Может ли управляющая организация расторгнуть договор управления в судебном порядке

Четвертый кассационный суд общей юрисдикции отказался расторгнуть договор управления между собственниками и управляющей компанией (Определение № 88 – 17795/2021).

Всё произошло из-за низкого размера платы.
С заявлением о расторжении договора обратилась управляющая организация из Волгограда – ООО «УК Центрального района».
Собственники выбрали её в качестве управляющей организации 10 лет назад. Тогда же они определили, что размер платы будет равным муниципальному тарифу.
В последние годы компания начисляла по 16,18 р./кв.м (муниципальный тариф 2015 года минус расходы на вывоз ТКО). По мнению УК, такой размер платы на момент его принятия позволял оказывать услуги и выполнять работы по содержанию общедомового имущества. Однако прошло много времени, законодательство изменилось, у организации появились новые обязанности.
УК инициировала собрание с вопросом о повышении размера платы. Она предложила утвердить 61,50 р./кв.м. Собственники проголосовали против. Тогда компания инициировала собрание о расторжении договора управления, однако собственники вновь отказались от предложения УК и не утвердили соглашение о расторжении договора управления.

Компании пришлось обратиться в суд.
Она попросила расторгнуть договор управления в связи с существенным изменением обстоятельств. Однако и суды не помогли компании.
УК представила сравнительный анализ фактической стоимости отдельных видов работ по содержанию общего имущества на 2020 год и стоимости работ по муниципальному тарифу, применяемому с 2015 года. Из него следовало, что старый размер платы сейчас экономически не обоснован, управляющая компания несет убытки.
По мнению УК, у нее есть право инициировать общее собрание для внесения предложения о расторжении договора, а также право расторгнуть договор в судебном порядке.

Однако суды решили, что всё это не является основанием для расторжения договора управления, поскольку существенное изменение обстоятельств не доказано.

• «Хоть расторжение договора управления осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (часть 8 статьи 162 Жилищного кодекса РФ), однако, с учетом особой природы договора управления односторонний отказ от исполнения договора возможен только по инициативе собственников по основаниям, предусмотренным законом, а именно частью 8.1 и частью 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ. Управляющей организации в силу части 7 статьи 45 Жилищного кодекса РФ не принадлежит право инициирования общего собрания по расторжению договора, тогда как из материалов дела следует, что общее собрание было проведено именно по инициативе управляющей организации».
• «Утверждение истца в жалобе о том, что действующие тарифы по оплате за содержание и ремонт жилого помещения не позволяют надлежаще содержать и обслуживать многоквартирный жилой дом, в связи с чем истцу причиняются убытки, не опровергают выводы суда первой инстанции, поскольку данные обстоятельства не указывают на нарушение условий договора управления со стороны собственников помещений многоквартирного дома».

Видимо, управляющей организации придется дожидаться окончания срока действия договора, чтобы уведомить собственников об отказе от пролонгации. 

Другая практика по расторжению договора управления собрана на отдельной странице.