На первый взгляд, малоэтажный дом можно перепутать с блокированным. Особенно если у каждого из владельцев жилого помещения — собственный земельный участок. Иногда собственники обращаются в суд, чтобы признать дома блокированной застройкой. Покажем на примерах, что учитывает суд по таким делам.
Собственники четырёх смежных земельных участков в 2003 году построили двухэтажный дом с четырьмя жилыми помещениями.
Как полагали собственники, жилые помещения были ошибочно учтены как квартиры в многоквартирном доме. Характеристики дома отвечают требованиям жилого дома блокированной застройки. В доме — четыре автономных жилых помещения (блок-секции), разделённые между собой сплошной капитальной стеной без проёмов.
Собственники обратились в Петрозаводский городской суд Республики Карелия с требованием признать МКД жилым домом блокированной постройки, а квартир — блок-секциями.
Первая инстанция оставила требования без удовлетворения. Суд указал, что если секции здания не имеют общего имущества (кроме стен соседних блоков) и расположены на отдельных земельных участках, здание может быть отнесено к жилому дому блокированной застройки, в ином случае дом является многоквартирным.
Наличие общего имущества в доме требует создания условий для его эксплуатации всеми собственниками. А это возможно обеспечить только с помощью правового режима управления многоквартирного дома.
Верховный суд Республики Карелия рассмотрел апелляционную жалобу истцов, которые настаивали:
• спорный жилой дом расположен на 4 отдельных земельных участках;
• земельные участки расположены в зоне застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами;
• разрешённое использование земельных участков — для эксплуатации индивидуального жилого дома-блока;
• вывод суда о том, что дом — многоквартирный, не соответствует нормам законодательства, обстоятельствам дела, а также экспертному заключению;
• сведения государственного кадастрового учёта, согласно которым, ошибочны и содержат реестровую ошибку.
Верховный суд РК установил, что наличие общих инженерных коммуникаций подтверждено заключением судебной экспертизы и другими доказательствами. Эти обстоятельства подтверждают, что спорный дом относится к многоквартирным.
Дом не отвечает установленным ст. 49 Градостроительного кодекса РФ признакам дома блокированной застройки.
Апелляционная инстанция отметила, что истцы не только не доказали, что существование квартир нарушает их права, но и не подтвердили принадлежность им самих жилых помещений.
Решение районного суда осталось в силе.
Суды придерживаются единого взгляда на то, какими признаками должен обладать дом, который можно признать блокированным.
Так, Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, как и Верховный суд Республики Карелия, подчеркнул, что наличие самостоятельных выходов на земельный участок не является единственным критерием для отнесения жилого помещения части дома (определение по делу № 88 – 7715/21).
Суд в кассационном порядке рассмотрел иск собственника квартиры в одноэтажном жилом доме. Владелец недвижимости просил признать дом блокированным.
Ранее суды первой и апелляционной инстанции в иске отказали. Суды признали, что истец не представил доказательств нарушения его прав.
Вместе с тем истец не доказал, что выделяемое помещение является отдельной секцией дома блокированной застройки.
Кассационный суд привёл характеристики жилого дома блокированной застройки со ссылкой на Градостроительный кодекс:
• количеством этажей — не более чем три;
• состоит из нескольких блоков (не более десяти);
• каждый блок предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проёмов с соседним блоком или соседними блоками;
• расположен на отдельном земельном участке;
• • имеет выход на территорию общего пользования (ч. 2 ст. 49).
Подробное описание дома блокированной застройки дано и в СП 55.13330.2016. Это застройка, которая включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок.
Секцией (блоком) считается жилой блок с самостоятельными инженерными системами и индивидуальным подключением к внешним сетям. Не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Суд подчеркнул:
• Истец не доказал, что имеется техническая возможность разделить дом на несколько автономных жилых блоков.
• Кадастровым учётом занимается федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы.
Суд не является органом технического учёта. Судебный орган не вправе решать вопрос об отнесении жилой недвижимости к тому или иному виду и подменять собой уполномоченные на это органы, в которые истец не обращался и действия которых не оспаривал.
Если возникнет необходимость признать дом блокированным, первым шагом должно стать обращение в органы кадастрового учёта, а не в суд. Именно они относят недвижимость к тому или иному виду.
В случае неправомерного отказа придётся собрать доказательства того, что есть техническая возможность автономного существования каждой секции в доме и обжаловать в суде неправомерный отказ.
Нельзя рассчитывать на то, что для удовлетворения иска будет достаточно самостоятельных выходов на земельные участки.
✔ Квартиру в малоквартирном доме нельзя признать блокированным домом
✔ Выбор способа управления в доме блокированной застройки