Недавно появилось письмо Минстроя России от 03.11.2020 г. №32600-ОГ/06, в котором министерство указывает, что обязанность по передаче технической документации на многоквартирный дом при смене управляющей организации возникает в течение 3 рабочих дней с момента внесения изменений в реестр лицензий:
Данное утверждение представляется немного ошибочным, так как копия акта приема-передачи технической документации должна прикладываться к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий (при исключении дома из реестра). Это требование подпункта «Г» пункта 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (Приказ Минстроя России от 25.12.2015 N 938/пр).
Соответственно, при смене компании старая управляющая организация не может подать заявление об исключении дома из своей лицензии, не приложив копию акта о передаче технической документации, и не передав эту самую документацию.
Данный пункт Приказа признан Верховным Судом недействительным лишь частично, а именно для случая прекращения договора управления в связи с окончанием срока его действия (Решение Верховного Суда РФ от 13.08.2019 № АКПИ19 – 474).
А вот совсем недавно Верховный Суд РФ отказал товариществу собственников недвижимости в удовлетворении заявления о признании недействующим указанного подпункта (Решение Верховного Суда РФ от 07.09.2020 № АКПИ20 – 535).
В этом решении содержатся разъяснения, которые совершенно не совпадают с обозначенной позицией Минстроя РФ.
Пояснение: товарищество ссылалось, что этот пункт мешает вносить изменения в реестр лицензий в случае смены управляющей организации на товарищество. В этом товарищество убедилось на собственном примере: после его создания старая управляющая организация не передала документы, в инспекцию об исключении дома не обратилась. Тогда товарищество направило заявление об исключении сведений из реестра лицензий в отношении своего дома. Ему отказали, а одной из причин указали как раз отсутствие акта приема-передачи технической документации.
Верховный Суд РФ тоже отказал товариществу, как уже было написано выше, и указал:
- Оспариваемое нормативное положение устанавливает перечень документов, которые прилагаются к заявлению о внесении изменений в реестр лицензий субъекта РФ, и не противоречит положениям части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, имеющей иной предмет правового регулирования.
- В соответствии с частью 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом … вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья…
- Порядок передачи технической документации предусмотрен постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами». Организация, ранее управлявшая домом и получившая уведомление, передает техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы, технические средства и оборудование организации, выбранной собственниками для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива (пункт 19 Правил). Передача осуществляется по акту приема-передачи, который должен содержать сведения о дате и месте его составления и перечень передаваемых документов (абзац второй пункта 22 Правил).
- Таким образом, обязанность управляющей организации передать техническую документацию и иные связанные с управлением таким домом документы возникает из закона и вызвана необходимостью осуществления деятельности по обслуживанию многоквартирных домов и соблюдению прав собственников помещений.
- Выполнение управляющей организацией этой обязанности не обусловлено исключением сведений о доме из реестра лицензий субъекта РФ, равно как такое исключение не является основанием для прекращения деятельности управления многоквартирным домом в случае, когда договор управления прекратил действие. При этом прекращение договора управления многоквартирным домом является основанием для внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.
- Ссылки административного истца … о том, что управляющая компания не может передать техническую документацию до исключения сведений из реестра лицензий субъекта РФ, являются несостоятельными.
То есть Верховный Суд РФ указывает, что передача документов должна происходить до исключения сведений из реестра лицензий, а не после неё. На основании изложенного, позиция Минстроя России вызывает некоторое недоумение. Будем надеяться, в будущем он даст новые разъяснения.
Автор: Артур Х.