Помогали готовить документы для одного общего собрания собственников: жители хотят поставить шлагбаум. Но хотят, видимо, не очень сильно, потому что две трети голосов по дому им не набрать. Так говорит инициативная группа, которая считает достаточным простого большинства голосов от тех, кто участвовал в собрании. Разница существенная, но к единогласию мы так и не пришли.
✔ Мы считаем, что нужно две трети, так как Мосгорсуд (дом в Москве) чаще исходит из того, что установка шлагбаумов связана с ограничением пользования земельным участком, на котором стоит дом. Такое решение в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ требует не менее двух третей голосов от общего количества голосов собственников (апелляционные определения Московского городского суда от 14 апреля 2017 г. № 33 – 11976/17, от 04 сентября 2018 г. по делу № 33а-6384/2018). Иногда этому суду достаточно простого большинства голосов (нашлось 1 определение Московского городского суда от 16.02.2018 г. № 4г-1536/2018).
✔ Оппоненты ссылаются на то, что шлагбаум не забор, не связан с ограничением использования участка, проходу людей не мешает и вообще является элементом благоустройства. А размещение элементов благоустройства требует простого большинства голосов участников собрания.
Логика есть, но поставить машину – это тоже использование участка, и шлагбаум будет влиять на такое использование, даже являясь при этом элементом благоустройства. Забор, к слову, тоже по всяким местным Правилам благоустройства обычно прописан наравне со шлагбаумом как элемент благоустройства и вид ограждения.
Можно быть бесконечно правым, ссылаясь на классификации элементов благоустройства, но какой в этом смысл, если суд скажет, что нужно две трети голосов, их нет, решение недействительно?
Для регионов надо смотреть местную практику.
Если, например, живете в Республике Башкортостан, там ещё интереснее позиция суда (апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 13.05.2019 г. по делу № 33 – 9358/2019). Решение об установке шлагбаума признали недействительным, следуя такой логике:
– собранием принято решение о владении и пользовании (ограничении доступа) на земельный участок путём установки шлагбаума;
– земельный участок находится в долевой собственности собственников помещений дома;
– в силу п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются исключительно по соглашению всех её участников;
– в рассматриваемом случае принятие решения об ограничении доступа на земельный участок путём установки шлагбаума было допустимо исключительно с согласия всех собственников помещений дома;
– на обжалуемом общем собрании принимали участие не все 100% собственники помещений дома.
Другие материалы про шлагбаум около многоквартирного дома:
Можно ли оспорить согласование шлагбаума в Москве
Кто убирает шлагбаум и видеонаблюдение, если решение о их установке признали недействительным
Суды признали незаконной установку шлагбаума на придомовой территории двух МКД
Ограничение права собственника на въезд на придомовую территорию
Положение о въезде на придомовую территорию: что учесть исходя из судебной практики