Часто собственники хотят установить нестандартный размер платы для собственников нежилых помещений. Собственники квартир хотят, чтобы владельцы нежилых платили больше, так как занимаются коммерческой деятельностью. Собственники нежилых хотят платить меньше, так как не пользуются частью услуг, входящих в содержание жилья.
Опубликовано 23.12.2020. Обновлено 26.12.2023.
Конституционный Суд РФ в Постановлении № 5‑П в 2018 году написал, что устанавливать разный размер платы можно, но при определённых условиях:
- если закон не содержит императивного правила об одинаковом для всех собственников размере платы;
- если установление разных размеров не приводит к различиям в правовом положении собственников помещений, относящихся к одной и той же категории.
Судебная практика по дифференцированной плате за содержание для жилых и нежилых помещений
Суды в целом не против утверждения разных размеров платы, но хотят видеть нормальное обоснование такому решению.
Споры с органами жилищного надзора
✔ Суд признал незаконным предписание Инспекции Государственного жилищного надзора Пермского края о перерасчете платы.
Собственники дома под управлением УК приняли на собрании решение о том, что нежилые помещения должны платить больше, так как от коммерческой деятельности остается много отходов, что влечет больше затрат на дворника.
Суд указал, что решение общего собрания не признано недействительным, является для управляющей организации обязательным, и она молодец, что его исполняет (дело № А50 – 35220/2018, дошло до Верховного Суда РФ)
✔ Суд также признал незаконным предписание Государственной жилищной инспекции Санкт-Петербурга.
Ей не нравились начисления собственнику нежилого помещения. Общее собрание ранее решило установить дифференцированный размер платы за содержание и обслуживание контейнерной площадки для собственников жилых и нежилых помещений («собственники нежилых помещений дополнительно производят оплату за содержание и обслуживание контейнерной площадки из расчета 1 куб. м»).
Суд пришёл к выводу, что собственнику нежилого помещения всё начисляется согласно решению общего собрания, поэтому нарушений нет (дело № А56 – 70620/2019).
Споры об оспаривании решений общих собраний об утверждении разного размера платы
✔ Собственнику отказали в признании решения общего собрания недействительным.
В Москве плата за работы и услуги по управлению МКД, содержание и текущий ремонт общего имущества МКД для собственника нежилого пристроенного помещения была установлена в два раза ниже, чем для других собственников помещений, в том числе нежилых.
Суды решили, что дифференциация законна, так как нежилое помещение располагалось «в пристройке, не имеющей с основным зданием общей крыши, общих стен, кроме одной, общего входа, общего лифтового хозяйства, и большую часть работ в связи с этим по содержанию своего имущества осуществляет самостоятельно, без помощи управляющей компании, что прямо не запрещено жилищным законодательством для собственников помещений, а потому оплачивает только те услуги по содержанию своего имущества, которые ей оказывает управляющая компания» (определение Второго КСОЮ по делу № 88 – 7538/2020).
✔ Суд отказал в признании решения собрания недействительным.
В доме с ТСЖ была повышена плата для нежилых помещений, так как оказание коммерческих услуг ведёт к большей эксплуатации общедомового имущества (апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 49893/2018).
✔ Суд признал законным установление платы за содержание машино-места в большем размере, чем размер платы собственников жилых и нежилых помещений за содержание и текущий ремонт.
По мнению суда, плата за обслуживание паркинга основана на расчетах, заложенных в смету, а дифференцированный подход к собственникам машино-мест применен с учетом различного назначения помещений (апелляционное определение Мосгорсуда по делу № 33 – 43676/2019).
✔ Суд отказал собственнику нежилого помещения в признании недействительным решения собрания о повышенном размере платы.
По мнению Мосгорсуда, дифференциация платежей, по поводу которых возник спор, закону не противоречит. Она является экономически необходимой и обусловлена характером использования помещений, а также тем, что ряд услуг, в связи с характером использования помещений, истец потребляет в повышенном объеме: в нежилых помещениях истца размещена круглосуточная коммерческая автомойка на 6 постов, вместо двух по проекту, рестораны, один из которых с круглосуточной промышленной пекарней, вместо запроектированных помещений бытового обслуживания и торгового назначения (дело № 33 – 0757/2021).
✖ Суд признал недействительным решение общего собрания членов ТСЖ.
В Саратовской области на собрании утвердили разные размеры платы для жилых и нежилых помещений из-за необходимости ремонта кровель нежилых встроенно-пристроенных помещений.
Суды решили, что такая дифференциация не является разумной, так как в этом случае расходы на ремонт крыши возлагаются исключительно на собственников нежилых помещений, хотя крыши являются общедомовым имуществом, бремя расходов на содержание которого несут все собственники (апелляционное определение Саратовского облсуда по делу № 33 – 9342/2019).
✖ Решение собрания признали недействительным.
В Краснодарском крае собственники утвердили дополнительную плату для нежилых помещений по содержанию места для вывоза мусора, однако ТСЖ не обосновало мотивы дифференциации платы (дело № А32 – 43480/2018, дошло до Верховного Суда РФ).
✖ В Казани суд признал недействительным решение собрания о повышении тарифа на обслуживание противопожарной системы с 2,83 р./кв. м. до 4,38 р./кв. м. для собственников офисов и парковочных мест, а также об установлении тарифа на оплату ответственного по противопожарной безопасности – 8,48 р./кв.м. для собственников офисов.
Суд указал, что собрание может принять решение о дифференцированных тарифах на содержание общего имущества для собственников различных помещений, но только с учетом объективных характеристик помещений и при наличии соответствующего экономического и правового обоснования. В данном случае такого обоснования решения собрания не содержат, поэтому носят дискриминационный характер (определение 6 КСОЮ по делу № 88 – 24066/2023).
✖ В Красноярске суды трех инстанций признали недействительным решение общего собрания об утверждении ежемесячного взноса за «диспетчеризацию откатных ворот» в размере 870 рублей с квартиры. При этом собственники нежилых помещений оказались полностью освобождены от этой платы.
«Взимание денежных средств на диспетчеризацию откатных ворот только с собственников жилых помещений противоречит положениям ст. 249 ГК РФ и ст. 39 ЖК РФ, а определенный размер ежемесячного дополнительного сбора повлечет для истцов возникновение убытков, то есть существенные неблагоприятные последствия» (определение Восьмого КСОЮ № 88 – 9204/2023).
Споры о взыскании платы с собственников нежилых помещений
✔ Суд удовлетворил требования ТСЖ о взыскании долга за ЖКУ.
Нежилые помещения платили больше из-за того, что число посетителей нежилых помещений больше посетителей квартир, что увеличивает нагрузку на службу консьержей и объем их услуг (дело № А56 – 94576/2017).
✔ ТСЖ также успешно взыскало задолженность, рассчитанную из повышенного размера платы для нежилого помещения.
Должник безуспешно жаловался до Верховного Суда РФ (дело № А56 – 69082/2019).
Таким образом, при утверждении разного размера платы важно обосновать, чем обусловлено различие для собственников жилых и нежилых помещений. Как видно из примеров, обосновать можно как повышенный, так и пониженный размер платы для нежилых помещений.
Напоследок – занимательный образец «краснодарского правосудия»
Собственник нежилых встроенных помещений умудрилась в судебном порядке, в обход предусмотренной законом процедуры определения размера платы, а именно – на общем собрании собственников – существенно снизить свои расходы на содержание общего имущества.
Обоснование иска: собственник сама выполняет часть работ по содержанию общего имущества — самостоятельно обслуживает прилегающую территорию, проводит ее озеленение и уборку, проводит покраску фасадов, их мытье, текущий ремонт коммуникаций и их обслуживание.
Суд обязал управляющую организацию рассчитать стоимость работ по содержанию и по ремонту МКД согласно перечню предоставляемых услуг для нежилых помещений истца в размере 18,74% от тарифа, указанного в договоре управления, заключенному между УО и собственниками.
К такому решению суд пришел после заключения экспертизы, которая показала:
— общедомовые коммуникации, помещения и оборудование необходимы не в полном объеме для эксплуатации нежилых помещений;
— также нежилым помещениям не нужен весь тот перечень работ, что предусмотрен договором управления;
— некоторые работы из договора управления дублируются с теми работами, которые собственник выполняет по собственной инициативе, нанимая своих подрядчиков.
Эксперт решил, что для определения размера платы за работы УО требуется произвести расчет с учетом фактически используемого оборудования и конструкций, необходимых для эксплуатации указанных помещений, а также работ, выполняемых УО и сторонними организациями.
Результатом расчета оказались 18,74% от тарифа, указанного в договоре управления.
Это все устояло в двух вышестоящих инстанциях.
«Установив, что истец как собственник имущества, расположенного в многоквартирном доме, за свой счет содержит имущество, излишне оплачивает услуги на управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, которыми не пользуется, суды нижестоящих инстанций обоснованно пришли к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований, признав расчет истца правильным и соответствующим закону» (определение Четвертого КСОЮ № 88 – 34401/2023).