Татьяна Сбеглова in Новости для организаций ЖКХСтатьи для собственниковСтатьи для ТСЖ и ЖСКСтатьи для управляющих организаций

Ворота, на которые нет документов, могут относиться к общему имуществу

Третий кассационный суд общей юрисдикции разъяснил, почему имущество, которое обслуживает более одной квартиры, но не внесено в техническую документацию, относится к общему имуществу МКД (дело № 88а-8297/2021).

Собственники квартир на общем собрании решили установить в арке автоматические въездные ворота. УК «Жилкомсервис N 2 Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» стала управлять жилым домом после установки ворот. Поскольку установка металлических ворот не была оформлена, УК не отнесла их к общему имуществу дома, и не занималась их обслуживанием.
По жалобе жильца Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга проверила качество управления домом и установила, что на ворота в арочном проёме МКД нет разрешительной документации.

Жилищная инспекция выдала УК предписание с требованием устранить нарушение. Однако документации на ворота не было, поэтому УК не считала ворота общим имуществом. По этой причине УК не согласилась с предписанием и обжаловала его в суде.

Суд первой инстанции посчитал, что предписание незаконно. Основание — спорные ворота не входят в состав общего имущества в МКД, а УК не имеет возможности исполнить предписание.

Апелляционная инстанция это решение отменила. Суд установил, что первое решение противоречит Жилищному кодексу РФ и правилам содержания общего имущества и управления МКД.
Суд указал, что УК отвечает перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД (ч. 2. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Третий кассационный суд общей юрисдикции согласился с решением апелляционной инстанции. Суд отметил, что из договоров следует обязанность УК оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.
Из материалов дела следует, что металлические ворота в документации отдельно не поименованы. Однако иные двери и ворота, в том числе относящиеся к общему имуществу жилого дома, также специально не поименованы в технических документах в составе общего имущества.

Правовые нормы, на которые сослалась судебная коллегия:

В Правилах содержания общего имущества в МКД № 491 указано, что содержание общедомового имущества включает осмотр, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, в том числе управляющей организацией. УК обеспечивает своевременное выявление соответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ (п. 13).
Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра. На основании акта собственники помещений или ответственные лица решают, отвечает ли проверяемое общее имущество требованиям законодательства РФ и какие меры нужны для устранения выявленных дефектов (п. 14).
Пункт 15 Правил N 491 перечисляет услуги и работы, которые не входят в содержание общедомового имущества. Соответственно, оборудование, ограждающие конструкции, используемые для общих нужд, не поименованные в п. 15 Правил № 491, обязана содержать УК.
Обязанность не зависит от учёта сведений об этом имуществе в составе какой-либо технической документации. При этом УК вправе внести сведения об общем имуществе в состав технической документации.

Согласно Правилам благоустройства территории Санкт-Петербурга № 961, к элементам благоустройства относятся устройства декоративные, технические, конструктивные, в том числе ворота.
Поэтому ворота относятся к элементам благоустройства в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) и входят в состав общего имущества с момента их установки, вне зависимости от включения их в договор управления домом.