Часто на первом этаже жилые помещения переводят в нежилые под всякие магазинчики. Если при этом уменьшается общее имущество собственников дома, например, отдельный вход в помещение занимает придомовой участок, то требуется согласие всех собственников.
Верховный суд указал это в определении по делу № 83-КГ16 – 10 11 октября 2016 г. В нём жительнице Брянска не понравилось, что собственник другого помещения в доме без её согласия перевел свою квартиру в нежилое помещение и сделал пристройку для парикмахерской. Женщина обратилась в суд с просьбой признать разрешение на реконструкцию и строительство недействительным, прекратить стройку и вернуть участок в первоначальное состояние. Городской суд сначала частично удовлетворил требования:
Возводимая пристройка к принадлежащему нежилому помещению занимает часть земельного участка, являющегося общим имуществом собственников многоквартирного дома, а проектом реконструкции также предусматривается вырез подоконной части наружной стены до пола, что свидетельствует об уменьшении общего имущества и требует получения согласия каждого собственника. Такое согласие получено не было.
Областной суд посчитал иначе и отменил решение нижестоящего суда, отказав жительнице:
Разрешение на проведение реконструкции нежилого помещения было получено в установленном законом порядке. Реконструкция помещения не требует присоединения к нему части общего имущества, а занятие части придомовой территории является использованием земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, в связи с чем для такого использования необходимо принятие решения общим собранием собственников большинством не менее 2/3 голосов. Такое согласие было получено.
Верховный суд с этим не согласился. Если кратко, то вот его доводы:
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен дом.
Возводимая пристройка к нежилому помещению занимает часть земельного участка под многоквартирным домом, который был сформирован и в отношении которого был произведен кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса, а потому земельный участок является общей долевой собственностью.
Осуществляемая реконструкция влечет фактическое уменьшение размера общедомового имущества (земельного участка).
Согласно ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников путём его реконструкции.
Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общедомового имущества, то на них должно быть получено согласие всех собственников (ч. 2 ст. 40 Жилищного кодекса).
Согласие всех собственников помещений требуется на осуществление любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общедомового имущества.
В другом своём определении по делу № 18-КГ17 – 82 Верховный Суд РФ 04.07.2017 сделал аналогичные выводы.
В нём администрация, наоборот, отказала в переводе жилого помещения в нежилое при условии устройства дополнительного входа. Отказ был мотивирован отсутствием согласия всех собственников. Верховный суд поддержал администрацию:
Согласие всех собственников является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в доме, влекущей присоединение к помещению части общедомового имущества.
Учитывая, что собственником предполагается обустройство входной группы — крыльца с металлическими ограждениями, которое должно располагаться за пределами здания на прилегающем земельном участке, необходимо согласие всех собственников, поскольку в результате работ произойдет уменьшение размера общедомового имущества. Согласия всех собственников либо решения общего собрания на проведение реконструкции, перепланировки и переустройства жилого помещения гражданином получено не было.