Собственники нежилых помещений в Бизнес-центре Москвы приняли решение об утверждении новых тарифов на оказание услуг по управлению и обслуживанию здания. Владельцы пришли к выводу, что стоимость содержания помещений должна исходить из категории помещения. Так, например, для обслуживания 1 кв. м. апартаментов была уставлена плата в 910 руб./год, а офисного помещения — 2100 руб./год. ООО «Волга Эстейт» — владелец нежилого помещения — посчитало такое решение незаконным и обратилось в арбитражный суд.
Организация указывала на необоснованное применение различных тарифов: отсутствуют критерии разделения помещений на категории и обоснование дифференцирования.
Арбитражный суд города Москвы отказал истцу. В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения порядка проведения и созыва общего собрания, а сам истец знал о порядке определения тарифов, которые в течение длительного времени существенно не изменялись.
Апелляционная и кассационная инстанции удовлетворили иск. Ответчик не указал основания, позволяющие установить различную плату за содержание помещений. В связи с этим решение общего собрания признали недействительным:
«в решении общего собрания не приведено надлежащее обоснование определения тарифа, а также мотивы выбора критериев (выбор критериев не должен быть произвольным). Дифференциация размеров платежей привела к недопустимым различиям в правовом положении собственников помещений (ст. 158 ЖК РФ, Правила содержания общего имущества, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491)».
В декабре 2020 года судья Верховного Суда РФ подтвердил обоснованность апелляционного и кассационного постановлений (Определение № 305-ЭС20 – 19818):
«как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданско-правовых отношений (Постановления от 06.06.2000 г. № 9‑П, от 10.04.2003 г. № 5‑П и др.);
вместе с тем конституционный принцип равенства не исключает возможность установления различных правовых условий для различных категорий субъектов права, однако такие различия не могут быть произвольными и должны основываться на объективных характеристиках соответствующих категорий субъектов (Постановление от 27.04.2001 г. № 7‑П, Определение от 14.12.2004 г. № 451‑О и др.)».
Таким образом, что дифференциация тарифов для собственников помещений возможна, но должна быть обоснована. В обратном случае решения собраний могут быть признаны незаконными.
Про дифференциацию размеров платы в жилых и нежилых помещениях в многоквартирном доме можно почитать наше обобщение судебной практики.