Администрация провела конкурс по отбору управляющей организации для небольшого домика г. Тюмени (по материалам дела, дом состоит из двух квартир). Выигравшая конкурс организация обратилась в жилищную инспекцию с заявлением о внесении изменений в реестр лицензий.
Однако инспекции отказала:
▪ в заявлении не указан адрес многоквартирного дома, поскольку указанный дом согласно техническому паспорту является жилым;
▪ к заявлению не приложена копия протокола конкурса;
▪ к заявлению не приложена копия договора управления многоквартирным домом.
Управляющая организация обжаловала такой отказ в Арбитражный суд (дело № А70 – 15067/2019), ведь к заявлению было приложено всё, что нужно, а спорный дом, по её мнению, является многоквартирным.
Необходимые документы были действительно приложены к заявлению, поэтому все суды сосредоточились на определении статуса домика.
▪ жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ).
▪ многоквартирный дом — совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 Положения о признании … многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47)
Суд указал, что основным критерием отнесения жилого дома к многоквартирному дому является совокупность нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы на прилегающий земельный участок, либо в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.
Спорный дом расположен на земельном участке с одним кадастровым номером, относящемся к землям населенных пунктов и с предусмотренным видом использования под многоквартирный дом.
Требования управляющей организации были удовлетворены.
Инспекция настаивала, что земельный участок относится к общему имуществу, но не является помещением общего пользования, поэтому не может быть признаком отнесения дома к многоквартирному. Она ссылалась на ч. 3 ст.16 Жилищного кодекса РФ, согласно которой:
Квартирой признаётся структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
На основании этой нормы инспекции считала, что признаком многоквартирного дома выступает возможность прямого доступа из квартиры к помещениям общего пользования в доме. То есть жилое здание, состоящее из двух квартир, имеющих самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к нему, но из которых отсутствует возможность прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Также орган жилищного надзора ссылался на технический паспорт дома, в котором указано на отсутствие помещений общего пользования. Инспекция утверждала, что спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки, указанными в ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, не относится к МКД.
Суд не принял эти доводы:
«Признавая спорный дом многоквартирным, апелляционная коллегия исходит из наличия в доме общего имущества, а именно единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, здание располагается на одном земельном участке, что, в свою очередь, влечёт вывод о возможности управлении общим имуществом собственниками посредством управляющей организации»
«Доводы подателя жалобы о том, что спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки, указанными в статье 49 Градостроительного кодекса РФ и не относится к МКД, отклоняются апелляционным судом, исходя из того, что в соответствии с актом о состоянии общего имущества спорный дом обладает внутридомовыми инженерными коммуникациями по энергоснабжению, следовательно, имеет в своём составе элементы общего имущества».
Далее суд зачем-то сослался на п. 3 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, который до этого утратил силу (Федеральный закон от 03.08.2018 г. № 340-ФЗ). Из утратившего силу пункта следовало, что многоквартирным домом признаются также дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
Ссылку инспекции на техпаспорт суд отклонил, так как из документа «не следует, что дом не является многоквартирным». Более того, из данного технического паспорта усматривалось, что дом обладает чердачными перекрытиями, следовательно, в доме имеется чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры в данном доме, то есть представляет из себя общее имущество.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа также признал дом многоквартирным. А Верховный Суд РФ в определении от 19 июня 2020 г. № 304-ЭС20 – 8450 отказал инспекции в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.
Тема не самая однозначная в жизни. Особенно, если вопрос стоит о признании дома аварийным и дальнейшем его расселении по программе. Буду следить за практикой по этому вопросу и опубликую её при появлении новых интересных дел.