Председатель правления ТСН «Пролетарская 7» Егор Юрьевич Малютин рассказал о создании товарищества в своем доме. Он подробно остановился на том, зачем проводить тестовое собрание перед созданием ТСЖ, как их дом пытался договориться с УО и что из этого вышло, что помогло справиться с “пятидучьем” Нижнего Новгорода.
Давно ли Вы живете в доме, в котором создали ТСН?
Купил квартиру и переехал в этот МКД в 2019 году, выбирал целенаправленно, мне нужна была квартира именно в этом доме, понравились планировки, понравился проект и история, а главное, расположение – первая линия, набережная, вид на Волгу и нетронутую природу за ней.
Дом большой: 26 000 жилых квадратных метров, 404 квартиры, классный двор, как сейчас модно говорить: «без машин». Площадь участка около 2 гектаров. Детские и спортивные площадки, свой пешеходный променад. Фонтан, к сожалению, к моменту моего переезда разрушенный и пока не восстановленный. Подъезды сквозные, можешь идти с детьми на детскую площадку, а можешь выйти с другой стороны к автомобилю.
Как бы Вы охарактеризовали обстановку в доме, когда приобрели квартиру?
Сразу бросилась в глаза разобщенность соседей, каждый жил в своих 4‑х стенах и, казалось, ничем более не интересовался. Беглый опрос ближайших соседей показал, что в доме нет ни совета, ни какой-либо коллективной инициативы. Старожилы рассказали о попытке создания совета дома, это было за два года до моего переезда, не ручаюсь за правдивость, но, как объяснили, дама, пытавшаяся создать совет, настолько устала и разочаровалась в людях, что в итоге бросила попытки и переехала.
А был ли у Вас какой-либо опыт в ЖКХ до переезда?
Да, до переезда некоторый опыт в ЖКХ был: это помощь в создании ТСЖ в одном доме и налаженное успешное взаимодействие с УК в другом.
И с чего Вы начали в новом доме?
Решил попробовать наладить взаимодействие с УК хотя бы в своем подъезде, повесил объявление у лифтов с датой «собрания подъезда». Пришло, на моё удивление, около 25 человек, примерно половина квартир.
Рассказал о видимых проблемах и возможных путях их решения, после чего был практически сразу назначен «старшим по подъезду», еще через 10 минут общения коллективным решением был повышен до «инициатора создания ТСЖ». Что-то вроде: «Знаешь, как делать? Делай, мы поддержим».
УК, управлявшая в тот момент домом, – неповоротливый монстр, с более чем 700 домами в реестре и 4 аффилированными такими же УК в других районах города. В Нижнем Новгороде к ним прилипло название «пятидучье», а по отдельности – просто «ДУК».
С точно такой же УК другого района ранее у меня получилось наладить взаимодействие, я никуда не избирался, но для УК и жителей был «старшим по дому», получалось разрубать застарелые гордиевы узлы без ущерба бюджету УК и на пользу жителям.
Рассчитывал, что и в новом доме получится наладить подобное взаимодействие. С наскока ничего не получилось, на обращения ДУК отвечал отписками, всерьез не воспринимал. Дома нашего района большие, с каждого собираемость более 1 млн рублей, затраты УК на содержание и ремонт составляли менее 30%. Эта цифра из неофициальных бесед, а из официального ежегодного отчета – мы ещё оказывались должны.
После того как УК не пошла на диалог, какие шаги были предприняты?
Мне стало понятно, что одним своим подъездом не отделаюсь, надо заниматься всем домом. С появившейся небольшой инициативной группой мы развесили объявления о проведении якобы собрания собственников – с вопросами о расторжении договора и создании ТСЖ, параллельно повесив объявление о группе дома в мессенджере.
Мы не знали соседей, у нас не было нескольких нужных вопросов, например, не избирали никакого правления. О том, что собрание созвано только ради самого собрания, напрямую говорили в группе дома, тем не менее нашлись несколько полезных для УК идиотов из числа жителей дома, которые включились в борьбу против изменений.
В ход пошли длинные пространные сообщения с перечислением всех возможных пунктов от жилищного кодекса до ведомственных приказов с последующим передергиванием фактов, обличением инициаторов изменений.
Как Вы отнеслись к такому негативу со стороны собственников?
По прошлому своему опыту и опыту других ТСЖ я был готов к появлению подобных личностей, тем не менее некоторое время на них пришлось потратить.
Мотивация их мне до сих пор не до конца ясна, было видно, что для УК эти люди тоже чужие, не на зарплате. Это же и подтвердилось потом в судах, когда на одном из заседаний доведенная до белого каления судья, собиралась приставами выставить из зала кверулянта, а юристы УК спрашивали: “Этот за нас или за вас”?
Скорее всего, в эти моменты у подобных людей играют какие-то психологические проблемы, комплексы. В нашем случае апофеозом стал файл на несколько страниц, где вольным образом перерабатывалась моя биография и меня обличали во всех смертных грехах.
Данный файл стал отличной лакмусовой бумагой, окончательно раскрыв натуру этого псевдоспециалиста и проведя водораздел, отодвинув маргинальное меньшинство от адекватного и подавляющего большинства, у которого теперь тот человек вызывал брезгливость.
Если оппозиционные собственники были не от УК, то какие действия предприняла она, когда Вы затеяли псевдособрание?
Тестовое собрание действительно привело к реакции со стороны УК. Были «приглашены» телевизионные корреспонденты с темой сюжета: «Как великолепную УК обижают мафиози-рейдеры». Как мне кажется, в процессе съемок, получив информацию и открытое общение, съемочная группа изменила отношение, и конечный результат был близок к нейтральному, сохранив при этом основную линию «Смотрите, что творится!».
Этот сюжет до сих пор иногда пересматриваю, наравне со следующими от того же канала, но уже с темой: «Смотрите, как хорошо в доме стало с ТСЖ!».
Какого результата Вы хотели добиться и добились этим тестовым собранием?
Это кипение и тестовое собрание дало мощные результаты: во-первых, я познакомился с большинством соседей в доме, а соседи со мной, во-вторых, заработала группа дома, соседи начали интересоваться и разбираться в проблемах дома, в‑третьих, мы познакомились с руководством УК.
Исполнительный директор приехал на очную часть нашего псевдособрания, дали ему слово, послушали, посмотрели на действия группы поддержки (персонал подрядчиков УК с других домов), кричащей из толпы провокационные вопросы в сторону инициаторов, послушали приглашенных УК «независимых экспертов» с неизменным в данных случаях лозунгом: «Пусть УК сначала дом восстановит, а вы когда-нибудь потом уйдете в ТСЖ».
В итоге договорились, что дом пока не уходит, а директор УК (в тот момент новый человек в компании) показывает, как они умеют работать, на что попросил 6 месяцев.
Управляющая организация не исполнила свои обещания?
Собрание было в конце 2019 г. В январе 2020 г. начался ковид, 6 месяцев растянулись на 1,5 года. За эти 1,5 года руководство УК честно пыталось наладить работу, но все попытки разбивались о недофинансирование и о некомпетентность кадров на местах.
Директор УК чуть ли не ежемесячно приезжал с многолюдной комиссией на дом, составлялись протоколы этих выездных совещаний с описанием конкретных дел, ответственными лицами из числа сотрудников УК и подрядных организаций, датами реализации. К сожалению, из всех пунктов делалось не более 10%, да и то и не самых важных.
Благодаря чату большинство собственников поняли, что достойного обслуживания от УК получить не сможем. Бытовые встречи с соседями начали включать в себя обязательный вопрос: «Ну когда же ТСЖ?!».
И когда же решились на создание?
В мае 2021 г. было окончательно решено создавать товарищество, уходить от УК. Иллюзий о легком уходе не питали, сотрудники УК прямо на собраниях говорили, что такие дома не отпускают.
Не отпустили? Стали противодействовать?
В июле 2021 г. был готов протокол и зарегистрировано ТСН. Уже в процессе проведения нашего собрания УК «провела» своё, которым уменьшила плату за содержание и текущий ремонт до размера, определенного городом (ранее тариф по условиям договора управления индексировался ежегодно и был выше городского), тем же «собранием» УК отменяла решения нашего.
Дальше пошла стандартная борьба на истощение: протокол на протокол, обеспечительные меры на обеспечительные меры, поездки в инспекцию и суды. К декабрю о создании ТСЖ было 2 протокола, об отмене этих решений 3 протокола от УК.
Все три протокола УК суд признал ничтожными (после исключения поддельных бюллетеней отсутствовал кворум), оба собрания за ТСЖ признаны законными и состоявшимися.
Расскажите, пожалуйста, подробнее про суды, как Вы справились с УК.
Мы научили наши суды групповым (коллективным) искам. Они предусмотрены не так давно появившейся главой 22.3 ГПК РФ. Когда мы подавали свой, он вообще по ощущениям был первым в области, вместе с судом изучали ГПК в части дел в защиту группы лиц.
Логика такая:
1. В обычном режиме очень сложно привести в суд людей, кто засвидетельствует о подделке бюллетеня. Прицепляя собственников третьими лицами, суд, бывает, «не верит» им, либо УК присылает в суд письмо от их имени «мы не присоединялись».
2. В то же время, когда УК судится с собранием ТСЖ, в нашем регионе в суд прилетает куча писем от «третьих лиц», которые якобы не участвовали, также приходят бабушки, которым заплатили по 5 тысяч рублей.
3. При групповом же иске основной истец собирает 1 листок с каждого заявителя и представляет каждого собственника далее в суде. Более того, чтобы присоединить новых истцов с заявленными требованиями, им достаточно направить простые письма в суд.
4. А вот чтобы они перестали быть истцами и отказались от требований – поддельного письма от УК уже недостаточно. Признав истцов, суд обязан при отказе от требований, лично убедиться в таком желании человека.
Выглядит всё это так:
- собираем 20 листов о присоединении любых собственников,
- заводим дело в суд,
- смотрим кворум, когда протокол приходит в суд,
- отправляем письма о присоединении от нужного количества собственников.
Естественно, всё это с мерами обеспечения на время рассмотрения (они обжаловались, но областной суд оставил жалобу УК без удовлетворения – определение Нижегородского облсуда № 33 – 4060/2022).
В своем случае мы одним процессом зарубили 3 протокола УК. Просто присоединили истцами нужные метры и представили 3 реестра, из которых следовало «кворум отсутствует». Следом ДУК прислал поддельные «мы не присоединялись», но суд им не придал значения (решение Канавинского районного суда по делу № 2 – 1497/2022).
“Из материалов дела также следует, что в суд поступили заявления присоединившихся к иску лиц, которые указывают, что такие заявления не подписывали и к иску не присоединялись. Суд критически относится к данным заявлениям, поскольку первоначальные заявления о присоединении к групповому иску поступили в суд в установленном порядке, предусмотренном положениями ч. 6 ст. 244.20 Гражданского процессуального кодекса РФ, впоследствии данные лица от исковых требований, как предусмотрено ст. 39 ГПК РФ, не отказывались.” (из судебного акта).
Никого не пришлось уговаривать ехать в суд, притом что у нас в доме около тысячи собственников.
На сегодня в ГПК внесены непринципиальные, но важные для новых исков изменения. Например, необходимо в СМИ опубликовать предложение о присоединении к исковым требованиям и предоставить подтверждение этого в суд, иначе суд оставит заявление без рассмотрения.
Как происходило внесение изменений в реестр лицензий?
В нашем регионе сложилась практика, что ТСЖ не может сразу приступить к управлению, нужно ждать исключения из реестра лицензий. Инициативной группой мы это осознанно приняли, решили не игнорировать и учли в графике время на исключение из реестра.
Сказалась также моя занятость на основной работе, домом плотно мог заняться только с января 2022 г.
Как раз с 01.01.2022 решением инспекции дом исключён из реестра лицензий области, ТСЖ приступило к управлению. Документы были переданы от УК в ТСЖ перед самым Новым годом.
Больше от УК неприятностей не было?
Поскольку наша бывшая УК – громадный неповоротливый монстр, то решение ГЖИ дошло не до всех нужных отделов, а в феврале собственникам пришли платежки и от ТСЖ, и от УК.
Однако впоследствии УК была привлечена к достаточно серьезной административной ответственности за грубые нарушения лицензионных требований (ст. 14.1.3 КоАП РФ) и произвела возврат всем, кто оплатил по той незаконной платежке. По той же статье инспекция привлекла УК за неполную передачу документов.
Другие интервью рубрики:
➜ Как создавалось ТСЖ «На Горячева» (г. Омск)
➜ Как создавалось ТСЖ “КАРЛА МАРКСА 117” (г. Вологда)
➜ Как создавалось ТСН “Гастелло, 12” (Удмуртия)
➜ Как создавалось ТСН «Курортный проспект, 94/60» (г. Сочи)
➜ Как создавалось ТСЖ «Панорамы залива» (г. Санкт-Петербург)
➜ Как создавалось ТСЖ «Московская 8» (Рязань)
➜ Как создавалось ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» (г. Санкт-Петербург)
➜ Как создавалось ТСН «ШЕР» (г. Москва)
➜ Как создавалось ТСЖ «Иволга» (г. Иваново)