Допуск в арендуемое помещение для ремонта общего имущества

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа напомнил об обязанности собственников помещений в многоквартирном доме обеспечивать доступ представителям служб для проведения ремонта.

В 2018 году при проверке оборудования жилого дома в Новокузнецке было установлено, что розлив отопления находится в аварийном состоянии. Для устранения неполадки требовалось полностью разобрать потолок и бетонный короб в месте его расположения. Но ситуация осложнялась тем, что розлив отопления находился в помещении первого этажа – в местном продуктовом магазине.

Исполнитель услуг по комплексному обслуживаю дома – ООО «Курск» – на основании заключенного договора с управляющей организацией направил уведомление собственнику помещения для предоставления доступа. Не получив положительного ответа, организация решила получить допуск в судебном порядке.

Общество обратилось в арбитражный суд (дело № А45 – 32461/2019)

В заявлении исполнитель услуг указал такие требования:

• демонтировать элементы отделки потолка и электрооборудования;
• обеспечить доступ представителей общества к общедомовому имуществу;
• обеспечить отсутствие посетителей магазина в период ремонтных работ.

В обоснование общество ссылалось на положения договора:

• п.2.1.2: исполнитель при обнаружении неисправностей санитарно-технического оборудования обязан немедленно принимать возможные меры к их устранению;
• п.2.3.6: заказчик обязан допускать в занимаемое помещение представителей исполнителя для проведения работ на системах электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации.

Собственник не соглашался с заявленными требованиями и указывал на отсутствие обязанности обеспечить доступ: помещение находится в аренде. Все присужденные действия может осуществить только арендатор как лицо, которое фактически пользуется и владеет помещением.

Мнение судов

Первая и вторая инстанции сошлись во мнении, что именно собственник обязан предоставить доступ в помещение:
«если инженерные сети располагаются в помещении собственника (или нанимателя), он должен обеспечить свободный доступ для проведения ремонтных работ.
Потребитель обязан допускать представителей организации, предоставляющей коммунальные услуги, в занимаемое нежилое помещение для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ – по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время (Правила предоставления коммунальных услуг № 354, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда № 170).

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа подтвердил выводы нижестоящих судов (Постановление от 28.12.2020 № Ф04 – 6249/2020). Предприниматель после передачи помещения в аренду не утратил прав и обязанностей, присущих собственнику вещи:
«суды первой и второй инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для возложения на собственника обязанности обеспечить доступ к общедомовому имуществу для проведения демонтажных, ремонтных и пожароопасных работ и демонтировать элементы отделки потолка и электрооборудование в местах расположения общедомового имущества розлива отопления незамедлительно после вступления решения суда в законную силу».

Таким образом, арендодатель, передав помещение в аренду, не утрачивает в отношении него права и обязанности, присущие собственнику, в связи с чем обязан совершать действия, необходимые для содержания и ремонта общего имущества.