В случае, когда собственник нежилого помещения использует для ведения бизнеса объекты, которые расположены на придомовой территории (детскую, спортивную площадку и т. п.), у остальных собственников обоснованно возникает вопрос о правомерности такого использования. Пока судебной практики по спорному вопросу мало.
В 2019 году до Верховного Суда РФ дошел спор между Товариществом собственников недвижимости и владельцем нежилого помещения, который использовал объекты благоустройства на придомовой территории для предпринимательских целей (дело № А45 – 33392/2018).
В нежилом помещении одного из многоквартирных домов жилищного комплекса «Гринвуд» в г. Новосибирске с 2013 года располагался детский клуб. Посетители детского клуба использовали, в том числе, земельный участок и расположенные на нём детскую и спортивную площадки.
Жильцы были недовольны тем, что площадки, которые предназначены для детей, проживающих в комплексе домов, использовали посторонние люди — родители с детьми, которые посещали клуб.
В 2018 году ТСН «Дачное шоссе 2/1» в г. Новосибирске предупредило собственника нежилого помещения о том, что придомовая территория с детской и спортивной площадками предназначена исключительно для детей и сопровождающих их взрослых, которые проживают на этой территории.
В претензии ТСН отметило, что в помещении истца появились два детских учреждения с большим количеством малолетних детей, которые претендуют на придомовую территорию, детскую и спортивную площадки.
СМИ публиковали рекламу с предложением организовать отдых для детей с использованием общего имущества без согласия его собственников. ТСН предложило убрать из рекламы упоминание о придомовой территории и детских площадках.
На площадках товарищество разместило объявление о том, что детская и спортивная площадка — частная собственность, на которую посторонним вход воспрещен, а охранники предлагали посетителям покинуть территорию площадок.
Собственник посчитал, что установленный товариществом запрет нарушает его право собственника на использование общедомового имущества и обратился в Арбитражный суд Новосибирской области.
В суде истец ссылался на то, что охранники и другие сотрудники ответчика запрещают пользоваться земельным участком и объектами его благоустройства посетителям детского клуба, арендаторам и другим лицам и не разрешают им находиться на земельном участке.
Суд установил:
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом (ст. 247 ГК РФ).
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ).
Суд отметил, что решение о предоставлении права пользования общим имуществом многоквартирного дома иным лицам (арендаторам истца, его контрагентам и пр.) может быть принято только на общем собрании.
Из материалов дела следует, что общее собрание такое решение не принимало.
Вместе с тем суд учёл характер осуществляемой истцом деятельности (детский клуб) и признал, что для использования нежилого помещения истцу необходим доступ к нему через территорию земельного участка как для самого истца, так и для лиц, которые посещают детский клуб. Без доступа невозможно осуществление соответствующей предпринимательской деятельности.
Использование истцом земельного участка и расположенных на нем объектов благоустройства невозможно без доступа к ним посетителей клуба — детей и их родителей.
Суд обязал ТСН устранить препятствия в использовании земельного участка и объектов благоустройства и взыскал судебную неустойку — 30 тыс. рублей за каждый случай неисполнения судебного акта.
Апелляционная и кассационная инстанции признали решение законным и обоснованным. Суды обратили внимание на то, что доводы товарищества об отсутствии решения общего собрания о предоставлении истцу права пользования земельным участком и иным общим имуществом отклонены верно, поскольку ранее вынесенным решением районного суда при переводе нежилого здания в многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями и подземной автостоянкой, было признано, что права и интересы общества не будут затронуты, перевод не приведёт к нарушению прав общества и не создаст препятствий для продолжения его предпринимательской деятельности.
Кроме того, общество и собственники жилых помещений заключили в 2018 году соглашение о порядке пользования земельного участка, которым определено, что стороны обязуются не чинить препятствий друг другу, а также арендаторами другим лицам в свободном доступе и использовании данного земельного участка и объектов на нём.
Верховный Суд РФ, изучив доводы ответчика, сделал вывод, что они не являются достаточным основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.
Примечание. Необходимо учитывать, что при вынесении решения суды исходили из обстоятельств именно данного дела (необходимость использования земельного участка и площадок истцом; ранее состоявшееся соглашение между сторонами и т. п.).
В других подобных спорах обстоятельства могут существенно отличаться. Соответственно, суд может прийти к совершенно иным выводам и вынести другое решение.