Сервитут на участок под МКД можно установить без регистрации права собственности на участок

Верховный Суд согласился, что необязательно регистрировать право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, в том числе для регистрации сервитута (дело № А51 – 24945/2019).

Предприятие тепловых сетей из Уссурийска на основании решения собрания собственников заключило с представителем собственников соглашение о сервитуте на часть земельного участка. Сервитут устанавливался для строительства и обслуживания тепловой сети. Предприятие обратилось в Управление Росреестра для регистрации сервитута, однако регистрирующий орган отказал «в связи с отсутствием зарегистрированного вещного права на земельный участок».

Отказ Росреестра пришлось обжаловать в суде. Предприятие выиграло суд, хотя Росреестр упорно обжаловал судебные решения вплоть до Верховного Суда РФ.
По мнению административного органа, для установления сервитута по соглашению сторон регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является обязательной.

Суды признали отказ Росреестра незаконным по таким мотивам:

• сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество (пункт 3 статьи 274 ГК РФ);
• собственникам принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на участке (ст. 36 ЖК РФ);
• право общей долевой собственности собственников на земельный участок, на котором расположены дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, возникает в порядке, установленном статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»;
• с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (п. 5 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ);
• право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона независимо от его регистрации (п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 №64).

Отсюда суды пришли к выводу, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок) возникает в силу норм права независимо от государственной регистрации такого права.

По мнению судов, закон не требует регистрации права на земельный участок, на котором расположен дом, в связи с чем Росреестр был неправ, отказывая в государственной регистрации соглашения об установлении сервитута со ссылкой на отсутствие зарегистрированного права общей долевой собственности на земельный участок.
«Ссылка заявителя кассационной жалобы на положения части 3 статьи 69 Закона №218-ФЗ, предусматривающей обязательную государственную регистрацию прав на объекты недвижимости при государственной регистрации их ограничений, обременений, правомерно отклонена судами, в силу применения к настоящему спору специальных норм Жилищного кодекса РФ».

Верховный Суд РФ в своем Определении от 15.03.2021 № 303-ЭС21 – 1226 отказал Росреестру в передаче его жалобы для дальнейшего рассмотрения.