В Воронежской области собственник и управляющая компания (УК) не смогли поделить 8,3 кв. м нежилого помещения. Точку в споре поставил Первый кассационный суд общей юрисдикции (определение от 2 февраля 2022 г. № 88 – 1900/2022).
УК заняла нежилое помещение многоквартирного дома и использовала его в качестве слесарной. Один из собственников оказался недоволен таким соседством. Он посчитал, что сотрудники УК неправомерно занимают помещение и ограничивают в него доступ жильцов, препятствуя реализации права пользования общедомовым имуществом. В связи с этим обратился в суд.
В исковом заявлении собственник (далее — истец) просил обязать УК освободить спорное нежилое помещение и передать его в пользование жильцов МКД.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.
В 2010 г. собственники МКД передали нежилое помещение в пользование УК на безвозмездной основе. В 2021 г. они решили передать это помещение УК под слесарную, но на возмездной основе — за 3 000 рублей в месяц. Председатель совета МКД и УК подписали соответствующий договор и акт приема-сдачи помещения.
Общие собрания собственников имели необходимый кворум. Принятые решения никто не оспорил, поэтому они являются действующими и обязательными для всех собственников МКД.
Суд пришел к выводу, что сотрудники УК «законно и обоснованно занимают спорное нежилое помещение, оснований для возврата имущества в пользование собственников помещений в МКД по требованию одного из них не усматривается».
Апелляционный суд оставил вынесенное решение без изменений, а жалобу истца — без удовлетворения.
| Доводы апелляционной жалобы | Позиция суда |
| Передача части общего имущества в пользование третьему лицу вопреки желанию одного из собственников (в данном случае — истца) является незаконной. | Действующее законодательство не требует принятия единогласного решения по вопросу о передаче в пользование иным лицам части общего имущества. Достаточно не менее двух третей голосов, то есть 66,67% (ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ). |
| Истец лишен права пользования общедомовым имуществом. | В исковом заявлении истец фактически требовал изъятия нежилого помещения из пользования УК, что не может быть признано обоснованным при наличии законного решения общего собрания собственников о передаче спорного помещения в пользование УК. |
| УК представила только копию протокола общего собрания собственников от 2010 г. Такое доказательство является недопустимым. | Закон не запрещает представлять копии документа, если утрачен подлинник. Но только при отсутствии копии этого документа иного содержания. В материалах дела нет копии протокола, которая была бы не тождественна копии, имеющейся у истца и представленной УК. |
| Одного решения собственников, при отсутствии договора, недостаточно для возникновения у сторон соответствующих прав и обязанностей. | Это противоречит положениям ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, согласно которой решения и протокол общего собрания собственников являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты и влекущие за собой определенные юридические последствия. |
Также апелляционный суд установил, что в 2010 г. собрание имело необходимый кворум — 75,69%, а вот в 2021 г. он отсутствовал — в собрании приняли участие собственники, обладающие лишь 60,1% голосов.
Отсутствие кворума делает ничтожным решение о передаче нежилого помещения в пользование УК, принятое в 2021 г. «Тем не менее данное обстоятельство не свидетельствует об ошибочности итогового вывода суда первой инстанции с учетом наличия решения, принятого на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме 1 июля 2010 г.».
Истец на этом не остановился и подал кассационную жалобу. В ней продублировал свои доводы и дополнительно указал на нарушение УК норм санитарно-эпидемиологического законодательства, неучастие в содержании общедомового имущества.
Кассационный суд оставил решения нижестоящих судов без изменений, а жалобу истца — без удовлетворения. Довод о нарушении норм санитарно-эпидемиологического законодательства ничем не подтвержден и не был предметом судебной проверки в рамках заявленных требований.
«Неучастие ответчика в содержании общего имущества МКД, которое передано ему в пользование, не влияет на законность оспариваемых судебных постановлений, поскольку в предмет судебной проверки в рамках заявленных исковых требований согласно ст. 196 ГПК РФ не входит».
➜ Другой пример из практики — «Использование УК нежилого помещения в доме признали законным»