Это должна была быть статья про плюсы и минусы ленивого ТСЖ, но я по работе сталкивалась только с минусами. Писать лишь про них было бы слишком однобоко. Поэтому это статья про опасности, на которые стоит обратить внимание тем, кто создаёт номинальное товарищество для последующего заключения договора управления с управляющей организацией.
Риски зависят от добросовестности руководства ТСЖ и привлекаемой управляющей организации.
Самый печальный для жильцов вариант – в руководство ТСЖ попали недобросовестные люди, которые с помощью управляющей организации осваивают деньги собственников. ТСЖ может принимать и оплачивать невыполненные или выполненные частично работы.
Риск: деньги могут используются не пойми как, УО и ТСЖ по жалобам отсылают друг к другу и затягивают решение проблем, ТСЖ только делает вид, что контролирует работы, а на деле даже не пишет претензии и не планирует расторгать договор управления. Вместе с УО они дружно противодействуют жильцам, которые пытаются изменить неприятную ситуацию с управлением дома.
* * *
Другая ситуация: правление ТСЖ хорошее, но вот УК подвернулась противная. Управление домом превращается в борьбу с недобросовестной управляющей организацией. Эта война может тянуться годами, если руководство товарищества недостаточно зубастое. Так как ТСЖ номинальное, то ему может напросто не хватать ресурсов для защиты прав (денег на юриста, чтобы всему этому безобразию противостоять).
Риски:
1. Некачественное управление – УК не перечисляет деньги, собранные за коммунальные услуги, в РСО; проводит некачественный ремонт; не выполняет работы по дому и т.д.
2. Организация пытается захватить нормальный дом, ликвидировав ТСЖ или просто изменив способ управления.
3. Организация препятствует расторжению с ней договора по надуманным причинам.
Свежий пример – дела № А41 – 94325/2019 и № А41 – 9408/2020. Здесь УК оспаривает расторжение договора управления; утверждает, что дом её, а товарищество нелегитимно; не отдает техническую документацию и не освобождает занятые помещения в домах.
Собственники из г. Видное (ул. Олимпийская, д. 1, к. 1, к. 2) создали ТСН «Холмы». Правление ТСН в 2016 году заключило договоры с ООО «УК «Битцевские Холмы» на три года с пролонгацией, если никто не заявит о расторжении.
В 2019 году правление ТСН решило не продлевать договоры из-за ненадлежащего исполнения управляющей организацией условий. УК получило письмо об отказе от продления договоров по причине окончания срока их действия.
Компания оспорила отказ от пролонгации договоров управления (дело № А41 – 94325/2019), но проиграла. Суд указал:
«При этом законодательством не предусмотрена необходимость прикладывать к уведомлению о прекращении договоров управления по истечении срока их действия и отказе от их пролонгации каких-либо Протоколов Правления ТСН либо Протоколов общих собраний ТСН. Таким образом, отказ Председателя правления ТСН «ХОЛМЫ», изложенный в письме от пролонгации договоров управления домами, не противоречит законодательству, является правомерным».
Правление ТСН выбрало для управления другую компанию, а также чуть позже провело общее собрание членов. Собрание членов тоже решило прекратить предоставление услуг по истекшим договорам, обязать ООО «УК «БИТЦЕВСКИЕ ХОЛМЫ» передать техническую документацию, а также помещения общего назначения представителям ТСН «ХОЛМЫ»; заключить договор на эксплуатацию МКД с ООО «УК «РАДУГА». Это решение было передано в ГЖИ Московской области, после чего ТСН заключило договоры с новой компанией (в начале 2020 года).
Суд исходя из этого добавил:
«Таким образом, собственники МКД реализовали свое право по распоряжению и управлению имуществом, приняв большинством голосов на общем собрании решение о смене компании-подрядчика на управление МКД».
Однако старая управляющая организация с этим не смирилась, документы на дома не отдала, помещения не освободила.
Товарищество в 2020 году обратилось в арбитражный суд (дело № А41 – 9408/2020) и спустя 5 месяцев получила положительное решение первой инстанции:
- суд удовлетворил требование о предоставлении документации;
- взыскал с ООО «УК «Битцевские Холмы» в пользу ТСН «Холмы» неустойку в размере 2 000 руб. за каждый день неисполнения по дату фактического исполнения судебного акта в случае неисполнения решения суда;
- обязал ООО «УК «Битцевские Холмы» в срок не более 1 месяца с момента вступления решения в законную силу освободить нежилые помещения, находящиеся в границах технического подполья и на первых этажах многоквартирных домов, в частности: помещения диспетчерской и кассы, а также все нежилые помещения, занимаемые УК.
УК потянула месяц и подала на решение жалобу.
При этом она утверждала, что именно она «является легитимной управляющей компанией вышеназванных многоквартирных домов, ГУ МО «ГЖИ МО» отказывается прикреплять данные многоквартирные дома по ряду формальных устранимых оснований, в числе прочего ГУ МО «ГЖИ МО» требует предоставления подписанных договоров с собственниками этих домов в количестве не менее 50 % от общей площади помещений. Подписание данных договоров ведется ответчиком, но осложнено незаконной противоправной деятельностью нелегитимного ТСН «ХОЛМЫ». Поскольку истец не является действующей управляющей организацией спорных многоквартирных домов, то он неправомочен требовать от легитимной управляющей организации – ООО «УК «БИТЦЕВСКИЕ ХОЛМЫ» передачи технической документации и освобождении помещений».
Апелляционный суд отказал УК, но она продолжает жаловаться, и вот неделю назад Арбитражный суд Московского округа вынес очередное Постановление об отказе в удовлетворении жалобы УК.
Итог: только через полтора года после принятия решения о расторжении договоров ТСН получило вступившее в законную силу решение о передаче технической документации, при этом тяжбы продолжаются.
✔ очень осторожно выбирайте кандидата в управляющие компании, не введитесь на рекомендации органов власти; посмотрите в картотеке арбитражных дел, по каким спорам участвовала потенциальная избранница;
✔ изучите с юристами договор, который будете заключать с УК, особенно про контроль работ и порядок расторжения. Не заключайте его на большие сроки, чтобы было проще прекратить отношения из-за окончания срока действия договора. По этой же причине подумайте, нужно ли вам условие о пролонгации.