Может ли муниципалитет отменить решение о переводе нежилого помещения?

До Верховного Суда РФ дошло дело, где оценивалась законность отмены решения муниципалитета о переводе помещения.

Индивидуальный предприниматель приобрёл помещение в многоквартирном доме в г. Североморск Мурманской области, которое в 2011 году было переведено в нежилое по заявлению предыдущего собственника. Однако уже после покупки администрация приняла решение об отмене постановления о переводе – в 2019 году. Собственник не ожидал такого поворота и обратился в суд.

Первая инстанция поддержала муниципалитет (дело № А42 – 9905/2019)

Собственник просил признать незаконным последнее постановление администрации, указывал, что является добросовестным приобретателем имущества, которое к моменту его приобретения уже считалось нежилым помещением. Все документы для перевода были представлены предыдущим собственником, оборудование отдельного входа было согласовано, и ни перевод, ни протокол собрания не оспаривались. Жалобы и заявления собственников МКД о несогласии перевода отсутствуют. Муниципалитет нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности. 

Администрация исходила из того, что уменьшение размера общего имущества путём оборудования дополнительного входа было возможно только с согласия всех собственников (п. 3. ст. 36 ЖК РФ). А так как протокол общего собрания не соответствовал этому требованию, то администрация пришла к выводу о незаконности перевода и вынесла постановление об отмене предыдущего решения.

Суд отказал в удовлетворении требований истца, поддержав муниципалитет: необходимо было получить согласие всех собственников. Этого согласия не было, поэтому помещение было переведено в нежилое в 2011 году незаконно.

Апелляционная и кассационная инстанции встали на сторону собственника

Вышестоящие суды решили, что у администрации не было причин для отмены:

• суд первой инстанции не учёл, что при принятии первого постановления администрация руководствовалась протоколом общего собрания, в котором приняло участие большинство собственников. Протокол и решение в установленный срок оспорены не были. Таким образом, перевод был согласован с собственниками помещений;
• при наличии у предпринимателя зарегистрированного права собственности, на основании ранее выданного постановления, ответчик был не вправе отменять акты, с учётом которых регистрировалось право собственности нового владельца. Эти вопросы должен рассматривать суд.

Неделю назад Верховный Сур РФ отказал в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения (Определение № 307-ЭС20 – 20069).

Таким образом, орган местного самоуправления может отменить ранее принятый им акт, если он противоречит закону, однако сам отменяющий акт должен быть обоснованным и не нарушать прав граждан и организаций. Решение «отменять или не отменять» не должно зависеть исключительно от усмотрения органа власти. Такие решения должны быть предсказуемыми, обоснованными, исключающими произвольность и возможность злоупотреблений.