Орган жилищного надзора разъяснил, что дом блокированной застройки может определяться как многоквартирный дом и требует выбор и реализацию в нём одного из способов управления.
На сайте инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области опубликован Обзор правоприменительной практики инспекции за 2020 год. Один из разделов обзора посвящен соблюдению жилищного законодательства органами местного самоуправления.
При проверке инспекция обнаружила в сельском поселении 4 многоквартирных дома, в которых жители не реализовали непосредственный способ управления. Однако муниципалитет конкурс не провел, и дома фактически никак не управлялись и никем не обслуживались.
Администрация получила предписание, оспорила его в суде, но проиграла. Она ссылалась на то, что дома не являются многоквартирными, так как относятся к блокированной застройке.
Почему муниципалитет проиграл суд:
Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.
Под жилыми домами блокированной застройки понимаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
- Определения «блокированная жилая застройка» и «многоквартирный жилой дом» не противоречат друг другу, и могут говорить о том, что объект, похожий на дом блокированной застройки, может также определяться как многоквартирный дом.
- Блокированная жилая застройка имеет элементы общего имущества, такие как ограждающие несущие или ненесущие конструкции, и в спорных объектах расположено больше двух помещений, определяемых как жилые секции, каждая из которых состоит из одной или нескольких комнат и является структурно обособленной по отношению к другим жилым секциям. Соответственно, жилые секции могут быть признаны квартирами, а совокупность таких секций – многоквартирным домом.
- Специальных правил обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме, относящимся по определениям градостроительных норм к «блокированной жилой застройке» Жилищный кодекс РФ не содержит.
- Согласно представленным выпискам из единого государственного реестра недвижимости помещения в доме зарегистрированы и имеют статус квартир.
Поэтому в соответствии с ч. 4 ст. 161 Жилищного кодекса РФ Администрация обязана была принять меры для выбора способа управления многоквартирными домами (дела №№ 2а-1040/2020, 2а-1041/2020, 2а-1038/2020, 2а-1039/2020 Калачевского районного суда Волгоградской области).