Рассказываю о свежем деле в пользу владельца кондиционеров, поэтому важно помнить о наличии противоположной практики. Эту позицию и решения судов можно использовать, если вдруг понадобится обосновать, почему кондиционеры без согласования на общем собрании — это «норма».
Занимает в истории то, что речь идёт не об обычном кондиционере жителя, а о 7 (семи) блоках для стоматологического салона (дело № А60 – 23442/2019 из Нижнего Тагила Свердловской области).
Оборудование было размещено в районе фасада других квартир и подъезда дома. На область квартиры обратившегося в управляющую организацию жителя приходилось пять блоков кондиционеров, стена намокала, проникала вода.
Организация осмотрела имущество, попросила стоматологию предоставить протокол общего собрания собственников об использовании общего имущества дома, в частности, несущих стен фасада, для монтажа кондиционеров.
Стоматология ничего отвечать не стала, документы не предоставила.
Управляющая организация повторно всё осмотрела и снова направила письмо с требованием демонтировать электрооборудование (кондиционеры). Стоматология ничего не демонтировала, и дальше начался судебный спор.
Арбитражный суд Свердловской области отказал управляющей организации в иске о демонтаже оборудования.
Он сказал, что реконструкция нежилого помещения проведена по проекту, а сама стоматология является законным владельцем одного из помещений в доме, поэтому пользуется общим имуществом наравне с другими собственниками. По мнению суда, управляющая организация не доказала, что размещенные блоки кондиционеров нарушают права собственников.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд также поддержал владельца кондиционеров.
Управляющая организация в жалобе здраво указывала на то, что в проекте нет ничего про размещение кондиционеров, нарушение прав собственников подтверждается жалобой жителя, а в суд она обращается в целях выполнения Правил эксплуатации жилфонда.
Суд не проникся.
Он сказал, что упомянутое в п. 3.5.8 Правил эксплуатации жилфонда (Постановление Госстроя № 170) разрешение на установку кондиционеров надо получать у органа власти, «соответственно, нарушения данных Правил приводит к возникновению спора в порядке производства по делам об административных правонарушениях, а также в порядке административного судопроизводства».
Хотя, по моему мнению, в этом пункте на управляющую организацию возложена обязанность следить за недопущением размещения оборудования без соответствующего разрешения. И она последовательно пыталась выполнить эту обязанность и устранить нарушение, защитить права жителя. Если она ничего не будет делать, то ей прилетит штраф и/или претензия от органа жилищного надзора. То есть, по логике суда, нормы эксплуатации жилфонда написаны, чтобы привлекать управляющую организацию за их нарушения к административной ответственности, а не чтобы она могла пользоваться ими для обоснования своих требований в интересах других жителей.
Дальше суд продолжает:
«Соответственно, само по себе размещение внешних блоков кондиционеров на фасаде дома для кондиционирования помещений одного из собственников не указывает на нарушение прав и законных интересов других собственников, если от такого размещения не возникают иные последствия, в частности, повышенный шум, вибрация и т. д., и не позволяет управляющей компании осуществлять демонтаж».
То, что стена мокнет, и вода просачивается — ничего страшного, по всей видимости. К слову, управляющая организация ничего сама не демонтировала в этом деле, к чему этот пассаж про неё, также не понятно.
«Система кондиционирования фактически устанавливается внутри помещений, поскольку имеет внутренний блок, функционирующий в целях охлаждения. Наличие в составе также внешнего блока, необходимого для отвода тепла от внутреннего блока, указывает на то, что внешний блок — это составная часть сложной вещи. Демонтаж спорного имущества в результате отделения внешних блоков кондиционеров приведет к тому, что система перестанет существовать как единая сложная вещь, пригодная к последующей эксплуатации и установленная в помещениях отдельного собственника, что может привести к нарушению требований статьи 209 ГК РФ, лишению собственника права пользования принадлежащим ему имуществом».
Знакомые слова. Их ещё можно встретить в определении Верховного Суда РФ от 25.06.2016 г. № 304-ЭС16 – 7628, на который есть ссылка в тексте судебного решения. В этом же определении Верховный Суд указывал, что собственник помещения в доме и доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома может использовать часть общего имущества многоквартирного дома для установки систем кондиционирования.
«Заявление одного из собственников жилого помещения в МКД в адрес управляющей организации обоснованно не принято судом первой инстанции во внимание, поскольку оно не является доказательством, устанавливающим факт нарушения ответчиком прав собственников на владение и пользование общим имуществом МКД, изложенные в нем факты документально не подтверждены».
Видимо, вред и нарушение прав надо было описывать основательнее.
Арбитражный суд Уральского округа не добавил ничего интересного, а Верховный Суд РФ в Определении от 11.08.2020 г. № 309-ЭС20 – 10204 оставил всё вышенаписанное в силе.
Вот если бы орган жилищного надзора потребовал от неё устранения нарушений по кондиционерам, то она, весьма вероятно, тоже бы проиграла ровно с той же позицией, что заняли выше суды на стороне клиники.
✔ Жителю надо было идти в суд общей юрисдикции с обоснованием вреда, было бы результативнее.
✔ Управляющей организации надо было учитывать нестабильную практику судов в её регионе и уделить больше внимания доказыванию нарушений прав других собственников. Вот, например, довольно свежее решение суда Уральского округа по делу № А60 – 55970/2018. Там организация также безуспешно пыталась заставить владельца снять кондиционеры потому, что ей уже прилетело предписание от Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области. А вот противоположное решение того же суда по делу № А60 – 21824/2017, где суд поддержал ТСЖ, но здесь ТСЖ хорошо обосновало нарушение прав жителей — шум был подтвержден с привлечением Роспотребнадзора.
▪ по-человечески объяснить жителю свою беспомощность, подтвердив это судебной практикой, чтобы он в ГЖИ пожаловался не сразу,
▪ зафиксировать факт размещения оборудования с подробным описанием ущерба общему имуществу.
▪ написать собственнику кондиционера, предложив самому провести собрание и решить проблему с жалующимся.
▪ в случае игнора — подробную претензию, и можно не одну,
▪ изучить мнение своего суда по этому вопросу до того, как идти в суд,
▪ если есть шанс на выигрыш, и хочется им воспользоваться, то подготовить побольше доказательств того, что права жителей действительно нарушаются: кроме жалоб и актов можно привлечь специалистов, произвести замеры и исследования,
▪ ещё можно самостоятельно инициировать и провести общее собрание по согласию на размещение оборудования, либо по признанию собственниками, что права многих нарушены, и по обращению в суд.