Подобрали два примера из практики, когда судам пришлось разбираться, кто несет ответственность за некачественный капитальный ремонт: заказчик, подрядчик или региональный оператор.
Опубликовано 30.01.2021. Обновлено 15.07.2024.
УК выявила недостатки в работе лифтов
На территории Краснодарского края в многоквартирных домах был запланирован капитальный ремонт лифтового оборудования. По итогам открытого конкурса заказчик МКУ «Горжилхоз» и подрядная организация ООО «Эрбауэр» заключили договор на выполнение работ. Финансирование осуществлял региональный оператор НКО «Фонд капитального ремонта МКД».
После сдачи лифтов в эксплуатацию управляющая компания ООО «ГУК-Краснодар» обнаружила ряд недостатков, из-за которых лифты не могли нормально работать. Организация попыталась решить вопрос в претензионном порядке, но не вышло.
УК обратилась в арбитражный суд и потребовала устранить недостатки выполненных работ. Заказчик не согласился с заявленными требованиями: ранее суд уже рассмотрел спор по иску учреждения к подрядчику и удовлетворил иск.
Арбитражный суд Краснодарского края обязал фонд устранить неисправности. Первая инстанция посчитала, что именно региональный оператор несет ответственность за качество капитального ремонта, в связи с чем он отвечает и за действия подрядчика. Учреждение-заказчик является ненадлежащим ответчиком: заказчик отвечает перед фондом, а не собственниками помещений.
Апелляционная инстанция оставила решение без изменения:
- фонд обеспечивает проведение капитального ремонта (ч. 1 ст. 182 ЖК РФ);
- финансирование работ осуществляет региональный оператор в порядке, предусмотренном договором о передаче функций технического заказчика (ч. 9 Закона Краснодарского края от 01.07.2013 г. № 2735-КЗ);
- региональный оператор отвечает за качество работ перед собственниками помещений в течение не менее пяти лет с момента подписания акта приемки (п. 11 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ);
- закон не содержит ограничения ответственности регионального оператора за последствия некачественных работ подрядчика. Поэтому он отвечает за действия подрядной организации перед собственниками в соответствии с принципом полного возмещения убытков (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ).
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа согласился с выводом, что именно региональный оператор несет ответственность за качество капитального ремонта (дело № А32 – 7811/2019):
- «региональный оператор обязан нести ответственность перед собственниками помещений за качество выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания акта приемки. Поскольку региональный оператор отвечает за качество капитального ремонта, а следовательно, несет ответственность и за действия привлеченных подрядчиков, суды правомерно указали, что фонд избран в качестве ответчика обоснованно.
- Наличие спора между заказчиком и подрядчиком препятствием к удовлетворению иска могло являться лишь в том случае, если бы указанный судебный акт на момент вынесения решения по настоящему делу был исполнен. Однако такие доказательства ответчиком суду не предоставлялись. В такой ситуации управляющая компания сохраняет законный интерес в защите своих прав избранным способом».
ТСЖ добивалось устранения недостатков некачественного ремонта фасада МКД
В 2018 году был заключен договор на выполнение работ по капитальному ремонту МКД по проспекту Мира в Красноярске, управление которым осуществляет ТСЖ “Мира-85”. Однако работы так и не были завершены, поскольку договор был расторгнут в 2019 году техническим заказчиком МКУ г. Красноярска “УРТСЖИМС”.
Подрядчик АО “НТП” через суд взыскал с регионального фонда капремонта Красноярского края 5,5 млн рублей за фактически выполненные работы по ремонту фасада МКД (общая стоимость работ по договору составляла почти 15 млн рублей).
В 2022 году ТСЖ получило предостережение органа жилищного контроля. В предостережении говорилось о том, что товарищество не обеспечило безопасные условия проживания жильцов МКД: не установлены ограждения, граждане не проинформированы об опасности обрушения окрасочного слоя с фасада МКД, не отбит отслоившийся окрасочный слой с поверхности фасада.
ТСЖ обратилось к подрядчику и фонду капремонта с требованиями об устранении недостатков (выполнении необходимых видов и объема работ) в соответствии с договором от 19.10.2018, но получило отказ.
Затем товарищество обратилось в суд к региональному фонду капремонта и АО “НТП” с требованиями о выполнении работ по ремонту фасадов МКД на сумму 10 млн рублей.
Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении иска отказали.
Они полагали, что подрядчик некачественно выполнил работы, заказчик их не принял, следовательно, положения законодательства об устранении выявленных недостатков в пределах гарантийного срока не применяются.
Результаты строительно-технической экспертизы показали, что объем и качество выполненных подрядчиком работ не соответствует условиям договора, проектной документации, строительным нормам и правилам (подрядчик пожалел штукатурки и вместо слоя в 20 – 30 мм нанес слой толщиной до 4 мм, не выполнил часть работ).
Апелляционный суд, сославшись на заключение эксперта, указал, что повторное выполнение подрядчиком работ не обеспечит исправное состояние фасада дома. Для этого необходимо проведение всего объема работ по договору от 19.10.2018, а также ремонтных работ кирпичной кладки, балконных плит и ограждений, которые не были предусмотрены условиями договора.
Кассационный суд не согласился с нижестоящими судами и направил дело на новое рассмотрение.
В пользу подрядчика взыскана оплата за работы, обозначенные в акте о приемке выполненных работ, соответственно, гарантийные обязательства в отношении качества результата указанной части работ сохраняются и после расторжения договора.
«Вывод суда первой инстанции о том, что, поскольку результат выполненных работ являлся некачественным, заказчиком не принимался, положения законодательства об устранении выявленных недостатков в пределах гарантийного срока применению не подлежат, является неверным, противоречит статьям 721, 722, 723, 724 ГК РФ и существу обязательства».
Кассационный суд высказался и по поводу бесполезности повторного выполнения работ. Он отметил, что «выводы эксперта относительно необходимого объема работ для достижения целей, предусмотренных договором № 1068809 от 19.10.2018 в целом, какого-либо правового значения в данном случае не имеют, соответствующий вопрос не ставился при назначении экспертизы…».
Суд кассационной инстанции указал, что нижестоящими не установлены обстоятельства, которые являются основанием для освобождения подрядчика от гарантийных обязательств, поэтому отказ в удовлетворении требований ТСЖ является неправомерным (дело № А33 – 23100/2022).
➜ Некачественный капремонт. Компенсация морального вреда не положена
