Если состояние общедомового имущества оставляет желать лучшего, а УО или ТСЖ не торопятся с ремонтом, жильцы многоквартирных домов могут проявить инициативу и выполнить работы за свой счет. Вот только компенсировать понесенные расходы довольно непросто. В большинстве случаев УО и ТСЖ не горят желанием тратиться и ссылаются на недоказанность того, что ремонт был необходим. На примерах из судебной практики разбирались, чем заканчиваются такие споры, и на что обращают внимание суды.
УО не обязана ставить дверь и заделывать окно, чтобы сберечь имущество нанимателя
После пожара, произошедшего в одном из домов барачного типа г. Хабаровска, наниматель переехал в жилье маневренного фонда. Вот только забрать мебель, одежду и бытовую технику из старой квартиры ему не удалось из-за частично сгоревшей и ставшей небезопасной лестницы.
Беспокоясь за сохранность вещей, наниматель за свой счет установил в доме подъездную дверь и заделал окно пленкой. Обошлось это в 35 000 рублей, которые он и попытался взыскать с УО.
Суды трех инстанций в иске отказали. После пожара дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Монтаж подъездной двери и заделка окна в целях сохранности имущества не входят в перечень работ, проводимых в таких домах.
Наниматель не доказал необходимость выполнения указанных работ, не представил документы, свидетельствующие об отсутствии или неудовлетворительном состоянии подъездной двери и окна. После признания дома аварийным наниматель в нем не проживал. В сложившихся обстоятельствах обеспечение сохранности оставшегося там имущества — предмет заботы собственника такого имущества, а не УО.
Подробнее о деле: «Наниматель не смог взыскать с УК расходы на установку подъездной двери»
Спор о расходах на замену стояков закончился мировым соглашением
Устав от неоднократных заливов квартиры, житель г. Вологды своими силами заменил канализационный и водопроводные стояки, но ТСЖ отказалось возмещать понесенные расходы — 8500 рублей. Тогда собственник обратился в суд, а к указанной сумме добавил компенсацию морального вреда — 5000 рублей, расходы на представителя — еще 5000 рублей и «потребительский» штраф.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав с ТСЖ в общей сложности 13 500 рублей. Исходил из того, что товарищество не доказало надлежащее содержание общедомового имущества.
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и в иске отказал. При этом указал:
— необходимость замены стояков не доказана;
— истец с просьбой о ремонте в ТСЖ не обращался;
— документы, подтверждающие, где и какие работы проведены, стоимость работ и материалов, а также были ли уплачены деньги именно за проведенные работы, отсутствуют.
Кассационный суд направил дело на новое апелляционное рассмотрение: ТСЖ не доказала надлежащее содержание общедомового имущества, а третье лицо подтвердило факт проведения ремонтных работ и получения соответствующей платы. К тому же замена стояков производилась в присутствии председателя ТСЖ.
В итоге конфликт разрешился полюбовно. Апелляционный суд утвердил мировое соглашение, по которому собственник отказывается от иска, а ТСЖ выплачивает ему 14 300 рублей. Судебные расходы каждая из сторон несет самостоятельно.
Подробнее о деле: «Собственник заменил стояки, а ТСЖ не возместило расходы. Кто прав»
Инициатива собственника по ремонту подъезда обошлась УО в 175 140 рублей
В Хабаровском крае один из подъездов МКД пришел в плачевное состояние: грязь, сырость, потеки на стенах и потолках, отслоившаяся штукатурка, деформированные оконные рамы — и это еще не полная картина. Чтобы решить проблему с такой антисанитарией, собственник нанял подрядчика и сделал ремонт за свой счет. Инициатива обошлась ему в 242 500 рублей.
Однако по результатам судебной экспертизы оказалось, что в расходах сверх 175 140 рублей не было необходимости. В итоге суды трех инстанций взыскали с УО в пользу истца именно эту сумму + компенсацию морального вреда — 10 000 рублей и «потребительский» штраф — 92 570 рублей.
Подробнее о деле: «Можно ли самому отремонтировать подъезд и взыскать расходы с УК»
Неудачная попытка взыскать с УО расходы на аварийный ремонт канализации
В Самарской области ИП попытался взыскать с УО 92 000 рублей — расходы на аварийный ремонт канализационной трубы. В обоснование требований ссылался на то, что авария произошла на участке общедомовых коммуникаций, проходящих через принадлежащее ему нежилое помещение. Причина — излом трубы канализации. На это указано в актах, которые ИП составил вместе со своим арендатором.
Суды трех инстанций отказали ИП в иске.
— Акты составлены без участия управляющей организации и какой-либо технической фиксации аварии.
— УО обследовала помещение, но замененный участок трубы не обнаружила, так как он оказался скрыт под напольной плиткой.
— Необходимость ремонта, ненадлежащее содержание общедомового имущества, а также относимость спорного участка трубы к этому имуществу не доказаны.
Подробнее о деле: «Собственнику: как не надо ремонтировать общее имущество»
ТСЖ пришлось компенсировать собственнику расходы на замену стояков
В г. Новокузнецке собственнику нежилого помещения повезло больше. За инициированную им замену стояков удалось взыскать с ТСЖ затраты на материалы, оплату по договору подряда, стоимость материалов, а также часть судебных расходов. В общей сложности — 180 073 рубля.
Исходили суды из того, что с момента постройки МКД в 1996 г. капремонт системы отопления не проводился. ТСЖ не доказало надлежащее содержание общедомовых инженерных коммуникаций, их техническую исправность. Зато собственник обосновал необходимость проведения работ и подтвердил понесенные расходы.
Также суды первой и апелляционной инстанций взыскали с ТСЖ неустойку, штраф и компенсацию морального вреда. Кассационный суд с этим не согласился и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. Однако собственник отказался от соответствующих требований, так как урегулировал имеющиеся с ТСЖ разногласия в досудебном порядке.
Подробнее о деле: «Когда ТСЖ обязано возместить расходы на ремонт общего имущества»
Собственник не доказал необходимость ремонта кровли
В г. Санкт-Петербурге из-за сильных порывов ветра над одной из квартир МКД оторвалась часть кровельного покрытия. Сотрудники УО этот факт зафиксировали и выполнили первоочередные работы по укреплению покрытия. Однако собственник решил, что этого недостаточно, поэтому заключил с подрядчиком договор на ремонт кровли и по итогу заплатил ему 175 118 рублей.
УО возмещать эти расходы отказалась. В ответ на претензию сообщила собственнику: необходимость ремонта кровли в связи с ее аварийностью и непригодностью к эксплуатации ничем не подтверждена.
Суд первой инстанции обязал УО возместить собственнику 175 118 рублей. Исходил из недоказанности того, что УО планировала или выполняла ремонтные работы, предусмотренные п. 7 Минимального перечня работ и услуг № 290, а также соблюдала требования п. 4.6.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170.
Апелляционный суд решил иначе и в иске отказал. Кассационный суд оставил его решение без изменений.
- Чтобы ликвидировать последствия сильного ветра, УО укрепила кровельное покрытие стальными листами. Подтверждая исполнение своих обязанностей, представила наряд на внеплановые работы, а также отчет о выполнении текущего ремонта общедомового имущества за 2019 г.
- Ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепления крыши относится к текущему ремонту, решение о проведении которого принимают собственники МКД. Однако решение ОСС о необходимости ремонта крыши, выполненного подрядчиком по заказу истца, отсутствует.
- Не доказано, что крыша находится в аварийном состоянии, или что проведенных УО работ недостаточно для безопасного проживания в квартире. Также отсутствуют доказательства ненадлежащего содержания УО общедомового имущества, обращения истца в УО по поводу состояния кровли над его квартирой. При этом сама управляющая организация подтвердила проведение систематических осмотров общедомового имущества.
Таким образом, оснований для привлечения УО к материальной ответственности суды не усмотрели (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 17336/2023).
Еще один случай про возмещение с ТСЖ затрат на ремонт кровли
М., собственник помещений верхних этажей в МКД под управлением ТСЖ «Комус‑1» (г. Волгоград), обратился к товариществу с заявлением о необходимости ремонта кровли, ссылаясь на неудовлетворительное состояние кровельного материала и частичное отсутствие крышек парапета.
От проведения ремонта ТСЖ отказалось. Тогда ИП М. заключил договор с подрядчиком на ремонт кровли на сумму 312000 р. После завершения ремонта и приемки работ М. предложил ТСЖ компенсировать эти затраты, но снова получил отказ.
М. обратился в суд и просил признать отказы ТСЖ в ремонте кровли и компенсации затрат незаконными, взыскать с товарищества 312000 р. затрат и 30000 р. компенсации морального вреда.
Однако три судебные инстанции не нашли оснований для удовлетворения этого иска (определение Четвертого КСОЮ по делу № 88 – 14563/2024).
Действительно, кровля относится к общему имуществу МКД. Товарищество обязано ее содержать, устранять протечки, а также возмещать собственникам помещений ущерб, вызванный ненадлежащим содержанием кровли.
Однако данном случае ненадлежащее состояние кровли на момент ее ремонта ответчиком документально не подтверждено:
— М. не обращался в ТСЖ по факту затопления принадлежащих ему помещений, комиссионных актов их осмотров не составлялось.
— В договоре на текущий ремонт кровли нет подробной детализации выполненных работ.
— В акте проверки ГЖИ отражено наличие на кровле кирпичной надстройки (частной собственности) в неудовлетворительном состоянии: нет остекления, разрушается кирпичная кладка. Осадки попадают внутрь надстройки и могут привести к затоплению нижерасположенных помещений.
— М. представил суду отчет экспертной организации о состоянии кровли после ремонта. В нем указано, что кровля не имеет дефектов и повреждений. При этом состояние кровли до ремонта экспертами не фиксировалось.
— В акте осмотра кровли, проведенного М. и представителем ТСЖ после ремонта, указано на отсутствие каких-либо дефектов кровли. В замечаниях к акту представитель ТСЖ отразил: «следов ремонта кровли не имеется».
Суды резюмировали: истец действовал неправильно. Если кровля нуждалась в ремонте, ему следовало заявить иск о понуждении ТСЖ к ее ремонту, а не ремонтировать за свой счет. Ведь законодательством не предусмотрена обязанность ТСЖ возмещать собственникам расходы на такие ремонты.
Попытка собственника нежилых помещений взыскать с УО расходы на ремонт канализации
В г. Хабаровске УО и собственник нежилых помещений (юрлицо) заключили договор, по условиям которого первая обеспечивает выполнение работ по содержанию общего имущества МКД, а второй занимает нежилые помещения под медицинский центр и принимает долевое участие в эксплуатационных расходах на такое содержание.
В 2022 г. по результатам проверки, проведенной представителями УО, юрлица и городской администрации, выяснилось: с придомовой территории нужно организовать водоотвод, а заодно отремонтировать балкон в одной из квартир.
В числе прочего, в акте проверки было указано на разрушение бетонных ступеней террасной лестницы, неудовлетворительное состояние тротуарного покрытия и предположение собственников о том, что это приводит к затоплению подвальных помещений, вследствие чего канализационные трубы в нем пришли в негодное состояние.
Собственник нежилых помещений проявил инициативу и заменил участок магистрали общедомовой канализации, потратив на это 214 200 рублей. Однако УО отказалась зачесть затраченную сумму в счет эксплуатационных и других расходов на содержание МКД.
Не согласившись с отказом, собственник обратился в суд. В исковом заявлении настаивал: УО должна возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязательств.
УО свою позицию мотивировала следующим:
— истец выполнил работы самостоятельно, не обращаясь к УО по вопросу совместного осмотра инженерных коммуникаций и их ремонта;
— согласно актам за октябрь 2021 г. и апрель 2022 г., общедомовая канализация находится в удовлетворительном состоянии, подвал сухой, течи канализации отсутствуют;
— необходимость замены канализации на спорном участке документально не подтверждена;
— из заявленной истцом суммы 163 200 рублей потрачены на ремонт канализации в границах принадлежащего ему помещения;
— в счет ремонта общедомового имущества можно было бы отнести 51 000 рублей, но собственники МКД не принимали решение о выполнении соответствующих работ за счет средств текущего ремонта.
Суд первой инстанции удовлетворил иск собственника и взыскал с УО заявленные 214 200 рублей. Исходил из того, что УО несет перед собственниками МКД ответственность за надлежащее содержание общедомового имущества. Из-за ее бездействия истцу пришлось самостоятельно ремонтировать магистраль общедомовой канализации.
Апелляционный суд решил иначе и в иске отказал. Отнес выполненные работы к капремонту и признал истца, как собственника нежилых помещений МКД, обязанным нести соответствующие затраты.
Арбитражный суд Дальневосточного округа решил, что оба суда сделали неправильные выводы, а потому направил дело № А73 – 1547/2024 на новое рассмотрение.
Нижестоящим судам следовало установить:
— чем была вызвана необходимость проведения истцом ремонтных работ (использованием помещений в коммерческих целях или предотвращением еще большего ущерба в связи с подтоплением);
— в чем заключалось ненадлежащее исполнение обязательств со стороны УО, приведшее к возникновению убытков у истца.
Также кассационный суд обратил внимание на следующее:
— Неотложные работы могут быть проведены и оплачены без решения ОСС (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
— Из акта проверки МКД от 2022 г. не следует, что в помещении истца ветка канализации находится в ненадлежащем состоянии. Более того, при визуальном обследовании МКД подвал не исследовался.
— Произведенный объем работ не соответствует капремонту, выводы апелляционного суда в этой части противоречат пп. 12 приложения № 7 Правил № 170.
— «До момента установления оснований, побудивших общество выполнить работы, не представляется возможным поддержать подход судебной коллегии об обязанности истца произвести их за свой счет.
По общему правилу, объем обязательств собственника нежилых помещений на текущий ремонт общедомового имущества ограничен платежами за содержание помещений, включающими плату на текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (пункт 1 части 2 статьи 154 ЖК РФ), что исключает возложение на него обязанности по ремонту общедомового имущества самостоятельно за счет собственных средств».
Выводы
В каждом деле есть свои нюансы. Выше — примеры с отнесением трубы к общедомовому имуществу или излишне дорогим ремонтом подъезда. Но в любом случае одного энтузиазма для возмещения расходов, понесенных на ремонт общедомового имущества, для суда будет недостаточно. Как минимум придется документально обосновать необходимость выполненных работ, а также подтвердить факт их оплаты, наличия обращений в УО/ТСЖ по поводу ремонта.
Опубликовано 29.01.2024. Обновлено 21.03.2025.