На примере двух свежих судебных споров постарались показать, как могут различаться подходы судов к определению срока, в течение которого застройщика можно заставить отвечать за строительные недостатки.
Длительность гарантийного срока для безвозмездного устранения застройщиком строительных недостатков — величина непостоянная. Арбитражный суд Уральского округа разъяснил, что гарантийный срок может различаться в зависимости от того, какой закон должен быть применён судами (дело № А47 – 10304/2018).
Управляющая компания «Вишневая» из г. Оренбурга с 2012 г. обслуживала многоквартирный дом 2010 г. постройки.
В процессе эксплуатации были выявлены разного рода строительные дефекты: расслоение кирпичей в кладке вентканалов; отслоение штукатурного слоя на наружной поверхности стен; разрушение керамического кирпича. Также УК отмечала, что фрагменты кирпичей весом до 300 граммов отрываются от ограждений и падают вниз, в том числе в зоне подъезда и офисов на первом этажа.
УК обследовала состояние дома после жалоб жильцов. Экспертиза установила, что ограждение лоджий 15-го и 14-го этажей находятся в аварийном состоянии, кирпичная кладка вентиляционных каналов и остальных ограждений лоджий — в ограниченно работоспособном.
В июле 2018 года УК потребовала от застройщика — ООО «УКС», принять меры и устранить недостатки, угрожающие жизни и здоровью жильцов.
Застройщик отказался устранить дефекты, поскольку квартиры были переданы участникам долевого строительства надлежащего качества, дом передан на обслуживание управляющей организации в полностью исправном состоянии, а гарантийный срок с момента строительства истёк.
УК обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к ООО «УКС» и потребовала от ответчика безвозмездно устранить недостатки МКД.
Суд в иске отказал. Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд оставил решение в силе.
Отказ в удовлетворении иска был мотивирован пропуском срока исковой давности, о котором заявил ответчик.
В кассационной жалобе истец указал, что суды применили не тот закон и не был согласен с выводом судов о пропуске исковой давности. По его мнению, судам следовало применить ст. 29 Закона РФ «О защите прав потребителей», статью 737 ГК РФ о последствиях обнаружения недостатков в выполненной работе.
Согласно этим нормам требования о безвозмездном устранении недостатков в многоквартирном доме может быть предъявлено в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, поскольку срок службы многоквартирного дома нормативными актами не установлен.
Арбитражный суд Уральского округа рассмотрел дело в кассационном порядке и подчеркнул, что исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 195 — 196 ГК РФ). Для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком (п. 1 ст. 197 ГК РФ).
Нормы, которые регулируют отношения между заказчиком и подрядчиком, к правоотношениям между застройщиком и собственниками квартир неприменимы силу того, что договоры строительного подряда между ними не заключались.
Отношения между застройщиком и собственниками, в зависимости от даты получения разрешения на строительство, регулируются ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» либо Законом № 2300 – 1 о защите прав потребителей.
Спорный дом введен в эксплуатацию на основании разрешения от 2010 г. Истец не доказал того, что разрешение на строительство дома было выдано до вступления в силу Закона № 214-ФЗ. Поэтому суды сделали верный вывод о том, что к спорным отношениям необходимо применять положения Закона № 214-ФЗ. Основания для применения Закона № 2300 – 1 отсутствуют.
При этом из материалов дела следует:
Поэтому суды пришли к обоснованному выводу о пропуске срока исковой давности.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа указал, что отношения между застройщиком и дольщиками регулируются нормами как Закона № 214-ФЗ, так и Закона защите прав потребителей». Он признал законность решения апелляционной инстанции, которая обязала застройщика исправить строительные недостатки, хотя с момента сдачи дома прошло больше пяти лет (дело № А39 – 9046/2019). Верховный Суд РФ не стал возражать.
Товарищество собственников жилья «Московская 62» из г. Саранска потребовало через суд от АО «Мордовская ипотечная корпорация» устранить недостатки, допущенные при строительстве многоквартирного жилого дома.
Арбитражный суд Республики Мордовия отказал Товариществу в удовлетворении исковых требований.
Первый арбитражный апелляционный суд установил, что квартиры в спорном доме реализованы в период с апреля 2010 года по август 2012 года по договорам участия в долевом строительстве и договорам купли-продажи.
Поскольку товарищество предъявило иск от лица своих членов, действуя в интересах собственников, то его отношения с ответчиком зависят от тех отношений, которые возникли между собственниками жилых помещений и застройщиком.
По общему правилу ответственность за некачественное выполнение работ несет лицо, выполнявшее функции заказчика-застройщика, которым является ответчик.
Поскольку последний договор купли-продажи квартиры заключен в августе 2012, гарантийный срок истек в августе 2017.
Проведённая по делу экспертизу подтвердила, что недостатки являются существенными.
С учётом указанных обстоятельств суд обжалуемое решение отменил и обязал ответчика устранить строительные недостатки.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа, рассмотрев дело в кассационном порядке, подчеркнул, что отношения между застройщиком и собственниками помещений в построенном им многоквартирном доме регулируются нормами как Закона № 214-ФЗ, так и Закона «О защите прав потребителей» (4 Закона № 214-ФЗ).
Суд признал постановление Первого арбитражного апелляционного суда законным и обоснованным.
Верховный Суд РФ рассмотрел поступившую от ответчика кассационную жалобу и не нашёл оснований для передачи её на рассмотрение в судебном заседании (Определение № 301-ЭС20 – 23897).