Если состояние общедомового имущества оставляет желать лучшего, а УО или ТСЖ не торопятся с ремонтом, жильцы многоквартирных домов могут проявить инициативу и выполнить работы за свой счет. Вот только компенсировать понесенные расходы довольно непросто. В большинстве случаев УО и ТСЖ не горят желанием тратиться и ссылаются на недоказанность того, что ремонт был необходим. На примерах из судебной практики разбирались, чем заканчиваются такие споры, и на что обращают внимание суды.
УО не обязана ставить дверь и заделывать окно, чтобы сберечь имущество нанимателя
После пожара, произошедшего в одном из домов барачного типа г. Хабаровска, наниматель переехал в жилье маневренного фонда. Вот только забрать мебель, одежду и бытовую технику из старой квартиры ему не удалось из-за частично сгоревшей и ставшей небезопасной лестницы.
Беспокоясь за сохранность вещей, наниматель за свой счет установил в доме подъездную дверь и заделал окно пленкой. Обошлось это в 35 000 рублей, которые он и попытался взыскать с УО.
Суды трех инстанций в иске отказали. После пожара дом был признан аварийным и подлежащим сносу. Монтаж подъездной двери и заделка окна в целях сохранности имущества не входят в перечень работ, проводимых в таких домах.
Наниматель не доказал необходимость выполнения указанных работ, не представил документы, свидетельствующие об отсутствии или неудовлетворительном состоянии подъездной двери и окна. После признания дома аварийным наниматель в нем не проживал. В сложившихся обстоятельствах обеспечение сохранности оставшегося там имущества — предмет заботы собственника такого имущества, а не УО.
Подробнее о деле: «Наниматель не смог взыскать с УК расходы на установку подъездной двери»
Спор о расходах на замену стояков закончился мировым соглашением
Устав от неоднократных заливов квартиры, житель г. Вологды своими силами заменил канализационный и водопроводные стояки, но ТСЖ отказалось возмещать понесенные расходы — 8500 рублей. Тогда собственник обратился в суд, а к указанной сумме добавил компенсацию морального вреда — 5000 рублей, расходы на представителя — еще 5000 рублей и «потребительский» штраф.
Суд первой инстанции удовлетворил иск частично, взыскав с ТСЖ в общей сложности 13 500 рублей. Исходил из того, что товарищество не доказало надлежащее содержание общедомового имущества.
Апелляционный суд отменил вынесенное решение и в иске отказал. При этом указал:
— необходимость замены стояков не доказана;
— истец с просьбой о ремонте в ТСЖ не обращался;
— документы, подтверждающие, где и какие работы проведены, стоимость работ и материалов, а также были ли уплачены деньги именно за проведенные работы, отсутствуют.
Кассационный суд направил дело на новое апелляционное рассмотрение: ТСЖ не доказала надлежащее содержание общедомового имущества, а третье лицо подтвердило факт проведения ремонтных работ и получения соответствующей платы. К тому же замена стояков производилась в присутствии председателя ТСЖ.
В итоге конфликт разрешился полюбовно. Апелляционный суд утвердил мировое соглашение, по которому собственник отказывается от иска, а ТСЖ выплачивает ему 14 300 рублей. Судебные расходы каждая из сторон несет самостоятельно.
Подробнее о деле: «Собственник заменил стояки, а ТСЖ не возместило расходы. Кто прав»
Инициатива собственника по ремонту подъезда обошлась УО в 175 140 рублей
В Хабаровском крае один из подъездов МКД пришел в плачевное состояние: грязь, сырость, потеки на стенах и потолках, отслоившаяся штукатурка, деформированные оконные рамы — и это еще не полная картина. Чтобы решить проблему с такой антисанитарией, собственник нанял подрядчика и сделал ремонт за свой счет. Инициатива обошлась ему в 242 500 рублей.
Однако по результатам судебной экспертизы оказалось, что в расходах сверх 175 140 рублей не было необходимости. В итоге суды трех инстанций взыскали с УО в пользу истца именно эту сумму + компенсацию морального вреда — 10 000 рублей и «потребительский» штраф — 92 570 рублей.
Подробнее о деле: «Можно ли самому отремонтировать подъезд и взыскать расходы с УК»
Неудачная попытка взыскать с УО расходы на аварийный ремонт канализации
В Самарской области ИП попытался взыскать с УО 92 000 рублей — расходы на аварийный ремонт канализационной трубы. В обоснование требований ссылался на то, что авария произошла на участке общедомовых коммуникаций, проходящих через принадлежащее ему нежилое помещение. Причина — излом трубы канализации. На это указано в актах, которые ИП составил вместе со своим арендатором.
Суды трех инстанций отказали ИП в иске.
— Акты составлены без участия управляющей организации и какой-либо технической фиксации аварии.
— УО обследовала помещение, но замененный участок трубы не обнаружила, так как он оказался скрыт под напольной плиткой.
— Необходимость ремонта, ненадлежащее содержание общедомового имущества, а также относимость спорного участка трубы к этому имуществу не доказаны.
Подробнее о деле: «Собственнику: как не надо ремонтировать общее имущество»
ТСЖ пришлось компенсировать собственнику расходы на замену стояков
В г. Новокузнецке собственнику нежилого помещения повезло больше. За инициированную им замену стояков удалось взыскать с ТСЖ затраты на материалы, оплату по договору подряда, стоимость материалов, а также часть судебных расходов. В общей сложности — 180 073 рубля.
Исходили суды из того, что с момента постройки МКД в 1996 г. капремонт системы отопления не проводился. ТСЖ не доказало надлежащее содержание общедомовых инженерных коммуникаций, их техническую исправность. Зато собственник обосновал необходимость проведения работ и подтвердил понесенные расходы.
Также суды первой и апелляционной инстанций взыскали с ТСЖ неустойку, штраф и компенсацию морального вреда. Кассационный суд с этим не согласился и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. Однако собственник отказался от соответствующих требований, так как урегулировал имеющиеся с ТСЖ разногласия в досудебном порядке.
Подробнее о деле: «Когда ТСЖ обязано возместить расходы на ремонт общего имущества»
Собственник не доказал необходимость ремонта кровли
В г. Санкт-Петербурге из-за сильных порывов ветра над одной из квартир МКД оторвалась часть кровельного покрытия. Сотрудники УО этот факт зафиксировали и выполнили первоочередные работы по укреплению покрытия. Однако собственник решил, что этого недостаточно, поэтому заключил с подрядчиком договор на ремонт кровли и по итогу заплатил ему 175 118 рублей.
УО возмещать эти расходы отказалась. В ответ на претензию сообщила собственнику: необходимость ремонта кровли в связи с ее аварийностью и непригодностью к эксплуатации ничем не подтверждена.
Суд первой инстанции обязал УО возместить собственнику 175 118 рублей. Исходил из недоказанности того, что УО планировала или выполняла ремонтные работы, предусмотренные п. 7 Минимального перечня работ и услуг № 290, а также соблюдала требования п. 4.6.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170.
Апелляционный суд решил иначе и в иске отказал. Кассационный суд оставил его решение без изменений.
- Чтобы ликвидировать последствия сильного ветра, УО укрепила кровельное покрытие стальными листами. Подтверждая исполнение своих обязанностей, представила наряд на внеплановые работы, а также отчет о выполнении текущего ремонта общедомового имущества за 2019 г.
- Ремонт гидроизоляции, вентиляции и утепления крыши относится к текущему ремонту, решение о проведении которого принимают собственники МКД. Однако решение ОСС о необходимости ремонта крыши, выполненного подрядчиком по заказу истца, отсутствует.
- Не доказано, что крыша находится в аварийном состоянии, или что проведенных УО работ недостаточно для безопасного проживания в квартире. Также отсутствуют доказательства ненадлежащего содержания УО общедомового имущества, обращения истца в УО по поводу состояния кровли над его квартирой. При этом сама управляющая организация подтвердила проведение систематических осмотров общедомового имущества.
Таким образом, оснований для привлечения УО к материальной ответственности суды не усмотрели (определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 17336/2023).
Выводы
В каждом деле есть свои нюансы. Выше — примеры с отнесением трубы к общедомовому имуществу или излишне дорогим ремонтом подъезда. Но в любом случае одного энтузиазма для возмещения расходов, понесенных на ремонт общедомового имущества, для суда будет недостаточно. Как минимум придется документально обосновать необходимость выполненных работ, а также подтвердить факт их оплаты, наличия обращений в УО/ТСЖ по поводу ремонта.