Требование жилищной инспекции об организации продухов признали неисполнимым

Нечасто управляющим организациям удается обосновать неисполнимость предписания, но в этом деле орган жилищного надзора действительно перемудрил.

Государственная жилищная инспекция Амурской области провела внеплановую проверку управляющей организации ООО «Амуржилсервис». Орган контроля ранее уже выдал обществу предписание, поэтому хотел убедиться в исполнении его требований. Однако при проверке ГЖИ обнаружила, что одно из требований так и не выполнено: организация не восстановила дополнительные продухи для проветривания подвала. На основании этого инспекция выдала новое предписание по нарушению требований Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170: 

• подвалы и технические подполья должны проветриваться регулярно в течение всего года с помощью вытяжных каналов, вентиляционных отверстий в окнах и цоколе или других устройств при обеспечении не менее чем однократного воздухообмена;
• подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию;
• площадь продухов должна составлять примерно 1/400 площади пола техподполья или подвала; располагаются продухи на противоположных стенах для сквозного проветривания (не менее 2‑х продухов на каждой секции дома);
• желательно оборудовать продухи жалюзийными решетками;
• для предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни.

Организация не согласилась с актом органа контроля и обратилась в арбитражный суд.

УК потребовала признать предписание недействительным (дело № А04 – 3117/2020)

Общество указало, что собственники дома не принимали решения о восстановлении продухов. После получения первого предписания организация предпринимала меры по проведению общего собрания, но оно так и не состоялось. По мнению УК, инспекция обязала общество провести восстановление продухов без учета конструктивных особенностей, технической документации и проекта дома.

Арбитражный суд Амурской области удовлетворил иск в части и признал требование инспекции восстановить продухи недействительным. Судебная коллегия апелляционной инстанции оставила решение без изменения:

• согласно проекту в доме предусмотрено три продуха с внутренней стороны дома;
• инспекция обязала общество восстановить дополнительные продухи на противоположной стене;
• восстановить продухи технически невозможно – с внешней стороны дома согласно проекту располагается длинное капитальное крыльцо нежилого помещения (видно на фото выше).

Кассационная инстанция подтвердила неисполнимость требования ГЖИ

Арбитражный суд Дальневосточного округа на прошлой неделе поддержал выводы нижестоящих судов (Постановление от 22.01.2021 г. № Ф03 – 5444/2020):
«суды пришли к верному выводу, что предписание в указанной части не отвечает принципам определенности, конкретности и исполнимости, вынесено без учета технических характеристик дома. В связи с чем, суд округа соглашается с судами в том, что оспариваемое предписание в этой части неисполнимо, в связи с чем, признано недействительным».

Еще про продухи:

• В Правила содержания общего имущества внесены поправки про продухи в подвалах
• Доступ кошек в подвал: мнение органа жилищного надзора