа №114/пр.
«Поскольку ответчиком не исполнена обязанность, предусмотренная п.10.1 ст.161 Жилищного кодекса РФ, т.е. факт нарушения прав потребителя установлен, суд полагает возможным удовлетворить требование о взыскании компенсации морального вреда частично в размере 1000 рублей».
Также был взыскан штраф 500 рублей.

Еще пример - решение Куйбышевского районного суда г. Омска по делу № 2 – 2942/2020.
Суд установил, что управляющая компания своевременно не разместила в ГИС ЖКХ информацию относительно многоквартирного дома, а также своевременно не исполнила требования собственника о предоставлении отчетов.
«С учетом всех обстоятельств дела, добровольного исполнения ответчиком требований потребителя до вынесения решения суда, суд полагает возможным взыскать с ООО «УК на Рабкоровской» в пользу истца компенсацию морального вреда в сумме 3000 рублей». К этой сумме прибавился штраф 1500 рублей.

И еще один пример – решение Пролетарского районного суда г. Саранска Республики Мордовия по делу № 2 – 886/2020.
Собственница обратилась в суд с иском к управляющей организации о возложении обязанности по предоставлению отчета о выполнении договора управления и взыскании компенсации морального вреда. Договор был заключен на год, но досрочно расторгнут по инициативе собственников.
Попытки выпросить у УК отчет после прекращения договорных отношений закончились судом. Он обязал УК предоставить отчет и взыскал 2000 рублей компенсации морального вреда и 1000 рублей в качестве штрафа.

Аналогичное решение Пролетарский районный суд г. Саранска принял по делу № 2 – 924/2020, где собственница помещения из другого дома обратилась с иском к той же УК.

Оспаривание собственниками годовых отчетов УК

Здесь собственники обычно проигрывают. Они идут в суд, чтобы выразить свое несогласие с указанными в отчете цифрами.
Иногда собственники просто неправильно считают. Размер платы, перечень работ по дому утверждается на срок не менее года, и этот год может не совпадать с отчетным календарным годом. Например, управляющая организация управляет домом с лета прошлого года. Она пока еще не потратила все то, что было запланировано. В отчете такой компании собственники могут увидеть «экономию».
Другие собственники не могут доказать правильность своих расчетов. В это время у управляющей организации всегда найдется документ, подтверждающий какие-либо расходы, отраженные в отчете.

В Свердловской области собственник обратился с иском к ООО УЖК «Наш дом», хотел исключить из отчета работы на общую сумму 465 тысяч рублей, однако проиграл спор.
Суды установили:

  • В доме были выполнены работы по замене окон в подъезде, они приняты УК, акт направлен представителю собственников (истцу) по электронной почте, на который истцом были поданы немотивированные замечания.
  • Также была проведена реконструкция системы отопления и замена трубопроводов отопления. Эти работы связаны с многочисленными обращениями жильцов первого и второго этажей, в жилых помещениях которых в отопительный сезон неоднократно фиксировалась пониженная температура. Выяснилось, что система отопления не соответствует проекту, так как были установлены трубопроводы диаметром 15 мм вместо 20 мм – пришлось всё исправлять.
  • Кроме того, была проведена дезинфекция мест общего пользования в целях нераспространения коронавирусной инфекции.

Суды исходили из того, что эти работы и услуги фактически оказаны, произведены в связи с объективной необходимостью. Выполнив их, УК каких-либо дополнительных требований по оплате сверх установленного размера платы потребителям не выставляла. При этом нет доказательств некачественности работ. 
«Вопреки мнению заявителя, нецелевого расходования средств, оплаченных собственниками на содержание и ремонт общего имущества МКД, проведение работ по замене окон, системы отопления не повлекло, поскольку собственники помещений, получив в собственность неотделимые улучшения, фактически улучшили материально-техническую базу общего имущества многоквартирного дома, и им предоставлена возможность ею пользоваться».

Суд отклонил доводы жалобы о том, что проведение спорных работ без решения общего собрания является незаконным, а потому они подлежат исключению из отчета, а деньги – возврату.
“Отсутствие решения общего собрания собственников, которым были утверждены дополнительные объемы работ в частичной реконструкции системы отопления, само по себе не может являться основанием для возложения обязанности на УК произвести перерасчет и возвратить денежные средства собственникам, поскольку в силу закона собственники обязаны нести расходы на содержание общего имущества в объеме, предусмотренном в Минимальном перечне услуг и работ № 290. Кроме того, в данном случае дополнительные работы, включенные в отчет, были признаны судами необходимыми в связи с техническим состоянием МКД” (определение Седьмого КСОЮ № 88 – 5711/2022).

В Оренбургской области собственник обратился с иском к ООО «УК “Вишневая”» об обязании привести отчеты о выполнении договора управления в соответствие с законодательством.
Обоснование: некоторые работы по содержанию общего имущества выполнены компанией без предоставления их экономического обоснования, без проведения общего собрания собственников для согласования и утверждения. Такие работы не входят в Минимальный перечень услуг и работ № 290, следовательно, расходование на них денег собственников является нецелевым.

Однако суды решили, что УК доказала факт проведения работ, их стоимость и необходимость в рамках текущего содержания общего имущества.
“Управляющая компания должна проводить работы на придомовой территории в отношении тех объектов (малых архитектурных форм, подъездных дорожек и тому подобного), эксплуатация которых напрямую связана с функционированием многоквартирного дома как единого объекта, такие работы не могут быть признаны произведенными с нарушением целевого назначения… Работы, законность проведения которых оспаривается истцом, по своему содержанию и назначению являются услугами по содержанию общего имущества, и для осуществления таких работ одобрение собственников на общем собрании не требуется”.

Суды отклонили доводы истца о том, что ремонт пандуса, второго подъезда, других мест общего пользования должен был делать застройщик, “поскольку факт наличия решения суда в отношении застройщика не освобождает управляющую компанию от принятых на себя обязательств по управлению и содержанию общего имущества спорного дома”.

Суды согласились и с другими доводами УК:

  • заградительные столбики установлены для ограничения въезда автомобилей на тротуар для парковки, остановки, в целях поддержания нормативного и работоспособного технического состояния тротуара;
  • монтаж сэндвич-панелей произведен для подготовки к отопительному сезону (закрытие теплого контура);
  • модернизация системы полива выполнена в рамках благоустройства и озеленения придомовой территории;
  • установка на плитке противоскользящего покрытия произведена для предупреждения травматизма;
  • ямочный ремонт тротуара, отмостки обусловлен необходимостью обеспечения надлежащего содержания асфальтового покрытия на придомовой территории.

Другими словами, все оспариваемые истцом работы выполнены “как комплекс профилактических мероприятий, направленных на предупреждение преждевременного износа многоквартирного жилого дома и его частей, а также на поддержание нормативного и работоспособного технического состояния многоквартирного жилого дома в рамках статьи «содержание жилья»”.
Всё это выполнено в рамках ежемесячного размера платы за содержание жилья, который не повышался. Факты некачественности работ не установлены (определение Шестого КСОЮ № 88 – 11521/2023).

Во Владимирской области председатель совета многоквартирного дома обратился с иском к ООО УК «Старый город» с многочисленными требованиями, среди которых – произвести перерасчет средств за период 2017 год, 2018 год, 2019 год, 2020 год, отраженных в отчетах, а сами отчеты признать недостоверными и недействительными.

Обоснование (фрагмент): “работы по договору управления были исполнены ответчиком не в полном объеме, с нарушением качества, а именно при расчете стоимости за работы по текущему ремонту подъездов, выполненные в 2018 году, в сметы включены необоснованные расходы на неиспользуемые агрегаты и механизмы, накладные расходы, расходы на прибыль. Указанные расходы не могут быть включены в расчеты, так как все работы производились штатными сотрудниками ООО УК «Старый город», смета составлена непосредственно управляющей организацией, как исполнителя по ремонту подъездов. Вместе с тем, УК уже получает прибыль за услуги по управлению многоквартирным домом 3,80 р./кв.м общей площади МКД ежемесячно, что отражено в отчетах ответчика. Более того, работы по ремонту подъездов не приняты полномочным представителем собственников дома, отсутствует подписанный акт выполненных работ”.

Дело дважды доходило до кассации, назначалась судебная экспертиза.
Результат: в требованиях относительно содержания отчетов отказано, так как не установлено несоответствия отчета Правилам содержания общего имущества №491 или договору управления:

  • отчеты содержат перечень работ и услуг, который согласуется с Минимальным перечнем № 290;
  • не требуется какое-либо отдельное задание собственников, либо их согласование на выполнение работ, предусмотренных договором управления и Минимальным перечнем;
  • то, что ряд актов председателем совета многоквартирного дома не подписан, не является безусловным доказательством невыполнения работ и недостоверности отчетов;
  • из заключения экспертизы следует, что накладные расходы, сметная прибыль, ресурсы (механизмы и агрегаты), начисленные в акте приемки выполненных работ на ремонт мест общего пользования, являются нормативной частью стоимости строительной продукции и не подлежат исключению из стоимости работ;
  • экспертным заключением установлено, что объем фактически выполненных работ по ремонту мест общего пользования, соответствует объему работ, указанных в акте приемки, который не принят и не подписан истцом.

Суд учел, что размер ежемесячной платы (21.14 р./кв.м.) за 2017 – 2020 годы не менялся. Если же собственников не устраивает качество работ, то на этот случай есть определенный механизм перерасчета платы за некачественные работы (определение Второго КСОЮ № 88 – 1475/2024).

В Карелии истец просил признать за собственниками дома положительный финансовый результат (так называемую экономию в общей сумме 561 тысяч рублей).
Суд отказал:
«Претензии сводятся к несогласию с отраженной в отчетах информацией в части стоимости выполненного текущего ремонта дома и, как следствие, сформированному управляющей компанией финансовому результату за отчетный период. Истица утверждала, что согласно ее самостоятельным расчетам ответчик указывает в своих отчетах о финансово-хозяйственной деятельности недостоверную информацию о финансовом результате своей деятельности…
При этом из материалов дела следует, что расчеты истицы не подтверждены первичными документами, содержат цифры различных периодов деятельности ответчика, складываются ею произвольно…
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в иске, поскольку истицей не представлены убедительные доказательства, опровергающие сведения, отраженные управляющей организацией в отчетах о своей финансово-хозяйственной деятельности» (апелляционное определение Верховного Суда Республики Карелия № 33 – 2583/2020
).

В Хакасии отказали председателю совета дома. Она просила внести изменения в отчеты по дому, исключив из перечня работы, которые не утверждались общим собранием собственников, вернуть в резерв излишне израсходованные деньги.
Суд сослался на положения договора управления о выполнении управляющей организацией неотложных работ и указал:
«с учетом способа управления домом, ответчик в силу закона обязан обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию многоквартирного дома, производству текущего ремонта общего имущества… Доказательств того, что заявленные ответчиком работы проведены не были, стороной истца суду не представлено.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что в отчетах об управлении ряд работ ответчиком указывался как выполненный, но фактически работы не выполнялись, при этом денежные средства за такие работы ответчиком были получены, опровергаются материалами дела и установленными судом обстоятельствами»
(апелляционное определение Верховного Суда Республики Хакасия по делу № 33 – 1303/2020).

Пример в пользу собственников

В Нижнем Новгороде собственник обратился в суд с иском к АО «Домоуправляющая компания Нижегородского района», просил обязать ответчика внести изменения в графу 18 отчета за 2021 г. «Переходящие остатки денежных средств на конец периода», а именно указать переходящий остаток в размере 232 тысяч рублей, так как эти работы не были подтверждены. 
Обоснование:
- представленные управляющей организацией акты не содержат подписи уполномоченного представителя совета многоквартирного дома;
- решение собрания собственников по оплате работ по статье «текущий ремонт» не принималось;
- работы не относятся к текущему ремонту и не могут быть оплачены по статье «текущий ремонт».

Суд удовлетворил иск. Он исходил из того, что УО обязана составлять акты выполненных работ и предоставлять их уполномоченному собственнику для подписания. Однако УО не доказала, что направляла акты за 2021 год, а сами документы не содержали подписи уполномоченного собственника, либо председателя совета многоквартирного дома (определение Первого КСОЮ № 88 – 33815/2023). 

Рекомендации собственникам и управляющим организациям

Собственникам

  • Так как универсальной, подробной и обязательной для всех формы отчетности закон не содержит, то собственникам стоит добиться, чтобы нужная им форма и порядок предоставления отчета были прописаны в договоре управления. При этом изменить договор в одностороннем порядке нельзя. Надо договариваться с УК, обсуждать с ней возможность внесения изменений. Если она на это не согласится, то возможность повлиять на содержание договора будет при выборе новой, более сговорчивой управляющей организации.
  • Инициативной группе или совету многоквартирного дома надо вступить в переговоры и настоять на том, чтобы в договоре была прописана нормальная отчетность.
  • Из отчета можно будет понять, получила ли управляющая компания себе «экономию». Это деньги, заложенные в размер платы, но не потраченные на работы. По умолчанию эти деньги остаются у управляющей организации, если качество работ не вызывало замечаний. Замечания должны оформляться актами, но на практике они составляются редко. Такой порядок предусмотрен законом (ч. 12 ст. 162 Жилищного кодекса РФ), и изменить его можно лишь путем указания других условий в договоре управления.
    Поэтому очень важно обращать внимание на условия договора управления про отчет компании, стараться путем переговоров добиваться более прозрачной процедуры отчетности, сразу прописывать условия про экономию – имеет ли на неё УК право или нет. Это позволит при смене управляющей организации сохранить сэкономленные деньги за домом.

Дополнительные материалы в помощь активным собственникам:
Как составлять акт о некачественной услуге без управляющей организации
Как найти хорошую управляющую компанию
Согласование условий договора управления – зачем и когда

Управляющим организациям

  • Управляющая организация тоже должна быть заинтересована в том, чтобы отчетность была прописана в договоре управления. Это уменьшит разногласия с собственниками по форме отчета и порядку его предоставления.
  • В договоре можно предусмотреть, что отчет размещается в ГИС ЖКХ не в первом квартале, а, например, во втором. По желанию, срок отчетности можно подогнать к окончанию года фактического управления домом, чтобы потраченные деньги хорошо ложились на выполненный годовой перечень работ и услуг.

Полезные материалы для УО:
Собственники утвердили свой размер платы. Как управляющей организации избежать убытков
Как УК, ТСЖ узнать заполняемость ГИС ЖКХ по дому

Пример формы отчета и другие документы для работы управляющей организации можно найти сайте ДомОнлайн

Подписаться на канал автора в Telegram

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом