Люди становятся более грамотными в сфере ЖКХ. Теперь они смотрят договор управления, и он им не нравится. Они хотят на общем собрании принять свою редакцию договора. Почему нельзя без согласия управляющей компании принять свой договор управления, объясняю на примерах.
Пример 1. Житель обратился в суд с просьбой о возложении обязанности на компанию заключить договор управления. Новые условия договора были утверждены на общем собрании. После этого договор был направлен в УК на подписание, однако та не стала его подписывать.
Суды отказали собственнику:
Изменение договора управления осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ). Согласно ст.ст. 450, 451, 452 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. До настоящего времени действует изначальный договор управления, он никем не оспорен, не расторгнут, и срок действия его не истек.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Жилищный кодекс не устанавливает обязанность управляющей организации заключить договор управления на тех условиях, которые без её участия определены собственниками. Выбирая управляющую организацию, собственники одновременно выбирают и предложенные ею условия договора.
По смыслу ст. 426 Гражданского кодекса коммерческая организация в случае её избрания на общем собрании управляющей организацией, не вправе отказать собственникам в заключении с ними договора управления на предлагаемых ею условиях. Вместе с тем, обязанность безоговорочно принять любые предложенные собственниками условия договора, на неё законом не возложена.
При выборе управляющей организации собственники должны либо принять предложенные управляющей организацией условия договора, либо согласовать с нею их изменения, либо избрать другую управляющую организацию, условия договора с которой их устраивают.
(Определение Ульяновского областного суда от 01 декабря 2015 г. по делу № 33 – 4963/2015)
Пример 2. УК заявила о прекращении договора управления по окончании срока его действия, однако жители на общем собрании приняли решение остаться под управлением той же компании и приняли самостоятельно свои условия договора управления. УК его подписывать отказалась, и жители обратились в суд.
Суды им также отказали:
Заключение договора управления обязательно для управляющей организации только в случае её участия в открытом конкурсе, проводимом органом местного самоуправления (ч. 2 ст. 163 ЖК РФ, ст. 447 ГК РФ).
Управляющая компания вправе отказаться от заключения договора управления многоквартирным домом, поскольку свободна в заключении такого договора, понуждение управляющей компании к заключению договора не допускается.
Поскольку решение общего собрания не является обязательным для лиц, которые не являются собственниками, и не находятся с собственниками в договорных отношениях, суд отказал в удовлетворении иска.
(Определение Челябинского областного суда от 13 мая 2016 г. по делу № 11 – 6264/2016)
Вывод для жильцов грустный.
※ Если не нравится договор управления, надо либо менять компанию, либо ещё на стадии заключения договора вести переговоры по его условиями при помощи председателя.
※ Если требуется изменить условия, которые явно противоречат закону, то нужно письменно обратиться в УК, а после отказа или игнорирования писать в Роспотребнадзор, или же самим обращаться в суд.