Skip to content Skip to sidebar Skip to footer

Могут ли ликвидировать ТСЖ из-за противоречий устава Жилищному кодексу

Ликвидация из-за неправильного устава – одна из обидных причин. Собственники чаще всего не читали устав, какие-то спорные моменты даже не применяются в жизни, о них никто не знает. Однако ГЖИ проверяет каждый пункт, находит противоречия кодексу и требует устранить нарушения. Если предписание не исполнить, то можно остаться без товарищества.
Такая возможность прямо предусмотрена в п. 2 ч. 12 ст. 20 Жилищного кодекса РФ, при этом касается не только ТСЖ, но и кооперативов, и не только ГЖИ, но и органов муниципального жилищного контроля.

ГЖИ выигрывают суды по ликвидации ТСЖ

Представьте, что в уставе вашего ТСЖ вместо слов «реестр членов ТСЖ» употребляется немного устаревшее «список членов ТСЖ». Казалось бы, ничего страшного.
Но бдительная жилищная инспекция находит в документе это несоответствие Жилищному кодексу и выдает предписание внести изменения.
Вы готовите поправки, инициируете и проводите общее собрание, но оно не набирает кворума, решение не принято, предписание не исполнено.
И тогда жилищная инспекция обращается в суд с заявлением о ликвидации товарищества и выигрывает его.

Это не гипотетический случай, а реальная история из Омской области, которая, к счастью для товарищества, благополучно разрешилась хотя бы в апелляционной инстанции. Областной суд решил, что нарушение не является настолько существенным, чтобы наказывать за него ликвидацией (апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33 – 2253/2015).

Однако есть товарищества, которым повезло куда меньше.

В Волгоградской области инспекция выиграла суд о ликвидации ТСЖ «На Проспекте». Победа в первой инстанции досталась товариществу, однако областной суд удовлетворил жалобу ИГЖН (апелляционное определение Волгоградского областного суда № 33а-9007/2018).
Несоответствие устава заключалось в порядке приёма в члены ТСЖ – на основании решения правления (а не просто по заявлению, как это предусмотрело Жилищным кодексом РФ).
Отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что противоречащие закону положения локальных актов не подлежат применению, поэтому само несоответствие устава никаких прав не нарушает, а также не влечёт никаких страшных негативных последствий.
Областной суд назвал эту мотивировку ошибочной: мера публично-правовой ответственности в виде ликвидации ТСЖ применима в случае неисполнения им предписаний контролирующего органа. Ликвидация ТСЖ в таком случае возможна без всяких дополнительных условий.

В Санкт-Петербурге по искам ГЖИ тоже ликвидировали несколько товариществ.

ТСЖ «Пламя» не исполнило предписание о приведении устава в вид, соответствующий Жилищному кодексу РФ.
В частности, из интересного: устав предусматривал право общего собрания членов ТСЖ вводить ограничения в отношении пользования квартирами, а также устанавливать штрафы за порчу общего имущества и нарушение правил пользования, содержания жилых и нежилых помещений. Кроме того, предусматривалось округление голосов до 5 кв.м., а члены товарищества в определённых случаях ограничивались в праве на голосование.
Суд пришёл к выводу, что допущенные ТСЖ нарушения закона являются длящимися, грубыми и являются основанием для ликвидации (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 1347/2017).

ТСЖ «Витебский пр., д. 73 корп. 3» имело похожий устав. Оно не исполнило предписание ГЖИ Санкт-Петербурга ни за 6 месяцев, указанных в предписании, ни даже к самому суду. Довод о неполучении предписания в связи со сменой председателя товарищества не помог, суд постановил ликвидировать товарищество (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда № 33 – 11471/2016).

ТСЖ выигрывают у ГЖИ суды о ликвидации

Хорошо заканчиваются те истории, где товарищества при получении предписания ГЖИ стараются его исполнить. Пусть у них не всегда это получается (из-за недостатка кворума, проблем с налоговой), но эти попытки всё равно помогают расположить к себе судью и выиграть дело.

Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области обратилась в суд, чтобы ликвидировать ТСЖ «Виктория». Товарищество не исполнило предписание, выданное из-за таких нарушений в уставе:
- вопросы, касающиеся жилых и нежилых помещений, могут обсуждаться и решаться по группам членов товарищества, которым принадлежат помещения такого вида (жилое или нежилое);
- членом правления не может являться собственник нежилого помещения;
- при заключении договора с управляющей организацией правление товарищества передаёт свои функции управляющей организации.
Суды отказали инспекции: нарушения носят устранимый характер и не могут являться основанием для применения санкции в виде ликвидации ТСЖ. Выяснилось, что ТСЖ не получило предписание из-за ненадлежащего исполнения обязанностей бывшим председателем правления, а после смены правления принимало попытки изменить устав (кассационное определение Четвертого КСОЮ № 88а-29181/2020).

ГЖИ Воронежской области попыталась ликвидировать ТСЖ «Лизюкова 44», которое не исполнило предписание с претензиями к уставу товарищества.
Суд учел, что ТСЖ принимало меры к исполнению предписания, внесению изменений в устав, поэтому отказал инспекции: 
«нарушения жилищного законодательства носят устранимый характер, ТСЖ «Лизюкова 44» осуществляет свою деятельность с 2012 года, изначально создавалось для целей удовлетворения потребностей граждан в жилье» (кассационное определение Первого КСОЮ № 88а-2287/2019).

Та же ГЖИ Воронежской области параллельно пыталась ликвидировать другое товарищество – тоже из-за неправильного устава и невыполненного предписания.
Товарищество пыталось зарегистрировать новый устав, но возникли проблемы с налоговой, пришлось даже обращаться в суд с заявлением об оспаривании отказа ИФНС. Суд учел это, с пониманием отнесся к товариществу и отказал органу жилищного надзора: 
«суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для ликвидации организации, как крайней меры, в связи с которой юридическое лицо утрачивает свои правоспособность и дееспособность» (кассационное определение Первого КСОЮ № 88а-2178/2019).

Мосжилинспекция не смогла ликвидировать ТСЖ «Солнечный берег».
В предписании от товарищества требовалось привести Устав в соответствие с требованиями ЖК РФ, в части заключения ТСЖ с собственниками помещений, не являющихся его членами, договоров по внесению платы за жилое помещение и оплату коммунальных услуг. В качестве нарушенных норм закона Мосжилинспекция указала статьи 141 – 146 Жилищного кодекса РФ (странно, что не весь кодекс разом).

Отказывая в иске, суды исходили из того, что в законе нет требований об обязательном содержании в уставе положений про заключение договоров с собственниками-не-членами (апелляционное определение Мосгорсуда № 33а-5141/2022).

Что делать

Стоит проверить имеющийся устав. В 2011 году в Жилищный кодекс РФ по товариществам вносились массовые изменения. Если по этим изменениям устав не корректировался, то, скорее всего, он местами не соответствует закону.

Кроме того, если дом газифицирован, то по изменениям 2023 года в уставе товарищества должна быть прописана обязанность заключить договор на техническое обслуживание и ремонт ВДГО.

Если хочется внести в устав что-то «авторское», то стоит посоветоваться с юристами и, возможно, закрепить свои затеи в других документах, например, положении о правлении, резервном фонде и т. п., не трогая устав товарищества.

При поступлении предписания органа жилищного надзора надо оперативно и грамотно провести общее собрание членов ТСЖ, утвердить изменения в устав, зарегистрировать их в налоговой и направить документы в орган жилищного надзора (п. 10 ст. 138 Жилищного кодекса РФ).

Если дело всё же дошло до суда, ниже можно скачать образец возражений на иск жилищной инспекции (в них нужно оставить только те пункты, которые подходят под ситуацию).

➜ Подписаться на Telegram-канал «ТСЖ (ТСН) – судебная практика»
➜ 
Подписаться на канал автора в Telegram

Главные темы
Собрание

Общее собрание собственников

Оплата ЖКУ

Оплата услуг в сфере ЖКХ

Содержание жилья

Содержание и текущий ремонт

Отопление

Теплоснабжение многоквартирного дома

Электроснабжение

Электричество в многоквартирном доме

Мусор

Обращение с твердыми коммунальными отходами

Газоснабжение

Поставка газа и газовое оборудование

Водоснабжение

Горячее и холодное водоснабжение, водоотведение

Капремонт

Капитальный ремонт в многоквартирном доме

Лицензирование

Лицензирование и управление многоквартирным домом