Колонка редактораЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Вся ли система отопления относится к общему имуществу?

Верховный Суд РФ разбирался со статусом системы отопления больше 10 лет назад, но до сих пор возникают вопросы и распространяются заблуждения. Например, некоторые утверждают, что батарея или индивидуальный счетчик на тепло – всегда общедомовое имущество. Разбираемся, что не так с этой позицией.

Система отопления в Правилах содержания общего имущества № 491

В состав общего имущества включается механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подп. «д» п. 2 Правил).
В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях (п. 6 Правил).

Позиция Верховного Суда РФ

Верховный Суд РФ проверял законность этого пункта (определение от 24 ноября 2009 г. № КАС09 – 547) по заявлению двух собственников.
Потребителям казалось, что спорный пункт относит батареи в состав общедомового имущества:
«Расположенные в квартире собственника приборы отопления индивидуализированы и обслуживают одно конкретное помещение, поэтому не могут быть отнесены к общему имуществу многоквартирного дома».

Верховный Суд РФ отказался признавать незаконным пункт Правил, разъяснив при этом:

  • оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения и п. 6 Правил не противоречит этому;
  • в состав общего имущества включены механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры) (подпунктом «д» п. 2 Правил);
  • для сравнения – согласно п. 5 Правил в состав общего имущества входят внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
  • суд, проанализировав положения п. 6 Правил во взаимосвязи с пп. «д» п. 2 и п. 5 этих Правил, пришел к правильному выводу о том, что в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.).

Собственники были настолько недовольны таким толкованием нижестоящей инстанции, что коллегия вынуждена была повторить:
«Правомерным является вывод суда о том, что системное толкование п. 6 Правил не дает оснований для вывода о том, что обогревающие элементы внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, включаются в состав общего имущества собственников многоквартирного дома. Довод в кассационной жалобе о неясности и двояком толковании п. 6 Правил противоречит содержанию решения суда».

Позиция Минстроя РФ

Минстрой России в письме от 1 апреля 2016 г. № 9506-АЧ/04 пересказал пункт из Правил содержания общего имущества и позицию Верховного Суда РФ:
• внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
• оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
• в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир.
• обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома не включаются.

Дополнительно Минстрой РФ отметил, что состав общего имущества может быть определен собственниками помещений многоквартирного дома, в том числе в качестве существенного условия договора управления,
«в связи с чем собственники и управляющая организация в договоре управления путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, – на управляющую организацию».

Примеры из практики судов

Постановление Верховного Суда РФ от 06.06.2016 № 91-АД16 – 1

Управляющая организация не смогла оспорить привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ за невыполнение предписания об устранении нарушения путем установки радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества.

  • Для определения возможности отнесения обогревающих элементов системы отопления (радиаторов) к общедомовому имуществу существенным обстоятельством является наличие или отсутствие на таких элементах отключающих устройств.
  • Установлено, что отключающие устройства в системе отопления в квартире собственника отсутствовали, радиаторы отопления демонтированы силами управляющей организации в связи с неисправностью, на месте демонтажа установлена запорная арматура.
  • При таких обстоятельствах радиаторы отопления являются частью общего отопительного оборудования многоквартирного дома, в связи с чем предписание административного органа об установке радиаторов отопления за счет средств, собранных на содержание и ремонт общего имущества, признано законным.
  • Установка запорной арматуры непосредственно после демонтажа радиаторов отопления не свидетельствует о том, что данные обогревающие элементы перестали относиться к общему отопительному оборудованию многоквартирного дома.

Очень похожая история произошла недавно в Вологде, и об аналогичном решении Арбитражного суда Северо-Западного округа мы уже писали:

Определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11 марта 2021 г. № 88 – 3728/2021.
С собственника из Екатеринбурга взыскали ущерб за затопление соседей, живущих ниже. Ответчик считал, что он не отвечает за неисправности системы отопления, однако суд отказал в удовлетворении жалобы:
«причинами протечек явились неисправность тройника разводки системы отопления квартиры, тройник разводки и трубы находятся на системе отопления после отсекающего вентиля, водяного фильтра и индивидуального прибора учета тепла, система отопления в квартире после отключающего устройства является собственностью владельца квартиры и не относится к общедомовому имуществу, поскольку обслуживает только квартиру».

✔ Пример про случаи отнесения индивидуальных приборов учета тепла к индивидуальному, а не общему имуществу можно посмотреть в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 апреля 2013 г. по делу № А69 – 2074/2012.

По теме батарей у нас еще был пересказ разъяснения органа жилищного надзора:

Похожие новости
ЖКХФЛ

В общежитии учебного заведения могут проживать только его студенты

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Чтобы взыскать ущерб от залива помещения, потребуется акт о затоплении

ЖКХФЛТСЖ и ЖСКУК

Верховный Суд РФ про работу банков с исполнительными документами

Колонка редактораЖКХФЛ

Можно ли взыскать моральный вред, причиненный «отписками» жилищной инспекции?