Опубликован Обзор практики рассмотрения дел судебными коллегиями по гражданским и административным делам Брянского областного суда за 4 квартал 2021 года. Приводим оттуда основные выводы по делам, связанным со сферой ЖКХ.
Позиция суда.
Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору соцнайма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
При установлении судом обстоятельств, свидетельствующих о добровольном выезде ответчика из жилого помещения в другое место жительства, об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору соцнайма, договор соцнайма считается расторгнутым со дня выезда.
Пример из практики – определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда № 33 – 3633/2021
С. обратилась в суд с иском к администрации г. Сельцо Брянской области о понуждении заключения договора соцнайма на жилое помещение общей площадью 43,4 кв.м., ссылаясь на то, что с 24 октября 1998 года она вместе с родителями, дедушкой и бабушкой были зарегистрированы и проживали в данной квартире. В июне 2019 года снялась с регистрационного учета по указанному адресу, поскольку на тот момент находилась в состоянии беременности, которая протекала тяжело, и зарегистрировалась по мету жительства в г. Брянске. После смерти отца С. обратилась в администрацию г. Сельцо Брянской области с заявлением о заключении с ней договора соцнайма спорной квартиры, однако ей было отказано, поскольку она с июня 2019 года снята с регистрационного учета.
Суд признал за С. право на заключение договора соцнайма на спорное жилое помещение и обязал администрацию г. Сельцо заключить с С. договор соцнайма жилого помещения указанной квартиры.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда решение городского суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Судом установлено, спорное жилое помещение является муниципальной собственностью города Сельцо Брянской области.
22 декабря 1992 года вышеуказанная квартира по ордеру № 5217 выделена Я. (бабушке истца) на состав семьи 5 человек, включая истца. 21 апреля 1996 года умерла Я.Л., 18 мая 2003г. умер Я.
Постановления администрации г. Сельцо Брянской области от 26 июня 2003 года за №360, в связи со смертью Я.Л., выдан ордер Я.А. на состав семьи 3 человека, в том числе на его супругу Я.В. и дочь Я.Н., которая была зарегистрированы в квартире с 24 октября 1989 года.
7 июня 2019 года Я.Н. снялась с регистрационного учета в указанной квартире.
21 апреля 2021 года Я.А. умер, на момент его смерти в квартире никто не был зарегистрирован, квартира не была приватизирована. Согласно справке ООО «Жилкомхоз» задолженность по оплате за спорное жилое помещение и коммунальные услуги за период более 10 лет по состоянию на 1 сентября 2021 года составляет 129 238,96 рублей.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции установлено, что в период с 7 июня 2019 года по 30 августа 2019 года истец была зарегистрирована по ул. Ново-Советкой г. Брянска, принадлежащей ей на праве собственности с 26 декабря 2014 года.
С 30 августа 2019 года по день рассмотрения гражданского дела С. зарегистрирована по ул. Флотской гор. Брянска, принадлежащей ей на праве общей совместной собственности с 24 июля
2019 года.
Как следует из пункта 1 статьи 42 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Частью 3 статьи 83 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор соцнайма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору соцнайма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан не влечет за собой изменение их прав и обязанностей по договору соцнайма (статья 71 ЖК РФ).
Указанные положения закона подлежат применению с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», согласно которым, разрешая споры о признании нанимателя, члена семьи нанимателя или бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения утратившими право пользования жилым помещением по договору соцнайма вследствие их постоянного отсутствия в жилом помещении по причине выезда из него, судам надлежит выяснять: по какой причине и как долго ответчик отсутствует в жилом помещении, носит ли его выезд из жилого помещения вынужденный характер (конфликтные отношения в семье, расторжение брака) или добровольный, временный (работа, обучение, лечение и т.п.) или постоянный (вывез свои вещи, переехал в другой населенный пункт, вступил в новый брак и проживает с новой семьей в другом жилом помещении и т.п.), не чинились ли ему препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением в новом месте жительства, исполняет ли он обязанности по договору по оплате жилого помещения и коммунальных услуг и др.
Судом установлено, что все действия истца подтверждают добровольность выезда из жилого помещения в другое место жительства и об отсутствии препятствий в пользовании жилым помещением, а также о его отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору соцнайма. Истец является собственником двух жилых помещений, расположенных в г. Брянске, после рождения ребенка продолжала проживать в г. Брянске. С заявлением о понуждении заключения договора соцнайма обратилась лишь после смерти Я.
Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору соцнайма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина как стороны в договоре найма жилого помещения.
Приведенные обстоятельства свидетельствуют добровольном выезде истца из спорного жилого помещения, и таким образом об отказе в одностороннем порядке от прав и обязанностей по договору соцнайма.
В связи с чем, законных оснований у суда к понуждению администрации г. Сельцо к заключению с истцом договора соцнайма на спорное жилое помещение не имелось.
Позиция суда.
Строительство пристройки к многоквартирному дому и устройство отдельного входа в квартиру путем разрушения части внешней стены МКД за счет расширения существующего оконного проема в наружной стене, являющейся ограждающей конструкцией, влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, изменяет режим использования придомовой территории и требуется получение согласия всех собственников помещений в данном МКД.
Пример из практики – определение судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда № 33 – 2784/2021.
С. обратилась в суд с иском к Брянской городской администрации о сохранении квартиры в реконструируемом состоянии, признании квартиры нежилым помещением, указывая в обоснование заявленных требований на то, что она является собственником квартиры. В обоснование заявленных требований представила заключение эксперта, согласно которому при перепланировке квартиры несущие конструкции не затронуты, реконструкция выполнена в соответствии со строительными нормами и правилами, нарушения градостроительных и строительных норм не обнаружены, помещение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, указала, что ею получено согласие собственников многоквартирного жилого дома, на перевод квартиры в нежилое помещение.
Брянской городской администрации отказала в переводе квартиры в нежилое помещение.
Решением Володарского районного суда г. Брянска, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Брянского областного суда, С. в удовлетворении исковых требований отказано.
Суды исходили из положений статьи 25 Жилищного кодекса РФ, согласно которой переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 1), а перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (часть 2).
Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (часть 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ).
В силу пункта 14 статьи Градостроительного кодекса РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном поименованным кодексом.
Судами установлено, что С. без получения согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, без получения соответствующих разрешений осуществила реконструкцию принадлежащей ей квартире, расположенной в МКД, а также устройство наружного дверного проема за счет демонтажа части внешней стены под окном своей квартиры. Данными действиями С. изменила параметры ее жилого помещения, всего объекта капитального строительства – МКД, что повлекло изменение режима использования части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (пункт 3); земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности (пункт 4).
Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ принятие решений о реконструкции МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.
Строительство пристройки к многоквартирному дому и устройство отдельного входа в квартиру путем разрушения части внешней стены МКД за счет расширения существующего оконного проема в наружной стене, являющейся ограждающей конструкцией, влечет изменение имущества, находящегося в силу закона в общей долевой собственности собственников помещений в МКД. Кроме того, обустройство отдельного входа в квартиру изменяет режим использования придомовой территории.
Таким образом, анализ приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что для осуществления работ по изменению параметров объекта капитального строительства – МКД в виде возведения пристройки к нему, имеющей внутреннее сообщение с основным зданием, требуется получение согласия всех собственников помещений в данном МКД, а в произведенных С. изменениях объекта капитального строительства – МКД наличествуют признаки реконструкции МКД.