Права и обязанности совета многоквартирного дома закреплены в части 5 статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ.
Совет многоквартирного дома:
- следит за тем, чтобы выполнялись решения, принятые на общих собраниях собственников;
- выносит на общее собрание предложения о порядке пользования общедомовым имуществом и другие предложения, связанные с управлением домом;
- контролирует услуги и работы по управлению домом, содержание и ремонт общего имущества, качество коммунальных услуг;
- представляет на утверждение годового общего собрания отчет о своей работе.
Что еще делает совет многоквартирного дома
Общее собрание собственников может наделить совет дома правом принимать решения о текущем ремонте общедомового имущества. Для этого потребуется больше 50% голосов от общего числа голосов всех собственников в доме.
Пример из практики. Постановление Первого арбитражного апелляционного суда по делу № А79 – 14663/2018
Собственники наделили совет дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества. Совет принял решение о ремонте подъездов нескольких подъездов, однако компания отремонтировала только один подъезд. Жилищная инспекция выдала предписание отремонтировать остальные подъезды. Эти требования суды признали законными:
«у Инспекции имелись основания для выдачи Обществу предписания выполнить работы по ремонту подъездов № 5 и № 6, поскольку заявитель нарушил требования жилищного законодательства РФ и права жильцов МКД».
Совет дома может создавать специальные комиссии из собственников для подготовки предложений по отдельным вопросам, связанным с управлением домом.
Согласно опросу, на практике совет дома также ведет группы в социальных сетях, чаты в мессенджерах или сайт, доски с информацией в местах общего пользования для информирования жильцов, составляет памятки и инструкции для жильцов.
Часто совет дома сам организует и проводит общие собрания собственников для принятия юридически значимых решений или опросы для выяснения мнений, проверяет условия договора управления при выборе новой управляющей организации.
Чтобы подружиться и перезнакомиться с жильцами, некоторые советы домов организуют субботники с шашлыками.
Чтобы наделить совет дома полномочиями, прямо не предусмотренными жилищным законодательством, нужно решение общего собрания об этом.
Пример из практики. Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 3155/2020
Суд обязал управляющую организацию предоставить совету дома доступ в подвал.
Общее собрание приняло решение о предоставлении допуска (ключей) в подвальные помещения председателю и членам совета МКД. Это было нужно для контроля за снятием показаний счетчиков на водоснабжение. Однако управляющая компания не хотела исполнять решение собрания.
Суд первой инстанции тоже отказал собственнику, посчитав, что истец не доказал «обоснованность требований допуска в технические помещения к инженерным системам/коммуникациям, поскольку с показаниями общедомовых приборов учета истец вправе ознакомиться в управляющей компании… Нахождение лиц, не являющихся обслуживающим персоналом жилого фонда, в указанных истцом помещениях недопустимо, в том числе во избежание нарушения требований Федерального закона «О противодействии терроризму» от 06.03.2006 № 35-ФЗ».
Апелляционный суд отменил решение нижестоящего суда и удовлетворил иск собственника.
«Согласно пункту 4.1.14 Правил эксплуатации жилфонда № 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись).
Таким образом, приведенные пункты Правил не исключают возможность нахождения ключей у собственника помещений МКД.
Учитывая, что истец является председателем совета МКД, руководствуясь положениями приведенных норм, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению, в противном случае совет многоквартирного дома фактически лишается предоставленных в силу прямого указания на то в законе прав на осуществление контроля за оказанием услуг или выполнением работ по управлению домом со стороны ответчика».
Какие ошибки допускают собственники при наделении совета дома полномочиями
Ошибка 1. Наделяют совет полномочиями, которыми обладает только общее собрание собственников
Результат – проблемы при выполнении тех решений, которые совет дома напринимал самостоятельно вместо общего собрания собственников.
Пример из практики. Апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33 – 3900/2017.
Омский областной суд признал недействительными решения общего собрания собственников. На этом собрании среди прочего были приняты следующие решения:
- уполномочить совет дома определять и согласовывать: целевое назначение денежных средств, поступающих от лиц, использующих часть общего имущества дома;
- уполномочить совет дома, решением большинства членов его состава утверждать: размер платы, финансовый отчет, стоимость переданного права на использование общего имущества (цену договора), размер вознаграждения управляющей компании.
Суд признал эти решения недействительными, так как решением общего собрания переданы исключительные правомочия собственников по распоряжению общим имуществом с согласованием существенных условий договора по вопросам пользования общим имуществом, включая цену договора, размер вознаграждения управляющей компании за оказание услуг, что законом запрещено.
Суд указал, что только собственники вправе управлять принадлежащим им общим имуществом, в том числе: принимать решения о передаче объектов общего имущества в пользование иным лицам, об установлении платы за пользование имуществом; определять целевое назначение средств от использования имущества.
Похожий пример. Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А55 – 21900/2017
Управляющая организация взыскивала деньги с провайдера за использование общедомового имущества. Цену использования определил совет дома, так как ему такое право дало общее собрание собственников.
Суд отметил: «между тем, компетенция совета МКД определена частью 5 статьи 161.1 ЖК РФ и не включает принятие решения о размере платы за пользование общим имуществом».
Обошлось всё хорошо для собственников: суд назначил экспертизу для определения рыночной стоимости пользования нежилым помещением и взыскал неосновательное обогащение исходя из результатов экспертизы.
В другом деле – № А31 – 9837/2018 – управляющей компании вовсе отказали при похожих условиях. Там тоже цену использования общего имущества определил совет дома (председатель). Суд указал:
«принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в МКД иными лицами, установление порядка пользования общим имуществом в МКД, обсуждение проектов договоров, относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД. Из протокола общего собрания видно, что собственниками помещений размер платы за размещение ответчиками на стенах электрощитовой и на наружной стене дома электропроводов (в отношении тонаров) не устанавливался».
Ещё один пример из практики. Дело А07 – 25131/2018 (закончилось определением Верховного Суда РФ от 13 декабря 2019 г. № 309-ЭС19 – 22901).
На общем собрании жители решили выбрать способ управления ТСЖ, а пока оно не создано – наделить совет дома полномочиями по выбору УК, заключению и расторжению договоров управления.
Совет дома выбрал новую компанию, утвердил размер платы, заключил договор управления.
Компания-избранница понесла в жилищную инспекцию протоколы собрания членов совета дома о выборе самой себя и так удивилась отказу во внесении изменений в реестр лицензий, что жаловалась до Верховного Суда РФ.
Однако суды пришли к единому мнению, что выбирать способ управления, принимать решение о выборе новой компании, заключении с ней договора управления, утверждать его условия, в том числе по размеру платы, может только само собрание собственников, а не один совет дома.
Ошибка 2. Дают широкие полномочия незнакомым людям
Результат – потеря контроля над советом, принимаемыми им решениями, отсутствие отчетности. Лечится переизбранием совета на общем собрании.
Некоторые собственники согласны доверить совету дома всё, что можно, даже не зная, кто в него попадёт. При этом если над управляющей организацией есть жилищная инспекция, прокуратура и другие органы, то с советом дома придётся разбираться только через суд.
Например, мне попадался дома, где совет наделялся полномочием по заключению договоров об использовании общедомового имущества. Условия были утверждены собранием, деньги собирались на карту председателя, через несколько лет связь с советом пропала.
Поэтому при наделении совета полномочиями надо понимать, кто в него входит, можно ли доверять этим людям. Возможно, имеет смысл сначала выбрать совет, посмотреть год-два на его работу, а затем уже наделять нужными полномочиями.
Это пятая заметка из серии постов про совет дома. Предыдущие четыре:
- Совет дома в доме с ТСЖ
- Совет многоквартирного дома на практике (результаты опроса)
- Рекомендации начинающим членам совета дома
- Избрание совета многоквартирного дома
В следующей статье расскажу про полномочия председателя совета многоквартирного дома.