Третий кассационный суд общей юрисдикции разъяснил, почему имущество, которое обслуживает более одной квартиры, но не внесено в техническую документацию, относится к общему имуществу МКД (дело № 88а-8297/2021).
Собственники квартир на общем собрании решили установить в арке автоматические въездные ворота. УК «Жилкомсервис N 2 Адмиралтейского района Санкт-Петербурга» стала управлять жилым домом после установки ворот. Поскольку установка металлических ворот не была оформлена, УК не отнесла их к общему имуществу дома, и не занималась их обслуживанием.
По жалобе жильца Государственная жилищная инспекция Санкт-Петербурга проверила качество управления домом и установила, что на ворота в арочном проёме МКД нет разрешительной документации.
Жилищная инспекция выдала УК предписание с требованием устранить нарушение. Однако документации на ворота не было, поэтому УК не считала ворота общим имуществом. По этой причине УК не согласилась с предписанием и обжаловала его в суде.
Суд первой инстанции посчитал, что предписание незаконно. Основание — спорные ворота не входят в состав общего имущества в МКД, а УК не имеет возможности исполнить предписание.
Апелляционная инстанция это решение отменила. Суд установил, что первое решение противоречит Жилищному кодексу РФ и правилам содержания общего имущества и управления МКД.
Суд указал, что УК отвечает перед собственниками за оказание всех услуг и выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в МКД (ч. 2. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Третий кассационный суд общей юрисдикции согласился с решением апелляционной инстанции. Суд отметил, что из договоров следует обязанность УК оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД.
Из материалов дела следует, что металлические ворота в документации отдельно не поименованы. Однако иные двери и ворота, в том числе относящиеся к общему имуществу жилого дома, также специально не поименованы в технических документах в составе общего имущества.
Правовые нормы, на которые сослалась судебная коллегия:
- В Правилах содержания общего имущества в МКД № 491 указано, что содержание общедомового имущества включает осмотр, осуществляемый собственниками помещений и ответственными лицами, в том числе управляющей организацией. УК обеспечивает своевременное выявление соответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ (п. 13).
- Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотра. На основании акта собственники помещений или ответственные лица решают, отвечает ли проверяемое общее имущество требованиям законодательства РФ и какие меры нужны для устранения выявленных дефектов (п. 14).
- Пункт 15 Правил N 491 перечисляет услуги и работы, которые не входят в содержание общедомового имущества. Соответственно, оборудование, ограждающие конструкции, используемые для общих нужд, не поименованные в п. 15 Правил № 491, обязана содержать УК.
- Обязанность не зависит от учёта сведений об этом имуществе в составе какой-либо технической документации. При этом УК вправе внести сведения об общем имуществе в состав технической документации.
Согласно Правилам благоустройства территории Санкт-Петербурга № 961, к элементам благоустройства относятся устройства декоративные, технические, конструктивные, в том числе ворота.
Поэтому ворота относятся к элементам благоустройства в силу прямого указания закона (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) и входят в состав общего имущества с момента их установки, вне зависимости от включения их в договор управления домом.
Другие споры о том, является ли имущество общим или нет:
✔ Можно ли признать право общей собственности на подвал?
✔ Имущество может быть общедомовым, даже если зарегистрировано за муниципалитетом
✔ Вся ли система отопления относится к общему имуществу?