Член правления ТСЖ “КАРЛА МАРКСА 117” Андреева Елена из Вологды рассказала, как и почему их дом поменял способ управления с управляющей организации на ТСЖ, какие испытания им пришлось вынести, каких результатов они достигли, взяв управление в свои руки.
Почему решили сменить способ управления?
Причина выбора данного способа управления банальна: УК практически забила «болт» на управление нашим домом, а дом, кстати сказать, весьма старый, 1987 года постройки, 9‑этажный на 4 подъезда. Разруха была капитальная по всем статьям. Терпели долго, УК кормила нас «завтраками».
ТСЖ пытались создать не единожды, но, как говорится, один в поле не воин, не было инициативной группы, всем было наплевать на происходящее. Всех устраивали огромные кучи снега во дворе, который чистился пару раз за сезон, да и то как попало, просто сгребался на газоны огромными черными кучами. Не интересовало людей, куда уходят деньги, которые мы платим за содержание жилья, а жилье, по сути, и не содержат, а только разоряют.
В 2022 году была последняя капля, когда одной из жительниц (сейчас она — наш действующий председатель ТСЖ) УК в очередной раз отказали в устранении поломки на лоджии (металлический отлив на 9 этаже почти отвалился и болтался на честном слове, в любой момент его могло оторвать ветром, и он бы мог кого-нибудь убить или покалечить). 2 года она просила устранить эту проблему, но после очередной заявки к ней пришел специалист из УК с просьбой подписать акт, будто они уже всё устранили, хотя они даже не пытались это сделать. Тут уже терпение лопнуло. Эта девушка позвонила мне и предложила ее поддержать в создании ТСЖ. Я, конечно, очень сомневалась, что смогу выдержать это всё (и не зря сомневалась, слез было пролито потом море), но всё же я согласилась при поддержке моего любимого мужа.
Мы обратились к одному очень опытному управляющему Александру, который также является членом ассоциации ТСЖ в нашем городе. Прекрасный человек, профессионал и просто понимающий нас как никто! Мы собрались инициативной группой (всего 4 человека) и начали нелегкий путь к своей цели.
Где нашли ресурсы для создания ТСЖ?
Финансовые ресурсы частично брали из собственного кошелька. Управляющий Александр помог нам в техническом плане: он распечатал нам все необходимые бланки, уведомления, решения, заявления на вступление в члены ТСЖ, а это был огромный ворох бумаг. Почтовые расходы оплачивал мой муж (заказные письма для тех, кому не удалось лично в руки вручить уведомление о проведении собрания). Также сами оплачивали услуги нотариуса, так как было принято решение нанять управляющего (другого, не Александра, о чем мы пожалели уже через полгода). Потом эти расходы мы компенсировали за счет ТСЖ.
С человеческими ресурсами было сложнее, так как было всего 4 инициативных человека из всего МКД. Из них только двое активных.
Как вы мотивировали других собственников участвовать в создании ТСЖ?
Отдельная история про мотивацию! Дом старый, половина жителей — пенсионеры, старики, для которых лучше «домоуправления» (так они называли УК) никто не справится, хейтили нас направо и налево. Собирались кучками, обсуждали нас постоянно, не стесняясь в выражениях, обзывая воровками и аферистками.
Мотивировать пришлось по-разному. Нам повезло, что соседний дом уже много лет назад создал ТСЖ. Там и снег убирался, и порядок всегда, вот мы и поясняли им на примере этого дома, в чем разница между УК и ТСЖ. Было очень тяжело это объяснить. Они абсолютно не понимали саму схему управления и не знали элементарных вещей. Молодые более охотно с нами соглашались, но особой активности тоже не проявляли.
Каждый бланк приходилось буквально вылавливать. Стояли в подъездах, караулили жильцов, чтобы забрать заполненные документы. Многие перед носом захлопывали двери, послав нас далеко и надолго. С грехом пополам мы собрали необходимые подписи, с крошечным перевесом, но всё же с перевесом на нашу сторону.
Были ли какие-то препятствия со стороны УК, как их преодолевали?
УК, конечно, устраивала диверсии, посылая каких-то тетенек к бабулькам из нашего дома с листовками, в которых было написано, что мы мошенники, и не нужно голосовать за ТСЖ, приводили пример, как в одном доме недавно сбежал председатель ТСЖ, прихватив с собой 1,5 млн рублей и прочие «невыдуманные» истории. Мы тоже не сидели сложа руки. Писали в группе ВК опровержения, тоже ходили, разговаривали, объясняли людям, почему УК так прицепилась и не хочет отдавать дом.
Гендиректор перед нашим собранием собрал свое, где всякими словами пытался доказать бабулькам, что мы аферистки, и будем воровать деньги, что у нас нет опыта в управлении, и прочие гадости. Но этими листовками и собраниями они только хуже себе сделали, потому что мне надоело это терпеть, и я написала целое обращение, обличающее руководство УК. Как оказалось, гендиректор УК вообще в тот момент был под следствием за растрату средств и не имел права проводить собрание, так как был официально уволен с этой должности, а его обязанности исполняла И.О., которую никто и в лицо никогда не видел и не знал, она никак не участвовала в этих саботажах. После моего обращения стало больше желающих создать ТСЖ.
В то время, пока мы собирали подписи (1 месяц), УК делала вид бурной деятельности, даже пригнали трактор и целую машину уборщиков снега. Красили двери, меняли линолеум в лифтах. В общем, делали всё то, что от них ждали уже много лет. Сам гендиректор постоянно бегал по нашему двору, изображая работу. Уровень вовлеченности на тот момент у собственников был катастрофически низкий. Одним было всё равно, другие, наоборот, ходили по квартирам соседей и собирали про нас слухи.
Как контролирующие органы отнеслись к созданию ТСЖ? Не было ли проблем с налоговой?
Ни противодействия, ни поддержки со стороны власти и контролирующих органов не было. Спасибо ГЖИ, что так быстро исключили УК из реестра. 19 апреля мы зарегистрировали юрлицо, а с 1 мая уже начали работать официально, хотя, на самом деле, работать стали сразу после того, как поняли, что собрали нужное количество подписей! За свой счет покупали инвентарь, оплачивали необходимые услуги.
Регистрация в налоговой прошла быстро, без каких-либо проблем и лишних телодвижений.
Какие другие трудности Вы встретили на старте создания ТСЖ?
Огромной проблемой стало то, что как только в УК узнали, что мы набрали нужное количество подписей, и скоро наш дом уйдет из их рук, они перестали вообще что-либо делать в доме. У нас сразу исчез дворник, уборщица, по заявкам жильцов не было отзывов, то есть нас целый месяц просто игнорировали, несмотря на то, что за этот месяц собственники оплатили за содержание жилья в УК. Повезло, что это был апрель и снега уже не было. Но в подъездах до мая был жуткий бардак, хотя и до этого там не особо чисто было, уборка проводилась раз в месяц, спустя рукава.
В мае, после начала работы ТСЖ, мы сразу нашли дворника и уборщицу. Помогали им убирать этот бардак. Помню, в своем подъезде я с уборщицей прошла все 9 этажей, отмывали все углы и подоконники, которые не видели тряпки и воды уже много-много лет, и в тот день я считала, сколько ведер воды мы потратили: 20 ведер на пол девяти этажей и 6 тазов воды для подоконников.
Но это было не самой большой трудностью, к сожалению.
Самая главная трудность ждала нас впереди. Через 4 месяца после начала управления перед началом осенне-зимнего сезона к нам пришел инспектор из теплосетей и опломбировал нам оба теплообменника, указав на то, что они в аварийном состоянии и их нельзя эксплуатировать. Это был крах, как тогда казалось. То есть, по сути, весь дом остался без горячей воды на неопределенный период.
Когда нам подрядчики сказали, сколько нужно денег на замену этих водоподогревателей, у нас чуть ли не истерика началась. Молодое товарищество, денег еще нет, накоплено на тот момент было всего 130 тысяч, всё остальное тратили на необходимые нужды. А на замену водоподогревателей необходимо было найти 1,2 млн!
Тогда нам на помощь опять пришел Александр, который помогал с созданием ТСЖ. У нас с ним заключен договор на все сантехнические работы, и он за свой счет заказал эти теплообменники, дав нам возможность подкопить и отдавать ему долг частями, сколько можем. В итоге без горячей воды дом был 2 месяца. Это был самый тяжелый период. Сначала ждали, пока сделают проект, потом, когда согласуют теплосети техусловия (у них сотрудник был на больничном, было некому этим заниматься, вот тогда нам помогли власти). Потом ждали, когда изготовят эти водоподогреватели, потом монтаж и запуск. И только в начале ноября запустили горячую воду. Долг отдаем по сей день, осталось чуть-чуть.
При этом предыдущей УО никто не запрещал эксплуатировать теплообменники, которые находились в таком же состоянии. Но стоило собственникам создать ТСЖ, как нам организовали такую проблему.
Как организуете взаимодействие с жильцами, чтобы решать возникающие проблемы и информировать о мероприятиях?
У нас создана группа ВКонтакте, но она существовала еще до создания ТСЖ. Это была инициатива самих жильцов, много лет назад, когда ВКонтакте только начинал набирать популярность. Это было удобно, но в группе редко появлялась информация.
Основное взаимодействие происходит через WhatsApp. Однако, учитывая контингент собственников и жильцов, в WhatsApp это небольшое количество людей.
Через WhatsApp мы проводим оповещения, хотя это не наша обязанность. Мы также используем печатные объявления на стендах в подъездах. У нас по два стенда в каждом подъезде: один перед глазами, выходя из лифта, и еще один около подъезда.
Когда нужно, чтобы все заметили важное сообщение, например, отключение воды или света, я развешиваю объявление прямо в лифте. Основная информация дублируется в WhatsApp и в группе ВКонтакте.
Мы также поставили скамейки у каждого подъезда. Изначально были опасения, что на скамейках будут собираться алкоголики, но мы решили бороться с людьми, а не со скамейками. Если устраиваются посиделки, вызывается наряд полиции. Люди начали понимать, что за ними следят. Также установлено видеонаблюдение.
Бабушки на скамейках помогают в распространении информации. Одна из бабушек, Анна Алексеевна, сидит на скамейке целыми днями и объявляет всем о мероприятиях и собраниях. Она очень ответственно относится к этому.
Заметили ли собственники изменения, которые начали происходить в доме?
Наш помощник Александр сразу нам сказал: «Девчонки, потерпите шесть-восемь месяцев. Люди к вам привыкнут, и вас перестанут гнобить за все подряд. Они вам будут говорить: спасибо”.
Как же мы ждали первых спасибо! И мы их дождались. Люди, конечно, начали замечать улучшения, например, скамейки.
Но находились и недовольные – кто-то просто звонил и кричал: «Зачем вы тратите деньги на эти скамейки? Сейчас алкаши собираются!». С такими людьми, в принципе, особо разговаривать не о чем.
Люди начали говорить спасибо уже после того, как у нас появилась уборщица и дворник. У нас прекрасный дворник, пожилая женщина, но она очень любит порядок. И после этого наконец-то стали слышать, что «девчонки молодцы».
С каждым годом, чем дальше управляем, тем больше благодарности. Например, сейчас на собрании нас не хейтят бесконечно, как это было ранее, а теперь обязательно кто-нибудь из собравшихся говорит, что мы добились больших успехов, и благодарит нас. И это очень приятно, ради этого мы работаем, по сути.
Заметными для людей изменениями стали замена электропроводки и установка новых щитков в подъездах, а также замена розлива, который был неправильно установлен, и из-за которого все время затапливало подвал. Собственники довольны: запаха канализации теперь нет.
Что случилось с первым управляющим, почему Вы пожалели о том, что связались с ним?
Управляющий, которого мы наняли, сначала вроде бы хорошо начал, но потом всё пошло наперекосяк. Через 8 месяцев мы решили, что справимся сами, и попрощались с ним. По сути, его управление ничем не отличалось от управления УО. Мы взяли всё в свои руки.
Когда мы начали проверять все бумаги, которые он нам передал, оказалось, что у нас не было важной технической документации на дом (не передала УО), не было заключенных договоров практически ни с одной ресурсоснабжающей компанией.
Как вы выбираете подрядчиков, как контролируете их работу и как решаете возникающие проблемы?
Мы не выбирали подрядчиков самостоятельно. У Александра, который помогал нам создавать ТСЖ и является управляющим на многих домах, есть свои подрядные организации, занимающиеся сантехническими работами и поверкой счётчиков. Мы сразу знали, что заключим договор с Александром, так как он зарекомендовал себя как ответственный подрядчик.
Александр предложил нам свои услуги, и мы не стали искать других подрядчиков, потому что слышали о нём хорошие отзывы. Он дал нам беспроцентную рассрочку на покупку теплообменников, и мы до сих пор отдаём ему деньги. Недавно нам пришлось потратить ещё сто с лишним тысяч из-за управляющей компании, которая неправильно соединила ливневую канализацию с общей, и после сильных ливней у женщины на шестом этаже затопило туалет фекальными водами.
Как оцениваете кадровую обстановку, сложно ли искать работников для содержания жилья?
Да, найти уборщицу и дворника в нашем городе — непростая задача, так как на рынке труда дефицит кадров. Мы держимся за своих сотрудников и всегда оплачиваем их труд вовремя. Если я обещала оплатить работу 5 числа каждого месяца, то я сделаю это, даже если мне придётся потратить свои деньги.
Есть ли какие-то сложности с капремонтом?
У нас давно открыт спецсчет (еще при УК), и это очень удобно, потому что мы своими деньгами распоряжаемся сами. Эти деньги помогают проводить глобальные работы, которые мы не смогли бы оплатить с текущих оплат за содержание и ремонт (замена стояков, проводки).
Это огромное подспорье, но совсем недавно возникла проблема. У нас очень старые лифты, 4 штуки, на их замену понадобится примерно 12 млн. В нашем городе в этом году по федеральной программе меняли лифты, и если бы у нас был не спецсчет, то нам бы заменили лифты. Но так как мы на спецсчете, мы в эту программу не попали. Это огромный минус.
Нам предложили вариант, но пока он для нас не рабочий, потому что денег не хватает. Нам предложили, что 30% мы делаем предоплату, потом нам ставят лифты, после установки мы доплачиваем еще 20%, а 50 процентов в рассрочку на 5 лет. Но для того чтобы нам отдать первые 30%+20%, нам нужно иметь 6 млн на счету, а у нас есть только 3 млн. Замена одного лифта вызвала бы недовольство тех подъездов, где лифты останутся незамеченными.
В целом, лифты в неплохом состоянии. Обслуживающую их фирму мы не меняли. Вместе с ней мы осмотрели оборудование, и хотя оно и старое, хорошего текущего обслуживания достаточно для надежности лифтов.
Как теперь происходит взаимодействие с городскими властями и другими контролирующими органами?
Взаимодействие с городскими властями и другими контролирующими органами осуществляется по наработанной схеме. Если нам нужно что-то решить, мы обращаемся в администрацию, но это случается крайне редко. Однако, если у нас есть группа ВКонтакте «Вологда в порядке», мы можем использовать её для решения проблем.
Например, сзади нашего дома расположен мини-рынок с тонарами, которые заваливают территорию отходами. Чтобы повлиять на них, я обычно пишу в группу «Вологда в порядке», скидываю фотографии и прошу обязать частные организации убрать за своими ларьками. Сейчас вроде бы рассматривается вопрос о ликвидации этого рынка.
Проверками не мучают. В 2023 году к нам приезжали проверяющие из администрации и департамента городского хозяйства. Они осмотрели фасады домов, чтобы убедиться, что на них нет рекламы наркотиков. Также проверяющие посмотрели состояние газонов и убедились, что нет нарушений.
Некоторые жильцы до сих пор не могут смириться с нашим существованием и пытаются угрожать нам прокуратурой и другими органами. Но пока никаких проверок прокуратуры или других органов не было. Мы готовы к проверкам, потому что у нас всё прозрачно и честно.
У нас есть своя бухгалтерия, которая работает по договору аутсорсинга. Мы ежемесячно платим абонентскую плату, и они обслуживают нас: печатают квитанции, ведут бухгалтерию. Мы стараемся всё покупать по безналичному расчёту, чтобы всё было официально, а также не брать деньги под отчёт, чтобы не было путаницы.
От контролирующих органов нам могут приходить предостережения – по вопросам заполнения ГИС ЖКХ. Это было в начале, потому что первый управляющий не считал нужным обрабатывать заявления жильцов, направленные через систему.
Если бы пришлось повторить этот опыт, то что бы Вы сделали иначе?
Если бы пришлось повторить опыт, то мы бы не стали нанимать того, первого управляющего. Может быть, есть хорошие управляющие, но конкретно этого бы не стали, потому что мы потеряли 8 месяцев. Он практически ничего не делал, всё время говорил, что нет денег. Но сейчас мы находим эти деньги, а у него всегда не хватало даже на то, чтобы купить нормальные лопаты дворнику.
И ещё одна большая ошибка была в том, что по теплообменникам надо было изначально разобраться, в каком они состоянии, а не перед осенне-зимним периодом. То есть, когда не было отопления, на улице было жарко, людям было бы проще без горячей воды, чем когда началась осенняя распутица, и в сентябре и октябре люди полностью сидели в холоде и без горячей воды. То есть это была огромная ошибка, что мы изначально не разобрались, в каком состоянии у нас оборудование.
Что бы Вы посоветовали тем, кто тоже планирует создать ТСЖ?
Надо понимать, что это не какая-то игра. Это действительно все сложно – прежде всего, морально. Надо быть готовым к тому, что будет сопротивление, что на инициаторов будет выливаться негатив и различные гадости. Мне было сложно это переживать, так как я принимаю все близко к сердцу.
Например, у нас дворник работает 6 дней, а в воскресенье отдыхает. Была Масленица, и я пекла блины для праздника (для угощения детей и их родителей), но в этот момент позвонил один житель и начал грубо ругаться, требовать идти лично и убирать снег, раз мы взялись за управление домом. Такие случаи очень задевают и долго не отпускают. Поэтому я не советую ранимым людям заниматься ТСЖ. Взаимодействовать с соседями гораздо сложнее, чем с коллегами.
Тяжело, когда ты только выходишь в подъезд, а тебе тебя сразу ловят за руку и спрашивают: “Почему вы ставите скамейки? Лучше бы отремонтировали подъезды!”. То есть люди не понимают, что скамейка стоит 8000 р., а качественный ремонт подъезда обойдется в полтора-два миллиона. Сложно это донести до людей. Управляющий Александр советует нам не тратить много времени на таких людей: умные сами все поймут, а неумным никакие объяснения не помогут. У меня пока не получится лаконично отвечать людям и не тратить часы своего личного времени на разжевывание ответов на вопросы, которые задаются по кругу.
Перед созданием ТСЖ, прежде всего, нужно отмечать, в каком состоянии дом, в неофициальных беседах узнать настроение людей, обязательно найти единомышленников.
Нынешний председатель ТСЖ Наталья уже пыталась создать товарищество раньше, но тогда не нашла поддержки и даже не стала завершать общее собрание собственников.
Таким образом, нужно обязательно понимать, сможете ли вы собрать кворум, сможете ли собрать достаточное количество подписей, много ли будет палок в колеса.
У нас возникла ситуация, когда терпеть просто нет сил, когда уже вообще, от слова “совсем” ничего не делается в доме, все запущено настолько, что остается только плакать. Вот тогда жители стали более-менее готовы к созданию товарищества.
Обязательно нужно, чтобы был кто-то, кто сможет подсказать, как правильно сделать. Вот мы помогали соседнему дому, объясняли, какие ему нужно будет сделать документы, сколько чего потратить, куда чего отправить. Если таких рядом людей нет, то всегда можно обратиться в ассоциацию ТСЖ. Они всегда поддержат, они объяснят, как правильно сделать.
Расскажите про соседний дом, он тоже решил создать товарищество?
Соседний дом, который находится напротив нас через детскую площадку, насмотревшись на нас (как мы убираем снег до асфальта, когда они сидят в завалах снега, как мы решаем все вопросы без УК, когда они не знают, как отремонтировать крышу), тоже создал ТСЖ.
Будущий председатель того ТСЖ пригласил нас на собрание по созданию товарищества. Мы пришли и рассказали всю правду: какие были проблемы, какие траты, как к нам относилась УК, как к нам относились люди, как стало сейчас. После этого у них была рекордная явка, у них только “за” создание ТСЖ было 75% (а мы с трудом набрали 55 – 56% при явке 71%). Это наша гордость – дом, который, глядя на нас, создал свое ТСЖ.