О создании ТСЖ «Иволга» (г. Иваново) рассказала юрист и управляющая товариществом Варфоломеева Галина Андреевна. Собственники столкнулись с противодействием управляющей компании и жилищной инспекции, но смогли преодолеть препятствия, зарегистрировать ТСЖ и изменить жизнь дома к лучшему.
Характеристика дома: девятиэтажка на 143 помещения, общая площадь здания 6986,8 м2.
Почему собственники решили выбрать этот способ управления? Или какие преимущества видите в управлении ТСЖ по сравнению с другими формами управления?
Дом представляет собой бывшее общежитие 1985 года постройки. Весь период жизни оно управлялось разными УК, которые минимально в него вкладывались. Дом ветшал на глазах: протекала крыша, разваливались общие балконы, и камни падали на голову заходящим в дом (единственный вход), в подвале постоянно плавали нечистоты, цоколь разрушался, инженерия вся изношена, и это перечислена только часть проблем.
Ответственные и активные собственники искали новую УК. С этим запросом они обратились ко мне. Я честно им объяснила, что ни одна добросовестная УК их не возьмёт в управление, потому что много рисков и нужно вкладывать много денег длительное время, а период возврата их размыт, т.к. в доме много муниципальных комнат с неблагонадежными жителями.
Я посоветовала им создать ТСЖ, просчитала тариф на содержание, он оказался в пределах тарифа действующей УК. Самое главное, что у дома было накоплено 3,5 млн.р. на спецсчете капремонта, и действующая УК уже протирала руки их освоить.
Таким образом, можно сказать, что собственники поняли, что помочь себе они могут только сами.
Какие ресурсы (финансовые, человеческие, технические) были необходимы для создания ТСЖ, и где собственники их нашли.
В доме сформировалась активная группа собственников, которые смогли провести голосование и набрать необходимый кворум, хотя это было очень тяжело с учётом того, что 30 процентов площади принадлежит муниципалитету, который воздерживался от голосования, а также велась активная антиагитация со стороны УК как по дискредитации активистов, так и формы ТСЖ в целом.
Финансовые ресурсы на стадии создания незначительные: госпошлина 4000 руб. + затраты на печать 1000 руб. И этим бы и ограничилось, если бы, как это часто, к сожалению, бывает, УК не «нарисовала» новый протокол собрания.
Поэтому в такой ситуации самое важное — это было предусмотреть ресурсы на юридические услуги для того, чтобы отбить дом от управления УК. Эти заботы я полностью взяла на себя — работала без оплаты с целью инвестиции в будущее сотрудничество.
Пришлось подать и выиграть иск в районном суде по признанию недействительными решений общего собрания и договора управления; подать и выиграть иск в арбитражном суде по признанию недействительным приказа жилинспекции об отказе исключения УК из реестра лицензий.
Как мотивировали собственников участвовать в создании ТСЖ? И как оцениваете уровень вовлеченности собственников в создание ТСЖ?
Основной аргумент для собственников был — это начать ремонтировать дом, потому что было просто страшно заходить в дом под падающими камнями. А также нужно было предотвратить использование УК денег капремонта. А они уже «нарисовали» и этот протокол.
Впоследствии при ТСЖ накопления по капремонту помогли закрыть самые острые и дорогостоящие проблемы.
Вовлечённость жителей была на уровне 30 процентов, сопротивление оказывали процентов 10, остальные 30 процентов были равнодушные или не живущие в доме, а также 30 процентов у администрации, которая воздержалась.
Активу пришлось очень поработать с группой равнодушных и убеждать их проголосовать за ТСЖ.
Были ли какие-то препятствия со стороны УК, как их преодолевали?
УК вела активную агитацию по дискредитации активистов, в частности, председателя правления ТСЖ. Раскладывали листовки по почтовым ящикам, где писали, что мотивацией создания ТСЖ является исключительно корысть и желание нажиться, что управление домом требует знаний и навыков, которых у актива нет.
А самое главное — с лёгкостью производили новые протоколы общих собраний, на которые ГЖИ смотрела сквозь пальцы, выбирая всегда сторону УК. Этот порочный круг удалось прервать только с помощью сюжета на телевидении, после которого прокуратура заинтересовалась происходящим и возбудила уголовные дела по фальсификации подписей. Конечно, ни к чему это не привело в итоге, но УК прекратили производство новых протоколов.
А было ли противодействие со стороны властей, контролирующих органов? В чем это выражалось? Может быть, была поддержка с их стороны?
Жилинспекция вела себя очень предвзято. Как в поговорке: «Друзьям всё, а врагам — закон». Это потом удалось доказать в Арбитражном суде при оспаривании приказа ГЖИ. Этот приказ породил двоевластие в доме на полгода. ТСЖ вынуждено было приступить к управлению. Появились двойные квитанции, неразбериха и хаос у собственников. Но только резонансностью ситуации ТСЖ смогло достигнуть цели. С их стороны это был рискованный и отчаянный шаг, который в итоге был верным.
Как регистрировали товарищество в налоговой?
Регистрация в налоговой прошла без сучка и задоринки. Мой опыт позволил оформить все документы правильно, и ТСЖ зарегистрировали с первого раза. Подавал документы нарочно в инспекцию председатель правления ТСЖ.
Как организовано взаимодействие с жильцами, чтобы решать возникающие проблемы? (чаты, группы и т.п.).
В доме создан чат, информируем через информационные доски, проводим очные собрания, на которых рассказываем о проделанной работе и обсуждаем планы. Впервые нарядили новогоднюю ёлку и украсили холл дома, провели праздник для детей с Дедом Морозом и Снегурочкой.
Впервые жители получили за прошедший год подробный отчёт, где до копеек были расписаны произведенные затраты.
Правление ТСЖ приняло участие и выиграло в муниципальном конкурсе по благоустройству придомовой территории, и в текущем летнем сезоне должны будут заасфальтировать территорию на 1,2 млн руб.
В планах также участие в региональном конкурсе по озеленению территории.
Заметили ли собственники изменения, которые начали происходить в доме? Какие?
Изменения существенны и наглядны. Воспользовались средствами капремонта и на них отремонтировали крышу, балконные плиты, цоколь. Дом сразу преобразился. За счёт средств на содержание и текущий ремонт производим замену инженерных систем, но из-за объема работ мы понимаем, что эта работа будет проводиться ещё не один год.
Как организован сбор средств на капитальный ремонт (перешли ли на спецсчет)?
На спецсчет перешли сразу и сразу приняли решение об использовании денег. И очень рады, что успели, ведь с изменениями, вступившими с 1 сентября 2024 г., это было бы уже проблематично и однозначно дороже.
Как теперь происходит взаимодействие с городскими властями и другими контролирующими органами?
Теперь никаких проблем во взаимодействии с госорганами нет: ни Жилинспекция, ни Администрация, ни прокуратура не тревожат.
Нет жалоб, нет и никакой активности со стороны проверяющих.
Какие практические советы, лайфхаки можете дать тем, кто только планирует создать ТСЖ?
Запастись упорством, терпением, силой воли. Найти грамотного специалиста/юриста, имеющего опыт текущей работы ТСЖ (чтобы помочь всё выстроить после победы), так и опыт создания ТСЖ, борьбы с УК за него. Без консультанта преодолеть всё будет архисложно.
При необходимости привлекать СМИ. Иногда только общественный резонанс помогает преодолеть «слепоту» власти.
Как бы Вы советовали другим определять готовность дома к созданию ТСЖ?
Создание ТСЖ стоит рассматривать в домах с площадью не менее 3000 кв. м. Чем больше площадь дома, тем выгоднее в нем создавать ТСЖ.
Важно наличие актива (не менее 3 человек), которые готовы посвятить ТСЖ часть своего времени и сил (особенно в начале работы). Когда процесс управления домом будет выстроен (заключены договора с подрядчиками и ресурсниками, проведены осмотры и составлены планы работ, познакомитесь и наладите контакт со всеми жителями), будет намного легче и проще.
На любом этапе жизни дома ТСЖ — лучший способ управления, чем УК.
Финансовая открытость и прозрачность, возможность оперативно решать проблемы.
Но в ТСЖ очень многое зависит от руководителя.
Другие интервью рубрики:
➜ Как создавалось ТСЖ «На Горячева» (г. Омск)
➜ Как создавалось ТСЖ “КАРЛА МАРКСА 117” (г. Вологда)
➜ Как создавалось ТСН “Гастелло, 12” (Удмуртия)
➜ Как создавалось ТСН «Курортный проспект, 94/60» (г. Сочи)
➜ Как создавалось ТСЖ «Панорамы залива» (г. Санкт-Петербург)
➜ Как создавалось ТСЖ «Московская 8» (Рязань)
➜ Как создавалось ТСН «ЖК ЛЕНИНГРАД» (г. Санкт-Петербург)
➜ Как создавалось ТСН «ШЕР» (г. Москва)