4 частые ошибки при изменении способа формирования фонда капремонта (переходе на спецсчёт)

Ошибка 1. Забыть вынести на голосование обязательные вопросы.

Решение общего собрания собственников о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете должно содержать также решение

• о выборе лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, в том числе с использованием системы, на уплату взносов на капремонт на специальный счет,
• об определении порядка представления платежных документов и
• о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг.

При этом выбор уполномоченного лица, указанного в настоящем пункте, осуществляется по согласованию с ним (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ). На практике эти вопросы решаются совместно с будущим владельцем спецсчёта. Встречаются самые разные решения: начиная с того, что расходы на платежки уже заложены в статье расходов на управление, и дополнительных затрат для жителей не возникнет, и заканчивая разными процентами в пользу управляющей компании.

Эта ошибка на практике приводит к таким делам:

Дело № А82 – 11230/2019

ТСЖ из Ярославля обратилось в суд с иском к региональному оператору. Оно просило признать незаконным его отказ в принятии пакета документов по изменению способа формирования капремонта, а также обязать перечислить деньги на спецсчёт.

Суд отказал в удовлетворении требований из-за следующих нарушений:

• решения о выборе лица, выставляющего платёжки, порядке их представления, размер расходов на квитанции и условия их оплаты приняты на заседании правления, а не на общем собрании собственников;
• к протоколу общего собрания не подшиты обязательные приложения – реестр вручения уведомлений о собрании и список присутствующих.

Дело № А23 – 7270/2017

Товариществу из Калуги лишь через суд удалось заставить регионального оператора перечислить деньги. Товарищество направило оператору уведомление об изменении способа формирования фонда капремонта с копией уведомления об открытии спецсчёта и протоколом собрания.

Региональный оператор указал, что протокол не содержит реестр регистрации собственников, участвующих в общем собрании, поэтому «невозможно определить, являются ли результаты голосования легитимными». Также оператор потребовал у товарищества копию устава и реестр собственников. Позже он уведомил ТСН, что протокол не оформлен в соответствии с действующим законодательством, в связи с чем, по его мнению, решение о формировании фонда капремонта на спецсчёте не вступило в силу. Соответственно, оператор деньги не перевёл, продолжил направлять жителям квитанции.

Товарищество обратилось за помощью в суд. Он обязал требовательного регионального оператора перечислить деньги и передать ТСН все имеющиеся документы и информацию, связанную с формированием фонда капремонта. 

Региональный оператор пробовал обжаловать решение суда, указывая, что в протоколе собрания нет решений по вопросам, связанным с выставлением платёжных документов. Также он ссылался на то, что по информации органа жилищного надзора, сведения о спецсчёте ТСН не внесены в реестр специальных счетов.

Суд оставил жалобу регионального оператора без удовлетворения:

• «само по себе отсутствие сведений о спецсчёте ТСН в реестре специальных счетов органа жилищного надзора не позволяет сделать вывод о том, что решение общего собрания не было реализовано».
• с момента изменения способа формирования фонда капремонта, все собственники добросовестно оплачивают взносы на спецсчёт, о чем региональному оператору было известно, однако, никаких претензий в адрес ТСН и собственников он не направлял, в суд о взыскании якобы имеющейся задолженности не обращался.

Ошибка 2. Забыть, что решение о переходе на спецсчёт вступает в силу не моментально.

Согласно ч. 5 ст. 173 ЖК РФ, решение о прекращении формирования фонда капремонта на счёте регионального оператора и накоплении денег на спецсчёте вступает в силу через один год после уведомления оператора о принятом решении, если региональные власти не утвердили срок покороче.

Дело № А14 – 11810/2018

Суд оценивал законность требований жилищной инспекции Воронежской области прекратить сбор средств до вступления решения общего собрания в силу и вернуть уже уплаченные жителями деньги. Требование о прекращении досрочного сбора взносов суд посчитал законным, ведь принятие платежей до вступления решения собственников в силу противоречит закону.

Однако товариществу разрешили не возвращать деньги жителям: теоретически их можно было бы перечислить региональному оператору, но при вступлении в силу решения об изменении способа формирования ФКР деньги всё равно в итоге окажутся на счёте у ТСЖ.

Дело № А35 – 6101/2018

Жилищный кооператив из Курской области и региональный оператор обратились в суд с требованиями друг к другу о взыскании денег, параллельно собранных с жителей. Победил оператор.

В этом доме было проведено два собрания. Первое собрание о выборе способа формирования ФКР прошло с опозданием на год, а повторное голосование провели позже уже об изменении способа. Однако оно в силу жилищного законодательства не вступило в силу моментально. Тем не менее, кооператив сразу стал собирать деньги с жителей.

Кроме этого нарушения суд отметил, что право собственников на выбор способа формирования фонда капремонта в установленный жилищным законодательством срок реализовано не было, а более поздние решения об изменении способа формирования фонда капремонта жители приняли с нарушениями статьи 173 ЖК РФ, сам протокол имеет пороки в оформлении. С кооператива взыскали в пользу оператора собранные с жителей 1,3 млн. рублей. Верховный Суд РФ в определении от 19.11.2019 № 310-ЭС19 – 20637 поддержал такое решение.

Ошибка 3. Выбрать не тот банк.

Нельзя выбрать любой, так как к банкам установлены специальные требования, которым они должны соответствовать (ч. 2 ст. 176 ЖК РФ). Если жители хотят выбрать какой-то малоизвестный банк, то стоит проверить его наличие в списке на сайте Центробанка РФ. Этот список называется: «Информация о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям части 2 статьи 176 ЖК РФ».

Дело № А57 – 10466/2018

ТСЖ из Саратовской области оспаривало в суде бездействие жилищной инспекции, выразившееся в невключении сведений о товариществе в реестр уведомлений о выбранном собственниками способе формирования фонда капремонта, реестр специальных счетов. Ему отказали, так как выбранный собственниками банк был исключен из списка кредитных организаций, соответствующих требованиям ч. 2 ст. 176 ЖК РФ. Суды посчитали решение собственников об изменении способа формирования ФКР нереализованным.

Ошибка 4. Выбрать не того владельца спецсчёта.

Владельцем специального счета может быть (ч. 2 и 3 ст. 175 ЖК РФ):

• ТСЖ, осуществляющее управление домом;
• осуществляющий управление домом жилищный кооператив;
• управляющая организация, осуществляющая управление домом на основании договора управления;
• региональный оператор.

Здесь нет совета дома или его председателя. Также нет председателя правления ТСЖ, кооператива, директора управляющей организации (как отдельных должностных лиц), чужой управляющей организации или соседнего ТСЖ. Однако у собственников периодически возникает желание выбрать владельцем спецсчета кого-то необычного.

Всех этих ошибок можно избежать, если перед проведением общего собрания изучить главы 15 и 16 Жилищного кодекса РФ в актуальной редакции.