Государственная жилищная инспекция Тюменской области опубликовала Доклад об осуществлении государственного контроля за 2020 год. В нем административный орган очень подробно высказал свою позицию о действующем нормативно-правовом регулировании ЖКХ.
Приводим некоторые предложения, при этом напоминаем, что это лишь мнение отдельно взятого органа жилищного надзора.
Требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме не конкретизированы либо устарели.
По мнению ГЖИ, нет четкого разграничения, какие работы относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному. Правила и нормы эксплуатации жилфонда устарели, содержат формулировки, не соответствующие Жилищному кодексу РФ.
Минимальный перечень услуг и работ содержит общие формулировки, конкретные сроки устранения неисправностей, периодичности выполнения работ не регламентирует.
Взамен этих документов требуется издание нового нормативного правового акта, содержащего обязательные требования к содержанию жилищного фонда с конкретными сроками и периодичностью выполнения работ. За основу можно было бы взять ГОСТ Р 51617 – 2014. Национальный стандарт РФ. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления МКД.
Требование по предоставлению реестров членов ТСЖ, уставов является излишним.
Инспекция указывает, что реестр членов ТСЖ размещается в ГИС ЖКХ, равно как и устав товарищества, и протокол о его утверждении.
Требование передавать техническую документацию при смене управляющей организации нуждается в изменении.
Для исключения случаев утраты техдокументации и проблем с ее передачей инспекция предлагает предусмотреть обязательность ее ведения в электронном виде в ГИС ЖКХ.
Требование о передаче ресурсоснабжающей организации данных о месте и дате рождения собственников является излишним.
Оно содержится в п.6 Правил предоставления коммунальных услуг № 354. Такая информация не нужна для начисления платы за коммунальные услуги.
Нужны изменения в нормы о капремонте.
1. У органов местного самоуправления есть обязанность созывать общее собрание собственников для решения вопроса о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капремонта в случае, если управляющей организацией, ТСЖ или кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление домом (ч. 9 ст. 175 Жилищного кодекса РФ). Однако закон не регламентирует, каким образом орган местного самоуправления получает информацию для исполнения такой обязанности.
Инспекция предлагает возложить обязанность по уведомлению на прежнего владельца специального счета.
2. На практике владельцами спецсчетов не обеспечивается зачисление взносов на капремонт напрямую на специальный счет. Выявляются факты сбора взносов на расчетные счета владельцев специальных счетов с последующим перечислением денег на спецсчет. В этом случае не обеспечивается сохранность денег: на средства, находящиеся на расчетном счете юридического лица, может быть наложен арест; средства с расчетного счета могут быть израсходованы юридическим лицом на любые цели.
При этом прямое указание закона об обязанности внесения средств напрямую на спецсчет отсутствует.
3. При формировании фонда капремонта на спецсчете, открытом на имя регионального оператора, взносы уплачиваются в сроки, установленные для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 171 Жилищного кодекса РФ).
На практике возникают ситуации, когда управляющая организация отказывается формировать и направлять платежки на уплату взносов на капремонт, если она не является владельцем спецсчета. Для решения вопроса инспекция предлагает добавить в кодекс обязанность лица, управляющего МКД, формировать и направлять собственникам квитанции на уплату взносов на капремонт независимо от того, является ли оно владельцем спецсчета или нет.
Протоколы собраний и функции органов жилищного надзора.
1. Инспекция предлагает исключить из полномочий проверку порядка организации (созыва) собраний, оформления протоколов в случае поступления двух и более протоколов в течение 3‑х месяцев (часть 1.1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ), а проверять лишь на выявление признаков ничтожности (отсутствие кворума) на основании поступивших обращений и только тех решений общего собрания, которые перечислены в ч. 4.2, ч. 5 ст. 20 Жилищного кодекса РФ, а также об установлении размера платы за содержание жилого помещения.
Обоснование такого предложения: проверки трудозатратны, при этом отсутствуют правовые последствия таких проверок, т. к. независимо от выявленных нарушений порядка созыва собрания и оформления протокола, за исключением выявления признаков ничтожности, признать решение собрания недействительным вправе только суд.
2. Предлагается исключить из Жилищного кодекса РФ нормы о направлении в органы жилищного надзора всех протоколов общих собраний на хранение, оставив лишь протоколы о выборе (смене) способа управления.
По мнению ГЖИ, хранение документов – это работа архивных органов, а не жилищных инспекций. Бюджет несет затраты на установку дополнительных стеллажей, шкафов, выделения отдельных помещений, уничтожение по истечении установленного срока хранения (1 протокол — 300 – 500 листов), также затраты на краску и бумагу при предоставлении копии протокола на запросы лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, судов, правоохранительных органов о предоставлении копий решений и протоколов.
Другие полномочия органов жилищного надзора
Инспекция предлагает убрать часть других полномочий:
- участие органов жилищного надзора в межведомственных комиссиях, так как возникает конфликт интересов (те же органы проверяют соблюдение обязательных требований к порядку признания помещений жилым помещениями, жилых помещений пригодными (непригодными) для проживания, многоквартирных домов аварийными, подлежащим сносу или реконструкции);
- контроль за соблюдением предельных индексов, так как мониторинг индекса по субъекту РФ и контроль за соблюдением порядка утверждения предельных индексов осуществляется федеральным органом исполнительной власти в области государственного регулирования тарифов;
- полномочие по надзору за соблюдением обязательных требований к обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления МКД, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, и соблюдению предельных индексов изменения размера такой платы. Инспекция указывает, что обязательные требования к установлению размера платы отсутствуют, а Приказ Минстроя от 06.04.2018 № 213/пр носит рекомендательный характер и не обязателен к применению. Таким образом, отсутствует предмет проверок, т. е. те обязательные требования, соблюдение которых должен проверять надзорный орган;
- полномочие по надзору за созданием и деятельностью советов многоквартирных домов, так как Жилищным кодексом РФ не предусмотрен надзор за деятельностью и созданием советов, в связи с чем в этой части Положение о государственном жилищном надзоре не соответствует Жилищному кодексу РФ. Нет оснований для внеплановой проверки в соответствии с ч. 4.2 ст. 20 Жилищного кодекса РФ, а плановые проверки в отношении граждан не проводятся. Проверка в отношении юридического лица по этому предмету не возможна;
- подтверждение класса энергетической эффективности многоквартирного дома, так как оно не является контрольной (надзорной) функцией, а также не приводит ни к какому дополнительному эффекту. Инспекция указывает, что эта функция практически не реализуется уже более 8 лет.