Законны ли претензии контролирующего органа к договору управления

Контролирующий орган не может потребовать от управляющей организации привести договор управления в соответствие с законодательством из-за отсутствия существенных условий. На УК нельзя возложить обязанность, за исполнение которой отвечают собственники многоквартирного дома. К такому выводу пришел Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Отдел муниципального жилищного контроля администрации Чебоксар провел внеплановую проверку управляющей компании ООО «Вертикаль». Контролирующий орган установил, что собственники дома выбрали организацию в качестве УК, но по каким-то причинам не вынесли на голосование вопрос «об утверждении существенных условий договора управления». Отдел выдал обществу предписание и потребовал привести договор в соответствие с положениями действующего законодательства. Общество обратилось в арбитражный суд (дело № А79 – 11368/2019).

Позиция судов

Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил иск.
Апелляционный суд оставил решение без изменения:

• способ управления выбирается на общем собрании МКД. Такое решение обязательно для всех собственников помещений (ч. 5 ст. 46 и ч. 3 ст. 161 ЖК РФ);
• выбор управляющей компании подтверждается протоколом общего собрания. Решения общего собрания в суде не оспорено, недействительным не признано;
• владельцы квартир заключили с организацией договор управления. Материалы дела не содержат доказательств отказа от исполнения заключенного договора.

Администрация обжаловала судебные акты:
- суды не учли, что договор не содержит существенных условий (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);
- общество обязано подготовить проект договора, инициировать общее собрание, предложить собственникам внести изменения в договор управления.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены актов нижестоящих инстанций. Суды обоснованно пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для выдачи предписания и возложении на общество обязанности, исполнение которой зависит от действий третьих лиц (Постановление от 9 марта 2021 г. № Ф01 – 206/2021):
«суды пришли к верному выводу, что заключив договоры, собственники помещений и УК действовали по своей воле и в своих интересах, условия договора не противоречат действующему законодательству. Исполнение предписания влечет необходимость изменения или расторжения договора, одной из сторон которых выступают граждане, затрагивают права и обязанности не только общества, но и собственников помещений. Поэтому разрешение возникающих спорных вопросов невозможно путем применения административных мер». 

Другие материалы про изменение договора управления: