Использование общедомового имущества: провайдеры, офис УК, вывески

Важное обновление: в апреле 2024 года (уже после написания материала) вступили в силу изменения в закон о связи и в Жилищный кодекс. Теперь провайдеры и операторы связи бесплатно и практически беспрепятственно могут размещать свое оборудование в МКД (подробнее)

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа напомнил управляющим компаниям многоквартирных домов, что распоряжение общим имуществом дома возможно только при положительном решении собственников.

Государственная жилищная инспекция Тюменской области провела внеплановую проверку в отношении ООО «УК „Партнеры на Щербакова“». Инспекция обнаружила, что компания пользовалась имуществом дома без согласия собственников: в подвале общество разместило собственный офис и оборудование для интернета, а на фасаде здания располагались рекламные растяжки. На основании чего ГЖИ обязала организацию устранить выявленные нарушения. Не согласившись с актом органа контроля, общество решило обратиться в арбитражный суд.

Управляющая компания просила признать предписание незаконным (дело № А70 – 5072/2020)

Общество указывало на правомерность своих действий:

• собственники дома разрешили распорядиться общим имуществом: имеется положительное решение собрания;
• в подвале дома отсутствует интернет-оборудование: оно размещено на техническом этаже. Инспекция же перепутала его с электрощитовой;
• УК использует подвальное помещение только для управления домом;
• вывески расположены на фасадах магазинов в целях исполнения требований ФЗ «О защите прав потребителей». Согласие собственников на такое размещение не требуется.

Суды первой и апелляционной инстанции отказали истцу:

• УК незаконно использует общее имущество дома: решение собственников помещений ничтожно в силу отсутствия кворума, так как набрано меньше необходимых двух третей голосов (ст. 44, ст. 161 ЖК РФ);
• доводы истца об отсутствии оборудования в подвале дома не обоснованы: факт нарушения подтверждается актом ГЖИ. Размещение оборудования без согласия собственников недопустимо вне зависимости от того, где именно оно размещено.
• размещение вывесок на фасаде дома относится к использованию общего имущества, в силу чего получение согласия собственников является обязательным (правовая позиция отражена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 41-КГ18 – 13).

Вышестоящая инстанция подтвердила законность предписания

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа поддержал выводы нижестоящих инстанций (Постановление от 19.01.2021 № Ф04 – 6051/2020):
«Принятие решений о пользовании общим имуществом МКД иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество, относится к компетенции общего собрания собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Таким образом, управляющая компания была обязана получить положительное решение собственников для использования общего имущества дома либо принять меры по прекращению его использования.