Предложения по изменению жилищного законодательства от органа жилищного надзора

Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области опубликовал Доклад об осуществлении государственного контроля за 2020 год. В нем Департамент указал, какие изменения в нормативно-правовом регулировании ЖКХ кажутся ему целесообразными.

Приводим некоторые предложения, при этом обращаем внимание, что это лишь мнение отдельно взятого органа жилищного надзора, а не проекты нормативно-правовых актов.

Коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общедомового имущества

До сих пор нет изменений, устанавливающих порядок начисления платы и порядок перерасчета размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД (КР СОИ).

С 01.07.2020 и с 31.12.2020 вступили в силу изменения в положения пункта 44 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, из которых следует, что в случае когда объем коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, приходящийся на жилое (нежилое) помещение, определенный в соответствии с формулами 11 и 12 приложения № 2 к Правилам № 354, за расчетный период составляет отрицательную величину, то указанная величина учитывается в следующем расчетном периоде при определении объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, приходящегося на помещение.

Департамент указывает, что при этом Правила № 491, регулирующие порядок оплаты расходов на содержание внутридомовых инженерных систем электро‑, тепло‑, газо- и водоснабжения, водоотведения, расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, потребляемых при содержании общего имущества (за исключением случаев непосредственного управления, а также случаев, если способ управления не выбран или не реализован), не содержат аналогичной нормы, позволяющей «отрицательный» объем КР СОИ, приходящийся на помещение, за расчетный период учитывать в следующем расчетном периоде при определении объема этого коммунального ресурса.

По мнению органа жилищного надзора, это приводит к тому, что в случаях, предусмотренных частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ, при начислении платы исходя из фактических объемов потребления КР СОИ, не установлен порядок учета «отрицательных» объемов таких ресурсов в следующем расчетном периоде.

Департамент предлагает:

• установить порядок учета «отрицательных» объемов соответствующих коммунальных ресурсов в следующем расчетном периоде для собственников МКД (за исключением домов, с непосредственным способом управление, способ управления которыми не выбран или не реализован);
• ограничить предъявление собственникам размера платы за КР СОИ, превышающей плату, исчисленную исходя из норматива потребления, в случаях предоставления минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (обязательного перечня услуг) или перечня работ и услуг, исходя из которого установлен норматив.

Капитальный ремонт

Не хватает правового регулирования объемов выполнения работ по капитальному ремонту.

Департамент пишет, что всё чаще проводится капремонт за деньги со спецсчетов.
При этом при финансировании капремонта со специального счета собственники могут потратить деньги формально на работы, отнесенные к капремонту, но по объему являющиеся незначительными. Банк полномочиями по проверке объемов работ не наделен.

В Жилищном кодексе РФ нет норм, предусматривающих сроки и порядок аккумулирования взносов на спецсчете.

При проверках выявляются случаи несоблюдения владельцами спецсчетов требований к аккумулированию взносов на капремонт на специальном счете: деньги зачисляются не в полном объеме, хотя собственники платят как положено; собранные средства оседают на расчетных счетах владельцев спецсчетов, что дает возможность использовать их в упрощенном порядке, без решений общих собраний.

Нужны изменения в части ответственности регионального оператора, подрядных организаций и порядка контроля.

Сейчас ни одно из административных правонарушений, привлечение к ответственности за которое отнесено к органов государственного жилищного надзора не содержит оснований для привлечения регионального оператора к административной ответственности за несоблюдение исполнения возложенных на него функций.
Контроль за действиями подрядчиков, привлеченных региональным оператором, также не входит в полномочия органов жилищного надзора, при этом сам региональный оператор не очень хорошо справляется с контролем за своими подрядчиками.

Департамент сообщает, что процесс согласования, подписания акта приемки выполненных работ может занимать длительное время. Имеются случаи, когда работы на объекте фактически завершены, а соответствующие документы не оформлены, при этом у собственников имеются обоснованные претензии к качеству работ, реализовать свои права по исполнению подрядчиками гарантийных обязательств они не могут – такие примеры способствуют негативному отношению граждан к системе капитального ремонта.

Административный орган отмечает, что единственным возможным рычагом воздействия в рамках административного законодательства являются ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ, ст. 19.7 КоАП РФ, ст. 19.4.1 КоАП РФ. Однако этого недостаточно для пресечения нарушений и их профилактики.

Департамент предлагает:

• более подробно изложить в ЖК РФ обязанности и полномочия владельца специального счета, регионального оператора, включая осуществление последним функций технического заказчика работ, а также полномочия регионального оператора в части осуществления контроля за сроками и качеством работ (услуг) по капитальному ремонту, действиями подрядных организаций, осуществлением приемки работ (услуг);
• установить административную ответственность в отношении лиц, задействованных при проведении капремонта, за несоблюдение (нарушение) сроков его проведения.

Использование газового оборудования

Орган жилищного надзора не имеет полномочий реагировать на нарушения специализированных организаций, осуществляющих непосредственную проверку вентиляционных каналов жилого дома (в том числе внутриквартирного газового оборудования), так как заключение договора на оказание услуг по техническому обслуживанию внутриквартирного газового оборудования между специализированной организацией и физическим лицом относится к гражданско-правовым отношениям.

Департамент предлагает внести изменения в нормативно-правовые акты:

• В Правилах № 354 предусмотреть обязанность потребителей коммунальной услуги по газоснабжению в устанавливаемый переходный период предоставить управляющей организации информацию и (или) копии документов о сроке эксплуатации бытового газоиспользующего оборудования, установленного изготовителем. При неисполнении указанной обязанности управляющая организация вправе во взаимодействии с газораспределительной организацией приостановить газоснабжение МКД (или его части) до устранения нарушения.
• Дополнить Постановление № 410 типовыми формами договоров по указанным видам деятельности и типовыми формами актов приемки выполненных работ. Там же предусмотреть, что приостановление газоснабжения МКД (или его части) может осуществляться управляющей организацией только во взаимодействии с газораспределительной организацией и только при наличии оснований, предусмотренных Правилами № 354, газораспределительной организацией – только при наличии основании, предусмотренных Постановлением № 410, исключить возможность приостановления газоснабжения МКД (или его части) специализированной организацией.
• Обязать потребителя предоставлять управляющей организации копию договора на техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования, а в срок до первого марта ежегодно направлять акт приемки выполненных работ специализированной организацией в рамках исполнения договора о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования. При отсутствии такого акта управляющей организации необходимо предоставить возможность приостановления во взаимодействии с газораспределительной организацией предоставления газоснабжения МКД (или его части) без предварительного уведомления потребителей.
• Обязать управляющую организацию размещать информации о договорах на техническое обслуживание и ремонт, а также на техническое диагностирование внутриквартирного газового оборудования и актов приемки выполненных работ и заключений в ГИС ЖКХ.
• Приложение № 2 к Федеральному закону от 21 июля 1997 года № 116-ФЗ «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» дополнить положениями о крышных газовых котельных в МКД.

Другие предложения по совершенствованию жилищного законодательства:

• Предложения Государственной жилищной инспекции Тюменской области